C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực trong năm 2024 kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2025, được th&uacute;c đẩy bởi doanh số presales mạnh mẽ v&agrave; tăng trưởng lợi nhuận của c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản.

C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực

Trong năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS)đang ph&aacute;t đi c&aacute;c t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực, cho thấy ng&agrave;nh c&oacute; khả năng đang chạm đ&aacute;y. Thị trường H&agrave; Nội dẫn đầu sự phục hồi, với nguồn cung mở b&aacute;n mới căn hộ chung cư cao hơn mức của năm 2023. Ngược lại, TP HCM vẫn trầm lắng; tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c dấu hiệu phục hồi sớm xuất hiện khi c&aacute;c dự &aacute;n bị đ&igrave;nh trệ bắt đầu t&aacute;i khởi động từ qu&yacute; 3/2024. Gi&aacute; b&aacute;n đ&atilde; cải thiện ở cả hai thị trường, tăng 15-30%, phản &aacute;nh niềm tin của người mua v&agrave; sự ổn định của nhu cầu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/bds-1.jpg" style="height:337px; width:600px">

C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực quan s&aacute;t được trong năm 2024 được kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2025, được th&uacute;c đẩy bởi doanh số presales mạnh mẽ v&agrave; tăng trưởng lợi nhuận của c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS. Ảnh: <a class='symbol'>VHM</a>

Thanh khoản giao dịch cũng đ&atilde; phục hồi sau khủng hoảng t&iacute;n dụng, được hỗ trợ bởi giấy ph&eacute;p x&acirc;y dựng mới v&agrave; điều kiện t&agrave;i ch&iacute;nh nới lỏng. Những diễn biến n&agrave;y chỉ ra sự ổn định v&agrave; phục hồi dần dần, tạo tiền đề cho mức tăng trưởng rộng hơn trong năm 2025 khi thị trường lấy lại đ&agrave; tăng tốc.

Trong tương lai, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng thị trường bất động sản đang dần tho&aacute;t khỏi chu kỳ suy tho&aacute;i v&agrave; sẵn s&agrave;ng cho một sự phục hồi mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2025. Sự phục hồi n&agrave;y dự kiến sẽ được th&uacute;c đẩy bởi hai nguồn cầu ch&iacute;nh: nhu cầu thực sự của người d&ugrave;ng cuối end-user) v&agrave; nhu cầu đầu tư. M&ocirc;i trường l&atilde;i suất hiện tại kh&ocirc;ng g&acirc;y ra những th&aacute;ch thức đ&aacute;ng kể, v&igrave; c&aacute;c khoản thanh to&aacute;n thế chấp vẫn ở mức c&oacute; thể kiểm so&aacute;t được với mức l&atilde;i suất 10%, đảm bảo khả năng chi trả cho người mua.

Ngo&agrave;i ra, c&aacute;c kế hoạch chi ti&ecirc;u lớn cho ph&aacute;t triển hạ tầng trong những năm tới dự kiến sẽ đ&oacute;ng vai tr&ograve; l&agrave; một chất x&uacute;c t&aacute;c quan trọng, th&uacute;c đẩy nhu cầu tr&ecirc;n thị trường.

Sự ch&uacute; &yacute; hiện đang chuyển sang nguồn cung mới khi bước v&agrave;o năm 2025 v&agrave; c&aacute;c giai đoạn sau đ&oacute;. C&aacute;c dấu hiệu ban đầu về việc nới lỏng c&aacute;c n&uacute;t thắt ph&aacute;p l&yacute;, đặc biệt l&agrave; tại TP HCM, đang xuất hiện v&agrave; được kỳ vọng sẽ c&oacute; th&ecirc;m c&aacute;c cải thiện trong thủ tục ph&aacute;p l&yacute; v&agrave;o năm tới.

Mặt kh&aacute;c, trong khi t&iacute;nh minh bạch ph&aacute;p l&yacute; c&oacute; thể k&eacute;o theo mức ph&iacute; Quyền sử dụng đất (LUR) cao hơn, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng điều n&agrave;y sẽ c&oacute; t&aacute;c động hạn chế trong ngắn hạn đối với c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển c&oacute; dự &aacute;n được t&agrave;i trợ đầy đủ. Về d&agrave;i hạn, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS c&oacute; thể giảm thiểu t&aacute;c động đến lợi nhuận bằng c&aacute;ch chuyển 5&ndash;10% chi ph&iacute; bổ sung n&agrave;y sang người mua, đảm bảo t&iacute;nh bền vững t&agrave;i ch&iacute;nh đồng thời th&iacute;ch ứng với m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; mới.

Sự cải thiện quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh

Mặc d&ugrave; kết quả từ c&aacute;c hoạt động kinh doanh cốt l&otilde;i c&ograve;n yếu, lợi nhuận sau thuế của nhiều c&ocirc;ng ty bất động sản ni&ecirc;m yết trong danh mục theo d&otilde;i (ngoại trừ <a class='symbol'>VHM</a>) đ&atilde; được tăng cường đ&aacute;ng kể nhờ c&aacute;c khoản thu nhập bất thường trong 9 th&aacute;ng 2024. Sau khi điều chỉnh c&aacute;c khoản thu nhập n&agrave;y, c&aacute;c c&ocirc;ng ty trong danh mục theo d&otilde;i của ch&uacute;ng t&ocirc;i ghi nhận lợi nhuận cốt l&otilde;i giảm 40,4% n/n trong 9 th&aacute;ng 2024, phản &aacute;nh những th&aacute;ch thức cơ bản của ng&agrave;nh:

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/cau-truc-no.jpg" style="height:354px; width:600px">

<a class='symbol'>NLG</a> đạt lợi nhuận đ&aacute;ng kể từ việc tho&aacute;i vốn dự &aacute;n Paragon trong qu&yacute; 2/2024, gi&uacute;p b&ugrave; đắp kết quả yếu k&eacute;m từ c&aacute;c hoạt động cốt l&otilde;i trong qu&yacute;. Khoản tho&aacute;i vốn n&agrave;y đ&oacute;ng vai tr&ograve; quan trọng trong việc ngăn chặn sự suy giảm lợi nhuận th&ecirc;m nữa.

Thu nhập bất thường của <a class='symbol'>PDR</a> ghi nhận chiếm hơn 70% lợi nhuận r&ograve;ng của c&ocirc;ng ty. Cụ thể, qu&yacute; 1/2024 phản &aacute;nh c&aacute;c giao dịch t&aacute;i cấu tr&uacute;c, trong khi qu&yacute; 2 v&agrave; qu&yacute; 3/2024 bao gồm thu nhập t&agrave;i ch&iacute;nh từ việc tho&aacute;i vốn c&ocirc;ng ty con BIDICI, đ&oacute;ng g&oacute;p đ&aacute;ng kể v&agrave;o lợi nhuận.

<a class='symbol'>KDH</a>, nổi bật với sự ổn định v&agrave; vị tr&iacute; chiến lược, cũng dựa v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường. C&ocirc;ng ty đạt được th&agrave;nh c&ocirc;ng trong việc b&aacute;n hết dự &aacute;n Privia, đồng thời ghi nhận thu nhập đ&aacute;ng kể từ việc tho&aacute;i vốn quỹ đất trong qu&yacute; 2 v&agrave; qu&yacute; 3/2024, gi&uacute;p ổn định lợi nhuận trong thị trường đầy th&aacute;ch thức.

Sự phụ thuộc v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường tr&ecirc;n to&agrave;n ng&agrave;nh phản &aacute;nh xu hướng chung của c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS trong việc lấp đầy khoảng trống lợi nhuận do c&aacute;c yếu tố cơ bản yếu k&eacute;m g&acirc;y ra. Mặc d&ugrave; c&aacute;c khoản thu nhập n&agrave;y cung cấp sự cứu trợ tạm thời, tuy nhi&ecirc;n ch&uacute;ng kh&ocirc;ng mang lại hướng bền vững trong d&agrave;i hạn.

Một điểm s&aacute;ng l&agrave; <a class='symbol'>VHM</a>, c&ocirc;ng ty tiếp tục đạt được lợi nhuận mạnh mẽ từ c&aacute;c hoạt động cốt l&otilde;i. Nhờ c&aacute;c dự &aacute;n đang triển khai như Vũ Y&ecirc;n, Ocean Park 2 v&agrave; Ocean Park 3, <a class='symbol'>VHM</a> duy tr&igrave; doanh thu v&agrave; lợi nhuận ổn định, ngay cả trong giai đoạn suy tho&aacute;i chung của thị trường.

Những quan s&aacute;t n&agrave;y nhấn mạnh sự ch&ecirc;nh lệch trong hiệu suất của ng&agrave;nh, khi nhiều c&ocirc;ng ty phải dựa v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường để hỗ trợ lợi nhuận, trong khi những c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS c&oacute; vị thế tốt như <a class='symbol'>VHM</a> đ&atilde; thể hiện sự bền vững nhờ danh mục dự &aacute;n mạnh mẽ.

D&ugrave; đối mặt với c&aacute;c th&aacute;ch thức, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS chủ chốt đ&atilde; thể hiện sự bền bỉ, duy tr&igrave; tỷ lệ nợ r&ograve;ng tr&ecirc;n t&agrave;i sản l&agrave;nh mạnh ở mức trung b&igrave;nh 13,8%. Xu hướng giảm đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh, được quan s&aacute;t từ năm 2022 đến 2024, phản &aacute;nh sự cải thiện trong quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh khi c&aacute;c c&ocirc;ng ty tiếp tục th&iacute;ch nghi với m&ocirc;i trường sau khủng hoảng t&iacute;n dụng.

Trong năm 2024, ch&uacute;ng t&ocirc;i ghi nhận kh&ocirc;ng c&oacute; sự chậm trễ hoặc gia hạn thanh to&aacute;n đ&aacute;ng kể n&agrave;o từ c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS h&agrave;ng đầu. Thay v&agrave;o đ&oacute;, đ&atilde; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực cho thấy c&aacute;c c&ocirc;ng ty được quản l&yacute; tốt đang c&oacute; cơ hội nổi l&ecirc;n như những ng&ocirc;i sao trong giai đoạn th&aacute;ch thức n&agrave;y. C&aacute;c diễn biến quan trọng bao gồm:

<a class='symbol'>NLG</a> đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh th&agrave;nh c&ocirc;ng 500 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu, cho thấy sự cải thiện trong t&acirc;m l&yacute; thị trường tr&aacute;i phiếu bất động sản, vốn đ&atilde; bị ảnh hưởng bởi sự mất niềm tin của nh&agrave; đầu tư.

<a class='symbol'>KDH</a> đ&atilde; huy động 3.000 tỷ đồng th&ocirc;ng qua ch&agrave;o b&aacute;n ri&ecirc;ng lẻ, thể hiện sự tin tưởng mạnh mẽ từ c&aacute;c cổ đ&ocirc;ng ch&iacute;nh v&agrave; mang lại sự linh hoạt t&agrave;i ch&iacute;nh bổ sung.

<a class='symbol'>DXG</a> huy động 1.802 tỷ đồng th&ocirc;ng qua ph&aacute;t h&agrave;nh quyền mua cổ phiếu, giảm đ&aacute;ng kể đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh. Trong khi c&aacute;c trường hợp gia hạn thanh to&aacute;n tr&aacute;i phiếu đ&atilde; được ghi nhận, chủ yếu li&ecirc;n quan đến c&aacute;c c&ocirc;ng ty con trước đ&acirc;y hơn l&agrave; c&ocirc;ng ty mẹ <a class='symbol'>DXG</a>.

<a class='symbol'>VHM</a> đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh th&agrave;nh c&ocirc;ng 13.500 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu v&agrave; c&oacute; kế hoạch huy động th&ecirc;m 500 triệu USD tr&ecirc;n thị trường tr&aacute;i phiếu quốc tế. Điều n&agrave;y được bổ sung bởi việc mua lại cổ phiếu quỹ gần đ&acirc;y, m&agrave; ch&uacute;ng t&ocirc;i xem l&agrave; một t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực về sức khoẻ t&agrave;i ch&iacute;nh. Cần lưu &yacute; rằng những rủi ro tiềm t&agrave;ng li&ecirc;n quan đến <a class='symbol'>VHM</a> chủ yếu li&ecirc;n quan đến c&aacute;c c&ocirc;ng ty trong hệ sinh th&aacute;i rộng hơn của họ, thay v&igrave; trực tiếp từ ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản.

Những diễn biến n&agrave;y minh chứng rằng c&aacute;c doanh nghiệp ph&aacute;t triển BĐS h&agrave;ng đầu với nền tảng t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh mẽ v&agrave; uy t&iacute;n đang quản l&yacute; hiệu quả c&aacute;c th&aacute;ch thức thanh khoản hiện tại. Khả năng huy động vốn th&ocirc;ng qua tr&aacute;i phiếu, ch&agrave;o b&aacute;n ri&ecirc;ng lẻ, v&agrave; ph&aacute;t h&agrave;nh quyền mua cổ phiếu cho thấy niềm tin được kh&ocirc;i phục từ c&aacute;c nh&agrave; đầu tư v&agrave; c&aacute;c b&ecirc;n li&ecirc;n quan, d&ugrave; thị trường vẫn đang trong giai đoạn thận trọng.

Triển vọng lợi nhuận v&agrave; cơ hội của cổ phiếu bất động sản

Với lợi nhuận thấp trong năm 2024, doanh số presales dần cải thiện v&agrave; đ&aacute;nh gi&aacute; triển vọng t&iacute;ch cực của m&igrave;nh về sự phục hồi của ng&agrave;nh bất động sản, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng thị trường đang bước v&agrave;o giai đoạn phục hồi ban đầu.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/tang-truong.jpg" style="height:439px; width:602px">

Theo đ&oacute;, kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ cho c&aacute;c c&ocirc;ng ty ni&ecirc;m yết trong những năm tới. Ước t&iacute;nh, sau khi điều chỉnh c&aacute;c yếu tố một lần trong năm 2024, ng&agrave;nh BĐS dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng 10,4% n/n (hoặc +70,7% n/n nếu loại trừ <a class='symbol'>VHM</a>). Nhờ đ&oacute;, lợi nhuận ng&agrave;nh dự kiến sẽ phục hồi l&ecirc;n 37.700 tỷ đồng (hoặc 1.769 tỷ đồng nếu loại trừ <a class='symbol'>VHM</a>).

Với m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; được nới lỏng hơn, t&igrave;nh trạng thiếu nguồn cung k&eacute;o d&agrave;i tại TP HCM trong những năm gần đ&acirc;y v&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n cơ sở hạ tầng đang gia tăng, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS tập trung v&agrave;o thị trường ph&iacute;a Nam được kỳ vọng sẽ hưởng lợi đ&aacute;ng kể.

<a class='symbol'>KDH</a>: Với 100% quỹ đất nằm tại TP HCM, <a class='symbol'>KDH</a> l&agrave; c&ocirc;ng ty c&oacute; vị thế tốt nhất để tận dụng sự chuyển dịch n&agrave;y, hưởng lợi trực tiếp từ đ&agrave; cải thiện ph&aacute;p l&yacute; của th&agrave;nh phố.

<a class='symbol'>NLG</a> v&agrave; <a class='symbol'>PDR</a>: Cả hai c&ocirc;ng ty đều c&oacute; vị thế tốt để tận dụng đ&agrave; tăng trưởng mở rộng sang c&aacute;c tỉnh l&acirc;n cận như B&igrave;nh Dương, Long An v&agrave; Đồng Nai. Với quỹ đất 430ha tập trung chủ yếu tại Long An v&agrave; Đồng Nai, đ&atilde; gi&uacute;p <a class='symbol'>NLG</a> mang lại cơ hội tăng trưởng đ&aacute;ng kể; trong khi <a class='symbol'>PDR</a> tập trung v&agrave;o B&igrave;nh Dương, c&oacute; thể hưởng lợi từ nhu cầu ng&agrave;y c&agrave;ng tăng tại khu vực n&agrave;y.

<a class='symbol'>DXG</a>: C&oacute; tiềm năng hưởng lợi từ dự &aacute;n Datxanhhome Riverside, dự &aacute;n n&agrave;y vừa được ph&ecirc; duyệt x&acirc;y dựng. Tuy nhi&ecirc;n, do c&aacute;c tranh chấp đang diễn ra v&agrave; những bất ổn xung quanh kết quả giải quyết, ch&uacute;ng t&ocirc;i duy tr&igrave; đ&aacute;nh gi&aacute; t&iacute;ch cực thận trọng về hiệu suất ngắn hạn của <a class='symbol'>DXG</a> v&agrave; khả năng tận dụng sự phục hồi hiện tại của thị trường.

<a class='symbol'>VHM</a>: Nổi bật l&agrave; cổ phiếu c&oacute; tiềm năng lớn nhất trong danh mục theo d&otilde;i ch&uacute;ng t&ocirc;i, thể hiện sự ổn định t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh mẽ v&agrave; khả năng vận h&agrave;nh xuất sắc, ph&ugrave; hợp với c&aacute;c ti&ecirc;u ch&iacute; ch&iacute;nh của ch&uacute;ng t&ocirc;i cho lựa chọn cổ phiếu. Th&agrave;nh t&iacute;ch đ&atilde; được chứng minh của c&ocirc;ng ty trong việc quản l&yacute; c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn v&agrave; mang lại lợi nhuận ổn định nhấn mạnh khả năng phục hồi v&agrave; vị tr&iacute; chiến lược của họ trong ng&agrave;nh bất động sản. Tuy nhi&ecirc;n, ch&uacute;ng t&ocirc;i vẫn thận trọng do rủi ro li&ecirc;n quan đến hệ sinh th&aacute;i rộng hơn của <a class='symbol'>VHM</a>, nằm ngo&agrave;i phạm vi hoạt động cốt l&otilde;i trong lĩnh vực bất động sản của họ. Trong khi bản th&acirc;n <a class='symbol'>VHM</a> hoạt động hiệu quả, sự kh&ocirc;ng chắc chắn trong hệ sinh th&aacute;i c&oacute; thể g&acirc;y ra những th&aacute;ch thức gi&aacute;n tiếp cho c&ocirc;ng ty. Cho đến khi c&oacute; sự r&otilde; r&agrave;ng hơn về c&aacute;c yếu tố b&ecirc;n ngo&agrave;i n&agrave;y, ch&uacute;ng t&ocirc;i duy tr&igrave; quan điểm trung lập, c&acirc;n bằng giữa điểm mạnh v&agrave; những lo ngại n&agrave;y.

Khi c&aacute;c điều kiện ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; thị trường tiếp tục cải thiện, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển bất động sản c&oacute; quỹ đất lớn tại TP HCM v&agrave; c&aacute;c tỉnh l&acirc;n cận c&oacute; khả năng hưởng lợi đ&aacute;ng kể, với <a class='symbol'>KDH</a>, <a class='symbol'>NLG</a> v&agrave; <a class='symbol'>PDR</a> nổi bật l&agrave; những c&ocirc;ng ty hưởng lợi ch&iacute;nh. Mặt kh&aacute;c, uy t&iacute;n của <a class='symbol'>DXG</a> cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện vận h&agrave;nh mạnh mẽ để tận dụng những cơ hội n&agrave;y.

*Nguyễn L&ecirc; Tuấn Lợi &amp; Ho&agrave;ng Huy, CFA - Chứng kho&aacute;n Maybank Investment Bank (MSVN)

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/bat-dong-san-cai-thien-quan-ly-tai-chinh-trien-vong-hoi-phuc-manh-tu-2025-10147918.html">Link gốc</a>

Các dấu hiệu tích cực trong năm 2024 kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2025, được thúc đẩy bởi doanh số presales mạnh mẽ và tăng trưởng lợi nhuận của các công ty bất động sản.



C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực trong năm 2024 kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2025, được th&uacute;c đẩy bởi doanh số presales mạnh mẽ v&agrave; tăng trưởng lợi nhuận của c&aacute;c c&ocirc;ng ty bất động sản.

C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực

Trong năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS)đang ph&aacute;t đi c&aacute;c t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực, cho thấy ng&agrave;nh c&oacute; khả năng đang chạm đ&aacute;y. Thị trường H&agrave; Nội dẫn đầu sự phục hồi, với nguồn cung mở b&aacute;n mới căn hộ chung cư cao hơn mức của năm 2023. Ngược lại, TP HCM vẫn trầm lắng; tuy nhi&ecirc;n, c&aacute;c dấu hiệu phục hồi sớm xuất hiện khi c&aacute;c dự &aacute;n bị đ&igrave;nh trệ bắt đầu t&aacute;i khởi động từ qu&yacute; 3/2024. Gi&aacute; b&aacute;n đ&atilde; cải thiện ở cả hai thị trường, tăng 15-30%, phản &aacute;nh niềm tin của người mua v&agrave; sự ổn định của nhu cầu.

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/bds-1.jpg" style="height:337px; width:600px" />

C&aacute;c dấu hiệu t&iacute;ch cực quan s&aacute;t được trong năm 2024 được kỳ vọng sẽ tăng tốc trong năm 2025, được th&uacute;c đẩy bởi doanh số presales mạnh mẽ v&agrave; tăng trưởng lợi nhuận của c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS. Ảnh: VHM

Thanh khoản giao dịch cũng đ&atilde; phục hồi sau khủng hoảng t&iacute;n dụng, được hỗ trợ bởi giấy ph&eacute;p x&acirc;y dựng mới v&agrave; điều kiện t&agrave;i ch&iacute;nh nới lỏng. Những diễn biến n&agrave;y chỉ ra sự ổn định v&agrave; phục hồi dần dần, tạo tiền đề cho mức tăng trưởng rộng hơn trong năm 2025 khi thị trường lấy lại đ&agrave; tăng tốc.

Trong tương lai, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng thị trường bất động sản đang dần tho&aacute;t khỏi chu kỳ suy tho&aacute;i v&agrave; sẵn s&agrave;ng cho một sự phục hồi mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2025. Sự phục hồi n&agrave;y dự kiến sẽ được th&uacute;c đẩy bởi hai nguồn cầu ch&iacute;nh: nhu cầu thực sự của người d&ugrave;ng cuối end-user) v&agrave; nhu cầu đầu tư. M&ocirc;i trường l&atilde;i suất hiện tại kh&ocirc;ng g&acirc;y ra những th&aacute;ch thức đ&aacute;ng kể, v&igrave; c&aacute;c khoản thanh to&aacute;n thế chấp vẫn ở mức c&oacute; thể kiểm so&aacute;t được với mức l&atilde;i suất 10%, đảm bảo khả năng chi trả cho người mua.

Ngo&agrave;i ra, c&aacute;c kế hoạch chi ti&ecirc;u lớn cho ph&aacute;t triển hạ tầng trong những năm tới dự kiến sẽ đ&oacute;ng vai tr&ograve; l&agrave; một chất x&uacute;c t&aacute;c quan trọng, th&uacute;c đẩy nhu cầu tr&ecirc;n thị trường.

Sự ch&uacute; &yacute; hiện đang chuyển sang nguồn cung mới khi bước v&agrave;o năm 2025 v&agrave; c&aacute;c giai đoạn sau đ&oacute;. C&aacute;c dấu hiệu ban đầu về việc nới lỏng c&aacute;c n&uacute;t thắt ph&aacute;p l&yacute;, đặc biệt l&agrave; tại TP HCM, đang xuất hiện v&agrave; được kỳ vọng sẽ c&oacute; th&ecirc;m c&aacute;c cải thiện trong thủ tục ph&aacute;p l&yacute; v&agrave;o năm tới.

Mặt kh&aacute;c, trong khi t&iacute;nh minh bạch ph&aacute;p l&yacute; c&oacute; thể k&eacute;o theo mức ph&iacute; Quyền sử dụng đất (LUR) cao hơn, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng điều n&agrave;y sẽ c&oacute; t&aacute;c động hạn chế trong ngắn hạn đối với c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển c&oacute; dự &aacute;n được t&agrave;i trợ đầy đủ. Về d&agrave;i hạn, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS c&oacute; thể giảm thiểu t&aacute;c động đến lợi nhuận bằng c&aacute;ch chuyển 5&ndash;10% chi ph&iacute; bổ sung n&agrave;y sang người mua, đảm bảo t&iacute;nh bền vững t&agrave;i ch&iacute;nh đồng thời th&iacute;ch ứng với m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; mới.

Sự cải thiện quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh

Mặc d&ugrave; kết quả từ c&aacute;c hoạt động kinh doanh cốt l&otilde;i c&ograve;n yếu, lợi nhuận sau thuế của nhiều c&ocirc;ng ty bất động sản ni&ecirc;m yết trong danh mục theo d&otilde;i (ngoại trừ VHM) đ&atilde; được tăng cường đ&aacute;ng kể nhờ c&aacute;c khoản thu nhập bất thường trong 9 th&aacute;ng 2024. Sau khi điều chỉnh c&aacute;c khoản thu nhập n&agrave;y, c&aacute;c c&ocirc;ng ty trong danh mục theo d&otilde;i của ch&uacute;ng t&ocirc;i ghi nhận lợi nhuận cốt l&otilde;i giảm 40,4% n/n trong 9 th&aacute;ng 2024, phản &aacute;nh những th&aacute;ch thức cơ bản của ng&agrave;nh:

<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/cau-truc-no.jpg" style="height:354px; width:600px" />

NLG đạt lợi nhuận đ&aacute;ng kể từ việc tho&aacute;i vốn dự &aacute;n Paragon trong qu&yacute; 2/2024, gi&uacute;p b&ugrave; đắp kết quả yếu k&eacute;m từ c&aacute;c hoạt động cốt l&otilde;i trong qu&yacute;. Khoản tho&aacute;i vốn n&agrave;y đ&oacute;ng vai tr&ograve; quan trọng trong việc ngăn chặn sự suy giảm lợi nhuận th&ecirc;m nữa.

Thu nhập bất thường của PDR ghi nhận chiếm hơn 70% lợi nhuận r&ograve;ng của c&ocirc;ng ty. Cụ thể, qu&yacute; 1/2024 phản &aacute;nh c&aacute;c giao dịch t&aacute;i cấu tr&uacute;c, trong khi qu&yacute; 2 v&agrave; qu&yacute; 3/2024 bao gồm thu nhập t&agrave;i ch&iacute;nh từ việc tho&aacute;i vốn c&ocirc;ng ty con BIDICI, đ&oacute;ng g&oacute;p đ&aacute;ng kể v&agrave;o lợi nhuận.

KDH, nổi bật với sự ổn định v&agrave; vị tr&iacute; chiến lược, cũng dựa v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường. C&ocirc;ng ty đạt được th&agrave;nh c&ocirc;ng trong việc b&aacute;n hết dự &aacute;n Privia, đồng thời ghi nhận thu nhập đ&aacute;ng kể từ việc tho&aacute;i vốn quỹ đất trong qu&yacute; 2 v&agrave; qu&yacute; 3/2024, gi&uacute;p ổn định lợi nhuận trong thị trường đầy th&aacute;ch thức.

Sự phụ thuộc v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường tr&ecirc;n to&agrave;n ng&agrave;nh phản &aacute;nh xu hướng chung của c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS trong việc lấp đầy khoảng trống lợi nhuận do c&aacute;c yếu tố cơ bản yếu k&eacute;m g&acirc;y ra. Mặc d&ugrave; c&aacute;c khoản thu nhập n&agrave;y cung cấp sự cứu trợ tạm thời, tuy nhi&ecirc;n ch&uacute;ng kh&ocirc;ng mang lại hướng bền vững trong d&agrave;i hạn.

Một điểm s&aacute;ng l&agrave; VHM, c&ocirc;ng ty tiếp tục đạt được lợi nhuận mạnh mẽ từ c&aacute;c hoạt động cốt l&otilde;i. Nhờ c&aacute;c dự &aacute;n đang triển khai như Vũ Y&ecirc;n, Ocean Park 2 v&agrave; Ocean Park 3, VHM duy tr&igrave; doanh thu v&agrave; lợi nhuận ổn định, ngay cả trong giai đoạn suy tho&aacute;i chung của thị trường.

Những quan s&aacute;t n&agrave;y nhấn mạnh sự ch&ecirc;nh lệch trong hiệu suất của ng&agrave;nh, khi nhiều c&ocirc;ng ty phải dựa v&agrave;o c&aacute;c khoản thu nhập bất thường để hỗ trợ lợi nhuận, trong khi những c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS c&oacute; vị thế tốt như VHM đ&atilde; thể hiện sự bền vững nhờ danh mục dự &aacute;n mạnh mẽ.

D&ugrave; đối mặt với c&aacute;c th&aacute;ch thức, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS chủ chốt đ&atilde; thể hiện sự bền bỉ, duy tr&igrave; tỷ lệ nợ r&ograve;ng tr&ecirc;n t&agrave;i sản l&agrave;nh mạnh ở mức trung b&igrave;nh 13,8%. Xu hướng giảm đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh, được quan s&aacute;t từ năm 2022 đến 2024, phản &aacute;nh sự cải thiện trong quản l&yacute; t&agrave;i ch&iacute;nh khi c&aacute;c c&ocirc;ng ty tiếp tục th&iacute;ch nghi với m&ocirc;i trường sau khủng hoảng t&iacute;n dụng.

Trong năm 2024, ch&uacute;ng t&ocirc;i ghi nhận kh&ocirc;ng c&oacute; sự chậm trễ hoặc gia hạn thanh to&aacute;n đ&aacute;ng kể n&agrave;o từ c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS h&agrave;ng đầu. Thay v&agrave;o đ&oacute;, đ&atilde; c&oacute; những t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực cho thấy c&aacute;c c&ocirc;ng ty được quản l&yacute; tốt đang c&oacute; cơ hội nổi l&ecirc;n như những ng&ocirc;i sao trong giai đoạn th&aacute;ch thức n&agrave;y. C&aacute;c diễn biến quan trọng bao gồm:

NLG đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh th&agrave;nh c&ocirc;ng 500 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu, cho thấy sự cải thiện trong t&acirc;m l&yacute; thị trường tr&aacute;i phiếu bất động sản, vốn đ&atilde; bị ảnh hưởng bởi sự mất niềm tin của nh&agrave; đầu tư.

KDH đ&atilde; huy động 3.000 tỷ đồng th&ocirc;ng qua ch&agrave;o b&aacute;n ri&ecirc;ng lẻ, thể hiện sự tin tưởng mạnh mẽ từ c&aacute;c cổ đ&ocirc;ng ch&iacute;nh v&agrave; mang lại sự linh hoạt t&agrave;i ch&iacute;nh bổ sung.

DXG huy động 1.802 tỷ đồng th&ocirc;ng qua ph&aacute;t h&agrave;nh quyền mua cổ phiếu, giảm đ&aacute;ng kể đ&ograve;n bẩy t&agrave;i ch&iacute;nh. Trong khi c&aacute;c trường hợp gia hạn thanh to&aacute;n tr&aacute;i phiếu đ&atilde; được ghi nhận, chủ yếu li&ecirc;n quan đến c&aacute;c c&ocirc;ng ty con trước đ&acirc;y hơn l&agrave; c&ocirc;ng ty mẹ DXG.

VHM đ&atilde; ph&aacute;t h&agrave;nh th&agrave;nh c&ocirc;ng 13.500 tỷ đồng tr&aacute;i phiếu v&agrave; c&oacute; kế hoạch huy động th&ecirc;m 500 triệu USD tr&ecirc;n thị trường tr&aacute;i phiếu quốc tế. Điều n&agrave;y được bổ sung bởi việc mua lại cổ phiếu quỹ gần đ&acirc;y, m&agrave; ch&uacute;ng t&ocirc;i xem l&agrave; một t&iacute;n hiệu t&iacute;ch cực về sức khoẻ t&agrave;i ch&iacute;nh. Cần lưu &yacute; rằng những rủi ro tiềm t&agrave;ng li&ecirc;n quan đến VHM chủ yếu li&ecirc;n quan đến c&aacute;c c&ocirc;ng ty trong hệ sinh th&aacute;i rộng hơn của họ, thay v&igrave; trực tiếp từ ph&acirc;n kh&uacute;c bất động sản.

Những diễn biến n&agrave;y minh chứng rằng c&aacute;c doanh nghiệp ph&aacute;t triển BĐS h&agrave;ng đầu với nền tảng t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh mẽ v&agrave; uy t&iacute;n đang quản l&yacute; hiệu quả c&aacute;c th&aacute;ch thức thanh khoản hiện tại. Khả năng huy động vốn th&ocirc;ng qua tr&aacute;i phiếu, ch&agrave;o b&aacute;n ri&ecirc;ng lẻ, v&agrave; ph&aacute;t h&agrave;nh quyền mua cổ phiếu cho thấy niềm tin được kh&ocirc;i phục từ c&aacute;c nh&agrave; đầu tư v&agrave; c&aacute;c b&ecirc;n li&ecirc;n quan, d&ugrave; thị trường vẫn đang trong giai đoạn thận trọng.

Triển vọng lợi nhuận v&agrave; cơ hội của cổ phiếu bất động sản

Với lợi nhuận thấp trong năm 2024, doanh số presales dần cải thiện v&agrave; đ&aacute;nh gi&aacute; triển vọng t&iacute;ch cực của m&igrave;nh về sự phục hồi của ng&agrave;nh bất động sản, ch&uacute;ng t&ocirc;i tin rằng thị trường đang bước v&agrave;o giai đoạn phục hồi ban đầu.<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20241225/images/tang-truong.jpg" style="height:439px; width:602px" />

Theo đ&oacute;, kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ cho c&aacute;c c&ocirc;ng ty ni&ecirc;m yết trong những năm tới. Ước t&iacute;nh, sau khi điều chỉnh c&aacute;c yếu tố một lần trong năm 2024, ng&agrave;nh BĐS dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng 10,4% n/n (hoặc +70,7% n/n nếu loại trừ VHM). Nhờ đ&oacute;, lợi nhuận ng&agrave;nh dự kiến sẽ phục hồi l&ecirc;n 37.700 tỷ đồng (hoặc 1.769 tỷ đồng nếu loại trừ VHM).

Với m&ocirc;i trường ph&aacute;p l&yacute; được nới lỏng hơn, t&igrave;nh trạng thiếu nguồn cung k&eacute;o d&agrave;i tại TP HCM trong những năm gần đ&acirc;y v&agrave; c&aacute;c dự &aacute;n cơ sở hạ tầng đang gia tăng, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển BĐS tập trung v&agrave;o thị trường ph&iacute;a Nam được kỳ vọng sẽ hưởng lợi đ&aacute;ng kể.

KDH: Với 100% quỹ đất nằm tại TP HCM, KDH l&agrave; c&ocirc;ng ty c&oacute; vị thế tốt nhất để tận dụng sự chuyển dịch n&agrave;y, hưởng lợi trực tiếp từ đ&agrave; cải thiện ph&aacute;p l&yacute; của th&agrave;nh phố.

NLG v&agrave; PDR: Cả hai c&ocirc;ng ty đều c&oacute; vị thế tốt để tận dụng đ&agrave; tăng trưởng mở rộng sang c&aacute;c tỉnh l&acirc;n cận như B&igrave;nh Dương, Long An v&agrave; Đồng Nai. Với quỹ đất 430ha tập trung chủ yếu tại Long An v&agrave; Đồng Nai, đ&atilde; gi&uacute;p NLG mang lại cơ hội tăng trưởng đ&aacute;ng kể; trong khi PDR tập trung v&agrave;o B&igrave;nh Dương, c&oacute; thể hưởng lợi từ nhu cầu ng&agrave;y c&agrave;ng tăng tại khu vực n&agrave;y.

DXG: C&oacute; tiềm năng hưởng lợi từ dự &aacute;n Datxanhhome Riverside, dự &aacute;n n&agrave;y vừa được ph&ecirc; duyệt x&acirc;y dựng. Tuy nhi&ecirc;n, do c&aacute;c tranh chấp đang diễn ra v&agrave; những bất ổn xung quanh kết quả giải quyết, ch&uacute;ng t&ocirc;i duy tr&igrave; đ&aacute;nh gi&aacute; t&iacute;ch cực thận trọng về hiệu suất ngắn hạn của DXG v&agrave; khả năng tận dụng sự phục hồi hiện tại của thị trường.

VHM: Nổi bật l&agrave; cổ phiếu c&oacute; tiềm năng lớn nhất trong danh mục theo d&otilde;i ch&uacute;ng t&ocirc;i, thể hiện sự ổn định t&agrave;i ch&iacute;nh mạnh mẽ v&agrave; khả năng vận h&agrave;nh xuất sắc, ph&ugrave; hợp với c&aacute;c ti&ecirc;u ch&iacute; ch&iacute;nh của ch&uacute;ng t&ocirc;i cho lựa chọn cổ phiếu. Th&agrave;nh t&iacute;ch đ&atilde; được chứng minh của c&ocirc;ng ty trong việc quản l&yacute; c&aacute;c dự &aacute;n quy m&ocirc; lớn v&agrave; mang lại lợi nhuận ổn định nhấn mạnh khả năng phục hồi v&agrave; vị tr&iacute; chiến lược của họ trong ng&agrave;nh bất động sản. Tuy nhi&ecirc;n, ch&uacute;ng t&ocirc;i vẫn thận trọng do rủi ro li&ecirc;n quan đến hệ sinh th&aacute;i rộng hơn của VHM, nằm ngo&agrave;i phạm vi hoạt động cốt l&otilde;i trong lĩnh vực bất động sản của họ. Trong khi bản th&acirc;n VHM hoạt động hiệu quả, sự kh&ocirc;ng chắc chắn trong hệ sinh th&aacute;i c&oacute; thể g&acirc;y ra những th&aacute;ch thức gi&aacute;n tiếp cho c&ocirc;ng ty. Cho đến khi c&oacute; sự r&otilde; r&agrave;ng hơn về c&aacute;c yếu tố b&ecirc;n ngo&agrave;i n&agrave;y, ch&uacute;ng t&ocirc;i duy tr&igrave; quan điểm trung lập, c&acirc;n bằng giữa điểm mạnh v&agrave; những lo ngại n&agrave;y.

Khi c&aacute;c điều kiện ph&aacute;p l&yacute; v&agrave; thị trường tiếp tục cải thiện, c&aacute;c c&ocirc;ng ty ph&aacute;t triển bất động sản c&oacute; quỹ đất lớn tại TP HCM v&agrave; c&aacute;c tỉnh l&acirc;n cận c&oacute; khả năng hưởng lợi đ&aacute;ng kể, với KDH, NLG v&agrave; PDR nổi bật l&agrave; những c&ocirc;ng ty hưởng lợi ch&iacute;nh. Mặt kh&aacute;c, uy t&iacute;n của DXG cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện vận h&agrave;nh mạnh mẽ để tận dụng những cơ hội n&agrave;y.

*Nguyễn L&ecirc; Tuấn Lợi &amp; Ho&agrave;ng Huy, CFA - Chứng kho&aacute;n Maybank Investment Bank (MSVN)

<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/bat-dong-san-cai-thien-quan-ly-tai-chinh-trien-vong-hoi-phuc-manh-tu-2025-10147918.html">Link gốc</a>

Doanh nghiệp

Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp

Bất động sản cải thiện quản lý tài chính, triển vọng hồi phục mạnh từ 2025

Lê Phượng Hoàng

Bds hiện nay ph&#226;n h&#243;a rất r&#245; chỉ sản phẩm ở trung t&#226;m mới b&#225;n dễ c&#242;n v&#249;ng ven kh&#243; d&#224;i n&#234;n chỉ c&#243; c&#244;ng ty n&#224;o c&#243; quỹ đất trung t&#226;m mới c&#243; khả năng phục hồi mạnh mẽ. Trước mắt tui chỉ thấy mỗi KDH v&#224; VHM l&#224; c&#243; lợi nhuận trong qu&#253; 4 n&#224;y th&#244;i. 

Bds hiện nay phân hóa rất rõ chỉ sản phẩm ở trung tâm mới bán dễ còn vùng ven khó dài nên chỉ có công ty nào có quỹ đất trung tâm mới có khả năng phục hồi mạnh mẽ. Trước mắt tui chỉ thấy mỗi KDH và VHM là có lợi nhuận trong quý 4 này thôi. 

THÚY KIỀU 

M&#250;c v&#224; gom c&#225;c m&#227; bds tiềm năng thị gi&#225; giảm qu&#225; đ&#224;
Chờ năm 2025 đ&#243;n si&#234;u b&#227;o ăn gấp 5-10 lần l&#224; c&#243; thật

Múc và gom các mã bds tiềm năng thị giá giảm quá đà
Chờ năm 2025 đón siêu bão ăn gấp 5-10 lần là có thật