Thị trường bất động sản bước v&agrave;o chu kỳ mới, đ&ograve;i hỏi tư duy quy hoạch vượt khỏi ph&aacute;t triển dự &aacute;n, hướng tới h&igrave;nh th&agrave;nh c&aacute;c cực tăng trưởng đ&ocirc; thị với hệ sinh th&aacute;i sống ho&agrave;n chỉnh. 
<img alt="" src="https://static.fireant.vn/Upload/20260410/images/image(12)(1).png" style="height:330px; width:603px" />

B&agrave; L&ecirc; Ho&agrave;ng Lan Như Ngọc &ndash; Gi&aacute;m đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman &amp; Wakefield Việt Nam.

Theo b&agrave; L&ecirc; Ho&agrave;ng Lan Như Ngọc &ndash; Gi&aacute;m đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman &amp; Wakefield Việt Nam, nếu lấy mốc từ Luật Đất đai 1993, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ph&aacute;t triển được hơn 3 thập kỷ. Từ giai đoạn h&igrave;nh th&agrave;nh nền tảng đến giai đoạn biến động v&agrave; t&aacute;i thiết lập, thị trường đang bước v&agrave;o một chu kỳ mới, trong đ&oacute; hạ tầng, thể chế v&agrave; quy hoạch sẽ quyết định ng&agrave;y c&agrave;ng nhiều đến gi&aacute; trị d&agrave;i hạn.

Điều đ&oacute; cũng đặt ra một y&ecirc;u cầu mới cho quy hoạch đ&ocirc; thị tại H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM. C&acirc;u chuyện của tương lai kh&ocirc;ng c&ograve;n chỉ l&agrave; ph&aacute;t triển th&ecirc;m dự &aacute;n, m&agrave; l&agrave; h&igrave;nh th&agrave;nh những cực tăng trưởng mới &ndash; những khu đ&ocirc; thị đủ sức hấp dẫn để người d&acirc;n thực sự muốn chuyển đến sống, l&agrave;m việc, học tập v&agrave; gắn b&oacute; l&acirc;u d&agrave;i. Ở quy m&ocirc; h&agrave;ng trăm hecta, đ&ocirc; thị kh&ocirc;ng c&ograve;n l&agrave; ph&eacute;p cộng của c&aacute;c dự &aacute;n đơn lẻ, m&agrave; l&agrave; một cấu tr&uacute;c sống, nơi nh&agrave; ở, việc l&agrave;m, hạ tầng, tiện &iacute;ch v&agrave; bản sắc phải được thiết kế đồng thời.

Thực tế cho thấy, những m&ocirc; h&igrave;nh đ&ocirc; thị th&agrave;nh c&ocirc;ng hiếm khi h&igrave;nh th&agrave;nh chỉ nhờ nh&agrave; ở. Qua c&aacute;c điển cứu như T&ugrave;ng Giang, Ph&uacute; Mỹ Hưng v&agrave; Ecopark, c&oacute; thể thấy tăng trưởng gi&aacute; trị kh&ocirc;ng phải l&agrave; điểm khởi đầu m&agrave; l&agrave; kết quả của một logic đ&ocirc; thị đ&uacute;ng đắn. T&ugrave;ng Giang cho thấy hạ tầng kết nối chỉ thực sự bền vững khi đi c&ugrave;ng việc l&agrave;m, c&aacute;c cụm đại học, hệ sinh th&aacute;i đổi mới s&aacute;ng tạo v&agrave; dịch vụ c&ocirc;ng cộng. Ph&uacute; Mỹ Hưng cho thấy sức mạnh của quy hoạch c&oacute; kỷ luật v&agrave; niềm tin thị trường. Ecopark cho thấy gi&aacute; trị của chất lượng sống, bản sắc v&agrave; trải nghiệm h&agrave;ng ng&agrave;y. Điểm chung l&agrave; gi&aacute; trị tăng l&ecirc;n về sau, nhưng nguy&ecirc;n nh&acirc;n s&acirc;u xa nằm ở c&aacute;ch tổ chức đ&ocirc; thị ngay từ đầu.

Từ c&aacute;c b&agrave;i học thực tiễn, c&oacute; thể r&uacute;t ra năm nguy&ecirc;n tắc cho quy hoạch tương lai của hai đ&ocirc; thị lớn nhất cả nước. Trước hết l&agrave; tầm nh&igrave;n chiến lược: mỗi khu vực ph&aacute;t triển mới cần được x&aacute;c định r&otilde; vai tr&ograve; trong cấu tr&uacute;c đ&ocirc; thị tổng thể. Tiếp theo l&agrave; kết nối: hạ tầng giao th&ocirc;ng phải được nh&igrave;n như điều kiện ti&ecirc;n quyết của dịch chuyển d&acirc;n cư v&agrave; d&ograve;ng vốn.

B&ecirc;n cạnh đ&oacute; l&agrave; cấu tr&uacute;c cộng đồng c&acirc;n bằng, bởi một khu đ&ocirc; thị chỉ c&oacute; một nh&oacute;m cư d&acirc;n hoặc một loại sản phẩm sẽ kh&oacute; bền vững. Kế đến l&agrave; hệ sinh th&aacute;i đời sống h&agrave;ng ng&agrave;y, nơi trường học, bệnh viện, c&ocirc;ng vi&ecirc;n, b&aacute;n lẻ v&agrave; kh&ocirc;ng gian c&ocirc;ng cộng phải được quy hoạch như bộ khung thiết yếu. Cuối c&ugrave;ng l&agrave; ph&acirc;n khu, ph&acirc;n kỳ ph&aacute;t triển c&oacute; kỷ luật, bởi một khu đ&ocirc; thị lớn kh&ocirc;ng thể th&agrave;nh c&ocirc;ng nếu chỉ tăng tốc mở b&aacute;n m&agrave; thiếu tr&igrave;nh tự ph&aacute;t triển hợp l&yacute;.

H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM đều đang đối mặt với &aacute;p lực ở khu vực l&otilde;i, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa thực sự trở th&agrave;nh lựa chọn thay thế ho&agrave;n chỉnh. Nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo m&ocirc; h&igrave;nh tăng th&ecirc;m nguồn cung nh&agrave; ở m&agrave; kh&ocirc;ng song h&agrave;nh với chiến lược việc l&agrave;m, kết nối v&agrave; hệ sinh th&aacute;i sống, c&aacute;c đ&ocirc; thị vệ tinh hay khu đ&ocirc; thị quy m&ocirc; lớn sẽ kh&oacute; ph&aacute;t triển th&agrave;nh những trung t&acirc;m thực thụ.

Đối với H&agrave; Nội, th&aacute;ch thức kh&ocirc;ng nằm ở việc thiếu quỹ đất, m&agrave; ở chỗ l&agrave;m sao để những khu vực ngo&agrave;i trung t&acirc;m trở th&agrave;nh nơi đ&aacute;ng sống chứ kh&ocirc;ng chỉ l&agrave; nơi ở. Người d&acirc;n kh&ocirc;ng dịch chuyển đơn thuần v&igrave; gi&aacute; nh&agrave; thấp hơn, m&agrave; v&igrave; một trải nghiệm sống tốt hơn: m&ocirc;i trường xanh hơn, mật độ dễ chịu hơn, dịch vụ gi&aacute;o dục v&agrave; y tế thuận tiện hơn, v&agrave; cảm gi&aacute;c mỗi ng&agrave;y sống đều chất lượng hơn.

N&oacute;i c&aacute;ch kh&aacute;c, những yếu tố từng bị xem l&agrave; &ldquo;mềm&rdquo; như cảnh quan, c&acirc;y xanh, kh&ocirc;ng gian mở hay bản sắc cộng đồng, tr&ecirc;n thực tế lại l&agrave; những động lực rất &ldquo;cứng&rdquo; của nhu cầu thị trường.

V&igrave; vậy, định hướng quy hoạch tương lai của H&agrave; Nội kh&ocirc;ng n&ecirc;n chỉ dừng ở mục ti&ecirc;u gi&atilde;n d&acirc;n. Th&agrave;nh phố cần tạo ra những cực đ&ocirc; thị mới c&oacute; bản sắc r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; một hệ sinh th&aacute;i sống đủ đầy. Trường học, y tế, c&ocirc;ng vi&ecirc;n, kh&ocirc;ng gian c&ocirc;ng cộng, thương mại v&agrave; c&aacute;c tiện &iacute;ch thường nhật kh&ocirc;ng n&ecirc;n l&agrave; phần bổ sung về sau. Ch&uacute;ng phải l&agrave; cấu phần l&otilde;i ngay từ đầu. H&agrave; Nội, v&igrave; thế, kh&ocirc;ng chỉ cần th&ecirc;m khu đ&ocirc; thị mới, m&agrave; cần th&ecirc;m những nơi người d&acirc;n thực sự muốn sống.

Nếu H&agrave; Nội l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n về chất lượng sống, th&igrave; TP.HCM l&agrave; b&agrave;i to&aacute;n về niềm tin v&agrave;o c&aacute;c trung t&acirc;m mới tại c&aacute;c cực tăng trưởng mới. Th&agrave;nh phố đang tiếp tục mở rộng ra ngo&agrave;i khu l&otilde;i, với c&aacute;c cụm ph&aacute;t triển mới ng&agrave;y c&agrave;ng r&otilde; hơn, đi c&ugrave;ng vai tr&ograve; dẫn dắt của Metro số 1, V&agrave;nh đai 3 v&agrave; s&acirc;n bay Long Th&agrave;nh. Nhưng mở rộng kh&ocirc;ng đồng nghĩa với trưởng th&agrave;nh.

Một khu vực chỉ c&oacute; nh&agrave; ở sẽ vẫn phụ thuộc v&agrave;o trung t&acirc;m cũ. Chỉ khi c&oacute; th&ecirc;m việc l&agrave;m, thương mại, gi&aacute;o dục, tiện &iacute;ch đ&ocirc; thị v&agrave; kết nối hiệu quả, nơi đ&oacute; mới c&oacute; thể vận h&agrave;nh như một cực tăng trưởng thực sự.

Quy hoạch c&oacute; kỷ luật, ph&acirc;n khu r&otilde; r&agrave;ng, kết nối mạnh v&agrave; một tr&igrave;nh tự ph&aacute;t triển nhất qu&aacute;n l&agrave; những điều kiện ti&ecirc;n quyết để c&aacute;c trung t&acirc;m mới c&oacute; thể vận h&agrave;nh ho&agrave;n chỉnh, c&oacute; logic ph&aacute;t triển r&otilde; r&agrave;ng v&agrave; c&oacute; khả năng giữ gi&aacute; trị d&agrave;i hạn. Khi thị trường nh&igrave;n thấy sự chắc chắn đ&oacute;, khu vực mới mới c&oacute; thể trở th&agrave;nh một trung t&acirc;m đ&uacute;ng nghĩa, thay v&igrave; chỉ l&agrave; phần k&eacute;o d&agrave;i của khu l&otilde;i hiện hữu.

Việt Nam đang bước v&agrave;o thời điểm m&agrave; những quỹ đất lớn hơn đ&ograve;i hỏi tư duy lớn hơn. Với H&agrave; Nội v&agrave; TP.HCM, tương lai đ&ocirc; thị sẽ kh&ocirc;ng c&ograve;n được quyết định bởi số lượng dự &aacute;n được triển khai, m&agrave; bởi chất lượng của những cấu tr&uacute;c đ&ocirc; thị mới được h&igrave;nh th&agrave;nh. Th&agrave;nh c&ocirc;ng sẽ thuộc về những nơi kh&ocirc;ng chỉ giải quyết nhu cầu ở, m&agrave; c&ograve;n tạo ra một hệ sinh th&aacute;i ph&aacute;t triển đủ mạnh để h&uacute;t d&acirc;n cư, h&uacute;t doanh nghiệp, h&uacute;t đầu tư v&agrave; h&igrave;nh th&agrave;nh gi&aacute; trị bền vững theo thời gian.

<a href="https://markettimes.vn/ba-le-hoang-lan-nhu-ngoc-do-thi-cua-tuong-lai-la-noi-hoi-tu-song-lam-viec-va-gan-bo-lau-dai-114543.html">Link gốc</a>

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, đòi hỏi tư duy quy hoạch vượt khỏi phát triển dự án, hướng tới hình thành các cực tăng trưởng đô thị với hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.
