&nbsp;Tại AGM 2024, l&atilde;nh đạo BV Land (UPCoM: <a class='symbol'>BVL</a>) đ&atilde; b&agrave;y tỏ sự tự tin rất cao với kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng. Thế nhưng, khi năm 2024 kh&eacute;p lại, c&ocirc;ng ty đ&atilde; &ldquo;trưng&rdquo; ra 1 qu&yacute; lỗ v&agrave; khoản l&atilde;i sau thuế b&eacute; mọn, g&acirc;y thất vọng cho cổ đ&ocirc;ng.

	<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20250205/images/bvl-x-0039.jpg" style="width: 608px; height: 335px;">

	Ảnh minh họa

	C&aacute;i kết được nh&igrave;n thấy trước

	Năm 2024, BV Land g&acirc;y ch&uacute; &yacute; lớn cho giới quan s&aacute;t khi c&ocirc;ng bố mục ti&ecirc;u kinh doanh &ldquo;khủng&rdquo;: doanh thu thuần 1.350 tỷ đồng v&agrave; l&atilde;i sau thuế 118 tỷ đồng. Tại đại hội đồng cổ đ&ocirc;ng thường ni&ecirc;n (AGM) 2024, Chủ tịch <a class='symbol'>BVL</a> &ndash; &ocirc;ng Tạ Ho&agrave;i Hạnh, n&oacute;i rằng &ldquo;Ban điều h&agrave;nh đ&aacute;nh gi&aacute; c&aacute;c kế hoạch đưa ra năm nay vẫn c&ograve;n khi&ecirc;m tốn v&agrave; c&oacute; t&iacute;nh khả thi cao&rdquo;.

	Thế nhưng khi kết th&uacute;c năm 2024, kết quả kinh doanh lại l&agrave; một sự mỉa mai với sự tự tin của &ocirc;ng Tạ Ho&agrave;i Hạnh. BV Land chỉ c&oacute; doanh thu thuần 805 tỷ đồng, giảm 22%, l&atilde;i sau thuế 14 tỷ đồng, giảm 74% so với năm trước, lần lượt ho&agrave;n th&agrave;nh 59,6% kế hoạch doanh thu v&agrave; 12,2% kế hoạch lợi nhuận. Thậm ch&iacute;, qu&yacute; IV c&ograve;n lỗ sau thuế 5,8 tỷ đồng, l&agrave; qu&yacute; lỗ đầu ti&ecirc;n của BV Land kể từ khi ni&ecirc;m yết.

	Tr&ecirc;n thực tế, kết quả tr&ecirc;n kh&ocirc;ng khiến giới quan s&aacute;t bất ngờ. Như VietnamFinance đ&atilde; từng ph&acirc;n t&iacute;ch, kế hoạch kinh doanh năm 2024 của BV Land sẽ tr&ocirc;ng v&agrave;o 3 dự &aacute;n mới l&agrave; BV Bavella Green Park (hay c&ograve;n gọi l&agrave; khu đ&ocirc; thị ph&iacute;a t&acirc;y Dĩnh Tr&igrave;, x&atilde; Dĩnh Tr&igrave;, TP. Bắc Giang), BV Diamond Hill Th&aacute;i Nguy&ecirc;n (tại TP. Th&aacute;i Nguy&ecirc;n) v&agrave; BV Bavella Thanh Ba (Ph&uacute; Thọ).

	Ở thời điểm diễn ra AGM 2024 (th&aacute;ng 4/2024), ngoại trừ Bavella Green Park đ&atilde; được khởi c&ocirc;ng, 2 dự &aacute;n c&ograve;n lại vẫn đang dở dang c&aacute;c thủ tục. Bởi vậy, việc kịp ho&agrave;n th&agrave;nh, b&agrave;n giao để ghi nhận doanh thu &ldquo;khủng&rdquo; trong năm 2024 từ c&aacute;c dự &aacute;n n&agrave;y l&agrave; rất kh&oacute;, chưa n&oacute;i tới việc c&oacute; b&aacute;n được h&agrave;ng hay kh&ocirc;ng. Trong khi đ&oacute;, c&aacute;c dự &aacute;n từng l&agrave;m n&ecirc;n doanh thu ngh&igrave;n tỷ đồng cho BV Land trong c&aacute;c năm 2022 &ndash; 2023 l&agrave; BV Diamond Hill (Bắc Giang), BV Bavella Lạc Ng&agrave;n (Ph&uacute; Thọ) đ&atilde; kh&ocirc;ng c&ograve;n nhiều h&agrave;ng để ghi nhận doanh thu lớn trong năm 2024.

	Giải tr&igrave;nh của BV Land cũng thừa nhận điều n&agrave;y: &ldquo;Hai dự &aacute;n lớn l&agrave; Bavella Lạc Ng&agrave;n v&agrave; Diamond Hill đ&atilde; đẩy mạnh b&aacute;n h&agrave;ng trong năm 2023, số lượng b&aacute;n h&agrave;ng trong năm 2024 chưa b&ugrave; đắp được hoạt động kinh doanh kh&aacute;c&rdquo;. B&ecirc;n cạnh đ&oacute;, c&ocirc;ng ty cho biết th&ecirc;m: &ldquo;Do ảnh hưởng của c&aacute;c yếu tố kh&aacute;ch quan, c&aacute;c dự &aacute;n m&agrave; BV Land v&agrave; c&aacute;c đơn vị th&agrave;nh vi&ecirc;n thực hiện chưa thể mở b&aacute;n đ&uacute;ng tiến độ&rdquo;.

	Thực tế cho thấy 2024 l&agrave; năm thị trường bất động sản c&oacute; sự phục hồi, nhưng đ&oacute; l&agrave; sự phục hồi c&oacute; t&iacute;nh cục bộ, cả về địa b&agrave;n lẫn ph&acirc;n kh&uacute;c. Việc b&aacute;n c&aacute;c dự &aacute;n ở tỉnh, như của BV Land, kh&ocirc;ng hề dễ d&agrave;ng như những g&igrave; &ocirc;ng Tạ Ho&agrave;i Hạnh từng tuy&ecirc;n bố &ldquo;Ngay cả giai đoạn kh&oacute; khăn 2022 &ndash; 2023, ch&uacute;ng t&ocirc;i vẫn b&aacute;n được h&agrave;ng th&igrave; kh&ocirc;ng c&oacute; l&yacute; do g&igrave; 2024 lại qu&aacute; bi quan&rdquo;. Kết quả b&aacute;n h&agrave;ng bất động sản cả năm 2024 của BV Land chỉ đạt 156 tỷ đồng, giảm 65% so với năm trước, l&agrave; minh chứng cho sự kh&oacute; khăn n&agrave;y.

	Về mặt lợi nhuận, c&oacute; thể thấy, mục ti&ecirc;u l&atilde;i sau thuế tới 118 tỷ đồng của BV Land l&agrave; rất lớn, chỉ thua năm 2022 (144 tỷ đồng). Nhưng năm 2022, BV Land c&oacute; thể l&atilde;i lớn như vậy l&agrave; nhờ v&agrave;o &ldquo;game&rdquo; hợp nhất BV Invest v&agrave; Areca Việt Nam. C&ograve;n năm 2024, BV Land kh&ocirc;ng c&oacute; yếu tố hỗ trợ đặc biệt n&agrave;o, ngo&agrave;i việc b&aacute;n h&agrave;ng.

	Mảng b&aacute;n h&agrave;ng ho&aacute; c&oacute; doanh thu cao nhất, nhưng lại suy giảm, bi&ecirc;n l&atilde;i gộp cũng chỉ được 7,6%. Mảng x&acirc;y lắp c&oacute; doanh thu tăng tới 22 lần, nhưng lại kinh doanh dưới gi&aacute; vốn (lỗ gộp 107 tỷ đồng). Chỉ một m&igrave;nh mảng bất động sản, với kết quả b&aacute;n h&agrave;ng yếu ớt, l&agrave; kh&ocirc;ng đủ để gồng g&aacute;nh tham vọng lợi nhuận. Bởi vậy, việc thất bại trong theo đuổi mục ti&ecirc;u lợi nhuận năm 2024 của BV Land l&agrave; điều c&oacute; thể nh&igrave;n thấy trước.

	Băn khoăn về việc lu&acirc;n chuyển vốn của BV Land

	B&ecirc;n cạnh kết quả kinh doanh g&acirc;y thất vọng, BV Land khiến giới quan s&aacute;t ch&uacute; &yacute; tới sự lu&acirc;n chuyển vốn c&oacute; phần &ldquo;bất thường&rdquo; của m&igrave;nh. Cụ thể, tại ng&agrave;y 31/12/2024, gi&aacute; trị c&aacute;c khoản phải thu của BV Land đạt 724 tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm, chiếm 40,5% tổng t&agrave;i sản.

	Sự gia tăng n&agrave;y chủ yếu do BV Land đ&atilde; tăng cường cho vay ngắn hạn, đạt 472 tỷ đồng, tăng 78% so với đầu năm. Trong số n&agrave;y, c&ocirc;ng ty chi hơn 100 tỷ đồng cho c&aacute;c c&aacute; nh&acirc;n vay mượn v&agrave; chi 223 tỷ đồng cho c&aacute;c b&ecirc;n li&ecirc;n quan (tức hệ sinh th&aacute;i Tập đo&agrave;n B&aacute;ch Việt &ndash; BV Group) vay. Đặc biệt, BV Land cho C&ocirc;ng ty Cổ phần Đầu tư Ph&uacute; Thọ Property vay 127 tỷ đồng m&agrave; kh&ocirc;ng c&oacute; bất kỳ thuyết minh n&agrave;o.

	T&igrave;m hiểu của VietnamFinance cho thấy Ph&uacute; Thọ Property l&agrave; một doanh nghiệp mới th&agrave;nh lập v&agrave;o th&aacute;ng 9/2023, c&oacute; trụ sở tại TP. Việt Tr&igrave;, tỉnh Ph&uacute; Thọ. Tại thời điểm th&agrave;nh lập, c&ocirc;ng ty n&agrave;y c&oacute; vốn điều lệ 20 tỷ đồng với c&aacute;c cổ đ&ocirc;ng s&aacute;ng lập: Phan Quốc Phong (nắm 99,5%), Trần Viết Thắng (nắm 0,25%), Bạch Văn Thọ (nắm 0,25%). Đại diện theo ph&aacute;p luật l&agrave; CEO Ho&agrave;ng Anh Tuấn (sinh năm 1982). Đến th&aacute;ng 10/2023, tức 1 th&aacute;ng sau th&agrave;nh lập, c&ocirc;ng ty tăng vốn l&ecirc;n 100 tỷ đồng.

	Trong số c&aacute;c cổ đ&ocirc;ng của Ph&uacute; Thọ Property, &ocirc;ng Phan Quốc Phong l&agrave; người c&oacute; li&ecirc;n quan đến BV Group. Như vậy, về bản chất, Ph&uacute; Thọ Property cũng l&agrave; một b&ecirc;n li&ecirc;n quan của BV Land. Nhưng do BV Group kh&ocirc;ng hiện diện trong cơ cấu cổ đ&ocirc;ng, BV Land đ&atilde; xếp Ph&uacute; Thọ Property v&agrave;o &ldquo;b&ecirc;n kh&aacute;c&rdquo; để che giấu việc lu&acirc;n chuyển vốn cho đơn vị trong c&ugrave;ng hệ sinh th&aacute;i.

	C&ugrave;ng với Ph&uacute; Thọ Property, BV Land cũng cho C&ocirc;ng ty Cổ phần X&acirc;y dựng Balimas vay 21 tỷ đồng v&agrave; cũng xếp v&agrave;o &ldquo;b&ecirc;n kh&aacute;c&rdquo;. Balimas th&agrave;nh lập năm 2007, từng do &ocirc;ng Nguyễn Văn Hưng (sinh năm 1980) l&agrave;m CEO. Năm 2022, c&ocirc;ng ty n&acirc;ng vốn l&ecirc;n 80 tỷ đồng, rồi 2 năm sau đ&oacute;, ghế CEO đổi sang &ocirc;ng Trần Đức Nhất (sinh năm 1970). Cả &ocirc;ng Hưng v&agrave; &ocirc;ng Nhất đều l&agrave; những nh&acirc;n sự li&ecirc;n quan đến BV Group.

	Điều n&agrave;y c&oacute; nghĩa, về bản chất, d&ograve;ng tiền lu&acirc;n chuyển nội bộ từ BV Land sang hệ sinh th&aacute;i dưới h&igrave;nh thức cho vay l&ecirc;n tới 371 tỷ đồng, trong đ&oacute; c&oacute; những khoản kh&ocirc;ng hề được thuyết minh.

	B&ecirc;n cạnh vấn đề lu&acirc;n chuyển vốn n&ecirc;u tr&ecirc;n, BV Land g&acirc;y quan ngại về chất lượng t&agrave;i sẩn khi c&aacute;c khoản phải thu v&agrave; h&agrave;ng tồn kho tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu t&agrave;i sản (hơn 76%). Trong khi đ&oacute;, quỹ tiền của c&ocirc;ng ty rất thấp, chỉ 27 tỷ đồng.

	Năm qua, BV Land đ&atilde; h&uacute;t về h&agrave;ng trăm tỷ đồng từ cổ đ&ocirc;ng, nhờ đ&oacute; cải thiện th&ecirc;m nguồn vốn. Dẫu vậy, trước nhu cầu đầu tư, m&agrave; cụ thể l&agrave; chi cho vay (c&oacute; khả năng l&agrave; cho hệ sinh th&aacute;i BV Group vay như đ&atilde; tr&igrave;nh b&agrave;y ở tr&ecirc;n), c&ocirc;ng ty vẫn phải đẩy mạnh việc vay mượn. D&ograve;ng tiền thu từ đi vay năm 2024 đ&atilde; tăng gấp 2,4 lần so với năm trước l&ecirc;n 363 tỷ đồng. Nhờ đ&oacute;, BV Land mới c&acirc;n đối được d&ograve;ng tiền hoạt động. Điều n&agrave;y phần n&agrave;o n&oacute;i l&ecirc;n t&iacute;nh chất của BV Land.

	Điểm s&aacute;ng an ủi BV Land l&agrave; số dư người mua trả tiền trước ngắn hạn đ&atilde; tăng 37% so với đầu năm, l&ecirc;n 110 tỷ đồng. Nhưng nếu c&ocirc;ng ty tiếp tục mơ về kế hoạch kinh doanh &ldquo;khủng&rdquo; trong năm 2025, mớ vốn liếng n&agrave;y thực chẳng đ&aacute;ng kể g&igrave;.

	&Aacute;i Ch&acirc;u Tử

	<a href="https://vietnamfinance.vn/bv-land-ket-qua-that-vong-cho-mot-ke-hoach-day-tham-vong-d122107.html">Link gốc</a>

 Tại AGM 2024, lãnh đạo BV Land (UPCoM: BVL) đã bày tỏ sự tự tin rất cao với kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng. Thế nhưng, khi năm 2024 khép lại, công ty đã “trưng” ra 1 quý lỗ và khoản lãi sau thuế bé mọn, gây thất vọng cho cổ đông.