Tại hội thảo về d&ograve;ng tiền Nam tiến, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia cảnh b&aacute;o gi&aacute; nh&agrave; tăng nhanh trở lại d&ugrave; thị trường mới phục hồi. Nếu đ&agrave; leo thang tiếp diễn, bất động sản c&oacute; nguy cơ lặp lại chu kỳ &ldquo;sốt rồi suy tho&aacute;i&rdquo;, k&eacute;o theo rủi ro cho to&agrave;n thị trường.

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha với nhu cầu thực

Tại tọa đ&agrave;m &ldquo;D&ograve;ng tiền Nam tiến: Sức h&uacute;t bền vững của bất động sản trung t&acirc;m TP. HCM&rdquo; do Tạp ch&iacute; điện tử Bất động sản Việt Nam v&agrave; Viện Nghi&ecirc;n cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2025, nguồn cung mới tr&ecirc;n thị trường đ&atilde; cải thiện r&otilde; rệt, đạt gấp 1,2 lần tổng lượng sản phẩm tung ra cả năm 2024. Đ&acirc;y được xem l&agrave; t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực sau gần ba năm thị trường rơi v&agrave;o trạng th&aacute;i khan hiếm cục bộ.

Tuy nhi&ecirc;n, sự phục hồi n&agrave;y lại kh&ocirc;ng đồng đều: Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng &aacute;p đảo 67,8% tổng nguồn h&agrave;ng, trong khi d&ograve;ng sản phẩm ph&ugrave; hợp nhu cầu ở thực - đặc biệt l&agrave; căn hộ tầm trung chỉ chiếm chưa đến 15%.

Ở chiều ngược lại, đất nền - vốn từng l&agrave; &ldquo;ng&ocirc;i sao&rdquo; của giai đoạn 2020 - 2022 ghi nhận tỷ trọng 32,2%, giảm đ&aacute;ng kể so với mức hơn 45% ba năm trước. X&eacute;t theo cơ cấu v&ugrave;ng miền, thị trường ph&iacute;a Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, tiếp theo l&agrave; miền Nam 27% v&agrave; miền Trung 23%.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251127/images/image(95).png" style="height:425px; width:600px">

Theo TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, gi&aacute; nh&agrave; vẫn đang leo thang tại hai đ&ocirc; thị lớn, thanh khoản vẫn duy tr&igrave; ổn định.&nbsp;

Theo &ocirc;ng Đ&iacute;nh, thanh khoản trong 9 th&aacute;ng đầu năm tiếp tục ghi nhận sự ổn định với khoảng 70.000 giao dịch th&agrave;nh c&ocirc;ng ở thị trường sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%, mức được xem l&agrave; kh&aacute; cao trong bối cảnh mặt bằng gi&aacute; tăng li&ecirc;n tục. Tuy nhi&ecirc;n, chuy&ecirc;n gia nhận định điều đ&aacute;ng lo l&agrave; cơ cấu người mua đang lệch mạnh về ph&iacute;a nh&agrave; đầu tư. Thống k&ecirc; của Hội m&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy giao dịch đầu tư chiếm tới 62 - 65% tổng lượng giao dịch, trong khi nhu cầu ở thực giảm c&ograve;n khoảng 35 - 38%.

Diễn biến gi&aacute; tiếp tục n&oacute;ng l&ecirc;n tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn. Gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp tại H&agrave; Nội v&agrave; TP. HCM dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2. Ri&ecirc;ng ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp tại H&agrave; Nội đ&atilde; tiệm cận mức trung b&igrave;nh 95 triệu đồng/m2, TP. HCM quanh 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự &aacute;n tại trung t&acirc;m H&agrave; Nội ghi nhận hơn 40% giỏ h&agrave;ng được ch&agrave;o gi&aacute; tr&ecirc;n 120 triệu đồng/m2.

Ngay cả ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp - vốn d&agrave;nh cho người mua ở thực cũng ghi nhận mức tăng 12 - 18% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Một số chuy&ecirc;n gia t&iacute;nh to&aacute;n, để sở hữu căn hộ trung b&igrave;nh chỉ 3 tỷ đồng, một hộ gia đ&igrave;nh trẻ tại H&agrave; Nội hoặc TP. HCM cần d&agrave;nh tới 18 - 22 năm thu nhập, cao hơn nhiều so với mức 8 - 12 năm của c&aacute;c nước trong khu vực.

Tại c&aacute;c thị trường H&agrave; Nội, TP. HCM vẫn dư thừa sản phẩm nh&agrave; ở cao cấp, diện t&iacute;ch lớn, gi&aacute; b&aacute;n cao, nhưng thiếu sản phẩm nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n ph&ugrave; hợp với nhu cầu của đại bộ phận d&acirc;n cư đ&ocirc; thị.

Trong b&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản, Bộ X&acirc;y dựng cũng cho rằng gi&aacute; nh&agrave; ở tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng phản &aacute;nh đ&uacute;ng gi&aacute; trị thực bất động sản, kh&ocirc;ng ph&ugrave; hợp với khả năng chi trả của số đ&ocirc;ng người d&acirc;n.

Nhưng hiện nay giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động c&ocirc;ng khai, lợi dụng c&aacute;c yếu tố x&atilde; hội như chuẩn bị quy hoạch đ&ocirc; thị, chuẩn bị x&acirc;y dựng c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh hạ tầng, mở rộng đ&ocirc; thị để đẩy gi&aacute; l&ecirc;n cao, thu lợi bất ch&iacute;nh g&acirc;y bất ổn thị trường.

Hệ thống th&ocirc;ng tin về thị trường bất động sản hiện chưa đầy đủ v&agrave; đồng bộ để đ&aacute;p ứng nhu cầu c&ocirc;ng t&aacute;c quản l&yacute; nh&agrave; nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Việc kiểm so&aacute;t thị trường bất động sản của c&aacute;c cơ quan nh&agrave; nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi ph&aacute;t hiện vi phạm tại c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản chưa ki&ecirc;n quyết xử l&yacute;, thiếu quyết liệt trong thu hồi c&aacute;c dự &aacute;n chậm tiến độ, dự &aacute;n vi phạm quy định ph&aacute;p luật.

C&ograve;n về d&ograve;ng tiền, &ocirc;ng Đ&iacute;nh nhận định rằng đang c&oacute; xu hướng xu hướng dịch chuyển ng&agrave;y c&agrave;ng mạnh từ ph&iacute;a Bắc v&agrave;o TP. HCM v&agrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị phụ cận. C&aacute;c dự &aacute;n nằm trong khu đ&ocirc; thị quy m&ocirc; lớn, t&iacute;ch hợp tiện &iacute;ch, do chủ đầu tư uy t&iacute;n triển khai đang l&agrave; mục ti&ecirc;u săn đ&oacute;n của nh&agrave; đầu tư.

Ở g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, &ocirc;ng Vũ Cương Quyết, Tổng Gi&aacute;m đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết d&ograve;ng tiền dịch chuyển Bắc - Nam đ&atilde; xuất hiện từ đầu những năm 1990 v&agrave; thường tăng tốc mạnh mỗi khi thị trường H&agrave; Nội bước v&agrave;o chu kỳ tăng gi&aacute;.

Tuy nhi&ecirc;n, &ocirc;ng Quyết nhấn mạnh vấn đề đ&aacute;ng ngại nhất hiện nay kh&ocirc;ng phải l&agrave; sự dịch chuyển d&ograve;ng vốn, m&agrave; l&agrave; tốc độ tăng gi&aacute; vượt xa tăng trưởng thu nhập người d&acirc;n. Điều n&agrave;y tạo n&ecirc;n nguy cơ &ldquo;bong b&oacute;ng gi&aacute;&rdquo; - hiện tượng đ&atilde; từng lặp lại nhiều lần, như giai đoạn 2009 - 2011 hay 2017 - 2019.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251127/images/image(96).png" style="height:398px; width:600px">

PGS. TS. Trần Đ&igrave;nh Thi&ecirc;n đề nghị th&agrave;nh phố cần một m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; minh bạch v&agrave; &ldquo;th&ocirc;ng suốt&rdquo; nhằm giảm t&igrave;nh trạng nghẽn ph&aacute;p l&yacute;, tr&igrave; trệ dự &aacute;n hoặc lệch qu&aacute; nhiều về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp.

PGS.TS. Trần Đ&igrave;nh Thi&ecirc;n, th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn ch&iacute;nh s&aacute;ch của Thủ tướng, đ&aacute;nh gi&aacute; TP. HCM vẫn l&agrave; &ldquo;đầu t&agrave;u&rdquo; của thị trường bất động sản Việt Nam khi đ&oacute;ng g&oacute;p hơn 23% tổng giao dịch cả nước. Tuy nhi&ecirc;n, để duy tr&igrave; vị thế n&agrave;y, th&agrave;nh phố cần một m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; minh bạch, th&ocirc;ng suốt, giảm t&igrave;nh trạng ngưng trệ dự &aacute;n k&eacute;o d&agrave;i 3 - 5 năm như thời gian vừa qua.

&Ocirc;ng Thi&ecirc;n nhận định việc Ch&iacute;nh phủ đẩy mạnh sửa đổi c&aacute;c luật li&ecirc;n quan quy hoạch, đất đai, nh&agrave; ở, kinh doanh bất động sản sẽ tạo nền tảng vững chắc gi&uacute;p thị trường vận h&agrave;nh c&acirc;n bằng hơn. &ldquo;Nếu c&aacute;c n&uacute;t thắt ph&aacute;p l&yacute; kh&ocirc;ng được th&aacute;o gỡ triệt để, nguồn cung d&ugrave; cải thiện cũng kh&ocirc;ng thể tạo ra sự &lsquo;hạ nhiệt&rsquo; cần thiết, v&agrave; thị trường vẫn c&oacute; nguy cơ rơi v&agrave;o chu kỳ suy tho&aacute;i khi gi&aacute; tăng vượt kiểm so&aacute;t,&rdquo; &ocirc;ng n&oacute;i.

Phương Thảo

<a href="https://danviet.vn/bat-dong-san-tang-qua-nong-chuyen-gia-canh-bao-sau-sot-la-suy-thoai-d1382095.html">Link gốc</a>

Tại hội thảo về dòng tiền Nam tiến, các chuyên gia cảnh báo giá nhà tăng nhanh trở lại dù thị trường mới phục hồi. Nếu đà leo thang tiếp diễn, bất động sản có nguy cơ lặp lại chu kỳ “sốt rồi suy thoái”, kéo theo rủi ro cho toàn thị trường.


Tại hội thảo về d&ograve;ng tiền Nam tiến, c&aacute;c chuy&ecirc;n gia cảnh b&aacute;o gi&aacute; nh&agrave; tăng nhanh trở lại d&ugrave; thị trường mới phục hồi. Nếu đ&agrave; leo thang tiếp diễn, bất động sản c&oacute; nguy cơ lặp lại chu kỳ &ldquo;sốt rồi suy tho&aacute;i&rdquo;, k&eacute;o theo rủi ro cho to&agrave;n thị trường.

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha với nhu cầu thực

Tại tọa đ&agrave;m &ldquo;D&ograve;ng tiền Nam tiến: Sức h&uacute;t bền vững của bất động sản trung t&acirc;m TP. HCM&rdquo; do Tạp ch&iacute; điện tử Bất động sản Việt Nam v&agrave; Viện Nghi&ecirc;n cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đ&acirc;y, &ocirc;ng Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, Ph&oacute; Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong 9 th&aacute;ng đầu năm 2025, nguồn cung mới tr&ecirc;n thị trường đ&atilde; cải thiện r&otilde; rệt, đạt gấp 1,2 lần tổng lượng sản phẩm tung ra cả năm 2024. Đ&acirc;y được xem l&agrave; t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực sau gần ba năm thị trường rơi v&agrave;o trạng th&aacute;i khan hiếm cục bộ.

Tuy nhi&ecirc;n, sự phục hồi n&agrave;y lại kh&ocirc;ng đồng đều: Ph&acirc;n kh&uacute;c căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng &aacute;p đảo 67,8% tổng nguồn h&agrave;ng, trong khi d&ograve;ng sản phẩm ph&ugrave; hợp nhu cầu ở thực - đặc biệt l&agrave; căn hộ tầm trung chỉ chiếm chưa đến 15%.

Ở chiều ngược lại, đất nền - vốn từng l&agrave; &ldquo;ng&ocirc;i sao&rdquo; của giai đoạn 2020 - 2022 ghi nhận tỷ trọng 32,2%, giảm đ&aacute;ng kể so với mức hơn 45% ba năm trước. X&eacute;t theo cơ cấu v&ugrave;ng miền, thị trường ph&iacute;a Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, tiếp theo l&agrave; miền Nam 27% v&agrave; miền Trung 23%.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251127/images/image(95).png" style="height:425px; width:600px" />

Theo TS. Nguyễn Văn Đ&iacute;nh, gi&aacute; nh&agrave; vẫn đang leo thang tại hai đ&ocirc; thị lớn, thanh khoản vẫn duy tr&igrave; ổn định.&nbsp;

Theo &ocirc;ng Đ&iacute;nh, thanh khoản trong 9 th&aacute;ng đầu năm tiếp tục ghi nhận sự ổn định với khoảng 70.000 giao dịch th&agrave;nh c&ocirc;ng ở thị trường sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%, mức được xem l&agrave; kh&aacute; cao trong bối cảnh mặt bằng gi&aacute; tăng li&ecirc;n tục. Tuy nhi&ecirc;n, chuy&ecirc;n gia nhận định điều đ&aacute;ng lo l&agrave; cơ cấu người mua đang lệch mạnh về ph&iacute;a nh&agrave; đầu tư. Thống k&ecirc; của Hội m&ocirc;i giới Bất động sản Việt Nam cho thấy giao dịch đầu tư chiếm tới 62 - 65% tổng lượng giao dịch, trong khi nhu cầu ở thực giảm c&ograve;n khoảng 35 - 38%.

Diễn biến gi&aacute; tiếp tục n&oacute;ng l&ecirc;n tại c&aacute;c đ&ocirc; thị lớn. Gi&aacute; b&aacute;n sơ cấp tại H&agrave; Nội v&agrave; TP. HCM dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2. Ri&ecirc;ng ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp tại H&agrave; Nội đ&atilde; tiệm cận mức trung b&igrave;nh 95 triệu đồng/m2, TP. HCM quanh 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự &aacute;n tại trung t&acirc;m H&agrave; Nội ghi nhận hơn 40% giỏ h&agrave;ng được ch&agrave;o gi&aacute; tr&ecirc;n 120 triệu đồng/m2.

Ngay cả ph&acirc;n kh&uacute;c trung cấp - vốn d&agrave;nh cho người mua ở thực cũng ghi nhận mức tăng 12 - 18% so với c&ugrave;ng kỳ năm 2024. Một số chuy&ecirc;n gia t&iacute;nh to&aacute;n, để sở hữu căn hộ trung b&igrave;nh chỉ 3 tỷ đồng, một hộ gia đ&igrave;nh trẻ tại H&agrave; Nội hoặc TP. HCM cần d&agrave;nh tới 18 - 22 năm thu nhập, cao hơn nhiều so với mức 8 - 12 năm của c&aacute;c nước trong khu vực.

Tại c&aacute;c thị trường H&agrave; Nội, TP. HCM vẫn dư thừa sản phẩm nh&agrave; ở cao cấp, diện t&iacute;ch lớn, gi&aacute; b&aacute;n cao, nhưng thiếu sản phẩm nh&agrave; ở b&igrave;nh d&acirc;n ph&ugrave; hợp với nhu cầu của đại bộ phận d&acirc;n cư đ&ocirc; thị.

Trong b&aacute;o c&aacute;o thị trường bất động sản, Bộ X&acirc;y dựng cũng cho rằng gi&aacute; nh&agrave; ở tr&ecirc;n thị trường kh&ocirc;ng phản &aacute;nh đ&uacute;ng gi&aacute; trị thực bất động sản, kh&ocirc;ng ph&ugrave; hợp với khả năng chi trả của số đ&ocirc;ng người d&acirc;n.

Nhưng hiện nay giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động c&ocirc;ng khai, lợi dụng c&aacute;c yếu tố x&atilde; hội như chuẩn bị quy hoạch đ&ocirc; thị, chuẩn bị x&acirc;y dựng c&aacute;c c&ocirc;ng tr&igrave;nh hạ tầng, mở rộng đ&ocirc; thị để đẩy gi&aacute; l&ecirc;n cao, thu lợi bất ch&iacute;nh g&acirc;y bất ổn thị trường.

Hệ thống th&ocirc;ng tin về thị trường bất động sản hiện chưa đầy đủ v&agrave; đồng bộ để đ&aacute;p ứng nhu cầu c&ocirc;ng t&aacute;c quản l&yacute; nh&agrave; nước từ trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Việc kiểm so&aacute;t thị trường bất động sản của c&aacute;c cơ quan nh&agrave; nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi ph&aacute;t hiện vi phạm tại c&aacute;c dự &aacute;n bất động sản chưa ki&ecirc;n quyết xử l&yacute;, thiếu quyết liệt trong thu hồi c&aacute;c dự &aacute;n chậm tiến độ, dự &aacute;n vi phạm quy định ph&aacute;p luật.

C&ograve;n về d&ograve;ng tiền, &ocirc;ng Đ&iacute;nh nhận định rằng đang c&oacute; xu hướng xu hướng dịch chuyển ng&agrave;y c&agrave;ng mạnh từ ph&iacute;a Bắc v&agrave;o TP. HCM v&agrave; c&aacute;c đ&ocirc; thị phụ cận. C&aacute;c dự &aacute;n nằm trong khu đ&ocirc; thị quy m&ocirc; lớn, t&iacute;ch hợp tiện &iacute;ch, do chủ đầu tư uy t&iacute;n triển khai đang l&agrave; mục ti&ecirc;u săn đ&oacute;n của nh&agrave; đầu tư.

Ở g&oacute;c nh&igrave;n doanh nghiệp, &ocirc;ng Vũ Cương Quyết, Tổng Gi&aacute;m đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết d&ograve;ng tiền dịch chuyển Bắc - Nam đ&atilde; xuất hiện từ đầu những năm 1990 v&agrave; thường tăng tốc mạnh mỗi khi thị trường H&agrave; Nội bước v&agrave;o chu kỳ tăng gi&aacute;.

Tuy nhi&ecirc;n, &ocirc;ng Quyết nhấn mạnh vấn đề đ&aacute;ng ngại nhất hiện nay kh&ocirc;ng phải l&agrave; sự dịch chuyển d&ograve;ng vốn, m&agrave; l&agrave; tốc độ tăng gi&aacute; vượt xa tăng trưởng thu nhập người d&acirc;n. Điều n&agrave;y tạo n&ecirc;n nguy cơ &ldquo;bong b&oacute;ng gi&aacute;&rdquo; - hiện tượng đ&atilde; từng lặp lại nhiều lần, như giai đoạn 2009 - 2011 hay 2017 - 2019.

<img src="https://static.fireant.vn/Upload/20251127/images/image(96).png" style="height:398px; width:600px" />

PGS. TS. Trần Đ&igrave;nh Thi&ecirc;n đề nghị th&agrave;nh phố cần một m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; minh bạch v&agrave; &ldquo;th&ocirc;ng suốt&rdquo; nhằm giảm t&igrave;nh trạng nghẽn ph&aacute;p l&yacute;, tr&igrave; trệ dự &aacute;n hoặc lệch qu&aacute; nhiều về ph&acirc;n kh&uacute;c cao cấp.

PGS.TS. Trần Đ&igrave;nh Thi&ecirc;n, th&agrave;nh vi&ecirc;n Hội đồng tư vấn ch&iacute;nh s&aacute;ch của Thủ tướng, đ&aacute;nh gi&aacute; TP. HCM vẫn l&agrave; &ldquo;đầu t&agrave;u&rdquo; của thị trường bất động sản Việt Nam khi đ&oacute;ng g&oacute;p hơn 23% tổng giao dịch cả nước. Tuy nhi&ecirc;n, để duy tr&igrave; vị thế n&agrave;y, th&agrave;nh phố cần một m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; minh bạch, th&ocirc;ng suốt, giảm t&igrave;nh trạng ngưng trệ dự &aacute;n k&eacute;o d&agrave;i 3 - 5 năm như thời gian vừa qua.

&Ocirc;ng Thi&ecirc;n nhận định việc Ch&iacute;nh phủ đẩy mạnh sửa đổi c&aacute;c luật li&ecirc;n quan quy hoạch, đất đai, nh&agrave; ở, kinh doanh bất động sản sẽ tạo nền tảng vững chắc gi&uacute;p thị trường vận h&agrave;nh c&acirc;n bằng hơn. &ldquo;Nếu c&aacute;c n&uacute;t thắt ph&aacute;p l&yacute; kh&ocirc;ng được th&aacute;o gỡ triệt để, nguồn cung d&ugrave; cải thiện cũng kh&ocirc;ng thể tạo ra sự &lsquo;hạ nhiệt&rsquo; cần thiết, v&agrave; thị trường vẫn c&oacute; nguy cơ rơi v&agrave;o chu kỳ suy tho&aacute;i khi gi&aacute; tăng vượt kiểm so&aacute;t,&rdquo; &ocirc;ng n&oacute;i.

Phương Thảo

<a href="https://danviet.vn/bat-dong-san-tang-qua-nong-chuyen-gia-canh-bao-sau-sot-la-suy-thoai-d1382095.html">Link gốc</a>