Thị trường tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp bất động sản bước v&agrave;o giai đoạn đ&aacute;o hạn lớn trong bối cảnh chi ph&iacute; vốn tăng cao v&agrave; điều kiện ph&aacute;t h&agrave;nh khắt khe hơn.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260317/images/tpdn-1.png" style="height:323px; width:600px" />

Theo tổng hợp của S&amp;I Ratings, khối lượng tr&aacute;i phiếu đến hạn thanh to&aacute;n dự kiến tăng cao trong năm 2026, đặc biệt tập trung v&agrave;o hai giai đoạn l&agrave; qu&yacute; II v&agrave; qu&yacute; IV. Trong cơ cấu đ&aacute;o hạn, nh&oacute;m doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng đ&aacute;ng kể.

Theo một thống k&ecirc;, tổng gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu do c&aacute;c doanh nghiệp bất động sản ph&aacute;t h&agrave;nh sẽ đ&aacute;o hạn trong năm 2026 ước t&iacute;nh l&agrave; 141 ngh&igrave;n tỷ trong cả năm 2026, tăng 81% so với năm 2025.

Theo b&aacute;o c&aacute;o tuần từ ng&agrave;y 19/1 - 23/1 của Hiệp hội Thị trường tr&aacute;i phiếu Việt Nam (VBMA), trong tuần c&oacute; 2 đợt ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu doanh nghiệp được ghi nhận, với tổng gi&aacute; trị đạt 3.221 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại tr&aacute;i phiếu trước hạn trong tuần diễn ra với gi&aacute; trị 27 tỷ đồng. Trong bối cảnh đ&oacute;, nh&igrave;n về phần c&ograve;n lại của năm 2026, &aacute;p lực đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu vẫn hiện hữu với tổng gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu đến hạn ước đạt 204.042 tỷ đồng.

Trong đ&oacute;, nh&oacute;m doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, tương ứng 124.514 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng gi&aacute; trị tr&aacute;i phiếu đ&aacute;o hạn. Theo sau l&agrave; nh&oacute;m ng&acirc;n h&agrave;ng với quy m&ocirc; tr&aacute;i phiếu đến hạn đạt 22.755 tỷ đồng, chiếm khoảng 11,2%.

Theo đ&oacute;, &aacute;p lực trả nợ gia tăng trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đang trở n&ecirc;n kh&oacute; khăn hơn. Ng&acirc;n h&agrave;ng Nh&agrave; nước đ&atilde; y&ecirc;u cầu c&aacute;c tổ chức t&iacute;n dụng kiểm so&aacute;t tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đảm bảo kh&ocirc;ng vượt qu&aacute; mức tăng trưởng t&iacute;n dụng chung của từng ng&acirc;n h&agrave;ng so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, hệ thống ng&acirc;n h&agrave;ng được định hướng duy tr&igrave; tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Trong khi đ&oacute;, chi ph&iacute; vốn cũng c&oacute; xu hướng tăng. S&amp;I Ratings cho biết l&atilde;i suất vay mua nh&agrave; sau thời gian ưu đ&atilde;i đ&atilde; tăng l&ecirc;n khoảng 11-12%, khiến nhiều người mua nh&agrave; phải c&acirc;n nhắc lại kế hoạch t&agrave;i ch&iacute;nh. L&atilde;i suất cao l&agrave;m gia tăng &aacute;p lực trả nợ đối với người vay, k&eacute;o theo sự suy giảm r&otilde; rệt của cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu mua nh&agrave; để ở.

Diễn biến n&agrave;y đ&atilde; phần n&agrave;o t&aacute;c động đến thanh khoản thị trường. Nếu như trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự &aacute;n mới mở b&aacute;n ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nhanh nhờ d&ograve;ng tiền đầu cơ kỳ vọng gi&aacute; tăng, th&igrave; đến cuối năm v&agrave; bước sang đầu năm 2026, lượng giao dịch bắt đầu chững lại. Người mua trở n&ecirc;n thận trọng hơn khi chi ph&iacute; vay vốn vượt qu&aacute; ngưỡng chấp nhận, đặc biệt tại những dự &aacute;n c&oacute; mức gi&aacute; tăng nhanh hoặc gi&aacute; b&aacute;n kh&ocirc;ng tương xứng với chất lượng.

Trong bối cảnh l&atilde;i suất ở mức cao v&agrave; t&iacute;n dụng được kiểm so&aacute;t chặt hơn, triển vọng xuất hiện c&aacute;c đợt tăng gi&aacute; mạnh hoặc chu kỳ giao dịch s&ocirc;i động mới trong năm 2026 được đ&aacute;nh gi&aacute; l&agrave; kh&ocirc;ng cao.

Kh&oacute; huy động vốn mới để &ldquo;đảo nợ&rdquo;

Ngo&agrave;i &aacute;p lực đ&aacute;o hạn, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với nhiều r&agrave;o cản khi t&igrave;m kiếm nguồn vốn mới. K&ecirc;nh ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu - từng l&agrave; nguồn huy động quan trọng của nhiều chủ đầu tư - đang chịu những y&ecirc;u cầu khắt khe hơn.

Theo quy định hiện h&agrave;nh, c&aacute;c đợt ph&aacute;t h&agrave;nh tr&aacute;i phiếu ra c&ocirc;ng ch&uacute;ng bắt buộc phải c&oacute; kết quả xếp hạng t&iacute;n nhiệm. Điều n&agrave;y khiến qu&aacute; tr&igrave;nh huy động vốn trở n&ecirc;n chặt chẽ hơn so với trước. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, chi ph&iacute; ph&aacute;t h&agrave;nh cũng tăng đ&aacute;ng kể khi l&atilde;i suất tr&aacute;i phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong qu&yacute; I năm nay đ&atilde; l&ecirc;n khoảng 13,5%.

Mặt bằng l&atilde;i suất cao khiến việc ph&aacute;t h&agrave;nh mới trở n&ecirc;n kh&oacute; khăn hơn, đồng thời l&agrave;m gia tăng &aacute;p lực t&agrave;i ch&iacute;nh đối với những doanh nghiệp c&oacute; nhu cầu huy động vốn lớn để triển khai dự &aacute;n.

Trong khi đ&oacute;, nhiều doanh nghiệp vẫn cần nguồn lực đ&aacute;ng kể để thực hiện c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn trong giai đoạn 2026 - 2028. Theo S&amp;I Ratings, một số tập đo&agrave;n bất động sản đang triển khai những khu đ&ocirc; thị v&agrave; tổ hợp ph&aacute;t triển c&oacute; tổng mức đầu tư l&ecirc;n tới h&agrave;ng trăm ngh&igrave;n tỷ đồng, đ&ograve;i hỏi nguồn vốn d&agrave;i hạn rất lớn.

Sự kết hợp giữa &aacute;p lực đ&aacute;o hạn tr&aacute;i phiếu, chi ph&iacute; vốn tăng v&agrave; điều kiện huy động vốn khắt khe hơn khiến khả năng tiếp cận nguồn t&agrave;i ch&iacute;nh của doanh nghiệp bất động sản được dự b&aacute;o sẽ k&eacute;m thuận lợi hơn so với năm 2025.

Theo đ&aacute;nh gi&aacute; của S&amp;I Ratings, những doanh nghiệp c&oacute; nền tảng t&agrave;i ch&iacute;nh yếu, tỷ lệ đ&ograve;n bẩy cao hoặc danh mục dự &aacute;n c&oacute; thanh khoản thấp sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn trong giai đoạn tới.

B&ecirc;n cạnh những th&aacute;ch thức đặt ra, theo chuy&ecirc;n gia, bối cảnh hiện nay cũng c&oacute; thể tạo ra qu&aacute; tr&igrave;nh s&agrave;ng lọc tự nhi&ecirc;n tr&ecirc;n thị trường. C&aacute;c chủ đầu tư c&oacute; năng lực t&agrave;i ch&iacute;nh tốt, cơ cấu vốn l&agrave;nh mạnh v&agrave; ph&aacute;t triển dự &aacute;n đ&aacute;p ứng nhu cầu thực được cho l&agrave; sẽ c&oacute; nhiều cơ hội duy tr&igrave; hoạt động v&agrave; mở rộng thị phần trong chu kỳ ph&aacute;t triển tiếp theo của thị trường bất động sản.

<a href="https://markettimes.vn/cang-thang-thi-truong-trai-phieu-bat-dong-san-2026-111155.html">Link gốc</a>

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn đáo hạn lớn trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và điều kiện phát hành khắt khe hơn.


Bất động sản

Tạp chí Nhịp sống thị trường

“Căng thẳng” thị trường trái phiếu bất động sản 2026

Trần Quốc Khiêm

Bất động sản gi&#225; tr&#234;n giời th&#236; chỉ cần b&#225;n v&#224;i căn l&#224; dư tiền đ&#225;o hạn tr&#225;i phiếu rồi &#129315;

Bất động sản giá trên giời thì chỉ cần bán vài căn là dư tiền đáo hạn trái phiếu rồi 🤣

Hikari

đẩy gi&#225; cho g&#224; v&#244; chuồng rồi thịt &#129315;&#129315;&#129315;&#129315;&#129315;

đẩy giá cho gà vô chuồng rồi thịt 🤣🤣🤣🤣🤣

Ricons

Thuyền Trưởng 🤩🤩

Ng&#226;n h&#224;ng th&#236; l&#227;i cao, đk kh&#243; khăn. H tr&#225;i phiếu cũng siết. R lấy j m&#224; huy động vốn l&#224;m ăn

Ngân hàng thì lãi cao, đk khó khăn. H trái phiếu cũng siết. R lấy j mà huy động vốn làm ăn