C&#194;U CHUYỆN NG&#192;NH BĐS KHU C&#212;NG NGHIỆP: KBC
1. Bối cảnh chung:
- Kinh tế thế giới hiện tại đang l&#224; nền kinh tế ph&#226;n mảnh, Việt Nam l&#224; c&#243; cơ hội trở th&#224;nh trung t&#226;m kết nối sản xuất một số ng&#224;nh do c&#243; lợi thế ổn định về ch&#237;nh trị, kết nối được với nhiều nền kinh tế lớn tr&#234;n thế giới như Trung Quốc, Mỹ v&#224; đồng minh của Mỹ…
- Nh&#224; nước th&#250;c đẩy giải ng&#226;n đầu tư c&#244;ng tr&#234;n quy m&#244; lớn, cải thiện cơ sở hạ tầng đẻ duy tr&#236; kinh doanh ổn định, thu h&#250;t nguồn vốn FDI v&#224;o Việt Nam. Theo dữ liệu từ Cục Thống K&#234; trong năm 2023, tổng vốn FDI thực hiện l&#224; 23.183 Triệu USD, cao nhất trong giai đoạn 2013-2023.
- C&#225;c doanh nghiệp từ Trung Quốc tiếp tục mở rộng sản xuất, do đ&#243; gi&#225; cho thu&#234; đất KCN tiếp tục tăng. Đặc biệt l&#224; khu vực miền Bắc được ưu ti&#234;n lựa chọn do c&#243; tuyến giao th&#244;ng thuận lợi, giảm chi ph&#237; vận chuyển h&#224;ng h&#243;a v&#224; nguy&#234;n vật liệu sản xuất.
2. Dịch chuyển chuỗi cung ứng:
- Hiện nay c&#225;c doanh nghiệp đang thận trọng hơn, giảm phụ thuộc v&#224;o Trung Quốc đồng thời đa dạng h&#243;a chuỗi cung ứng v&#224; c&#225;c nước Đ&#244;ng Nam &#193; tiếp tục l&#224; điểm s&#225;ng, thu h&#250;t d&#242;ng vốn FDI.
- Việt Nam c&#243; chi ph&#237; nh&#226;n c&#244;ng, chi ph&#237; ch&#224;o thu&#234;, chi ph&#237; cho thu&#234; xưởng ở mức thấp so với c&#225;c nước trong khu vực, do đ&#243; c&#243; khả năng cạnh tranh hơn so với c&#225;c nước kh&#225;c.
3. Tỷ lệ lấp đầy BDS KCN v&#224; gi&#225; ch&#224;o thu&#234;:
- Tỷ lệ lấp đầy trung b&#236;nh c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp ở khu vực ph&#237;a Bắc Việt Nam l&#224; 80,2% trong qu&#253; 3/2023, giảm so với qu&#253; trước do nhiều khu c&#244;ng nghiệp mới đi v&#224;o hoạt động. Gi&#225; thu&#234; đất c&#244;ng nghiệp tăng tiếp do nhu cầu tăng, đạt 131 USD/m2/kỳ hạn ở miền Bắc.
- Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp l&#224; 81,9%, với tỷ lệ hấp thụ đất c&#244;ng nghiệp tăng 5,9% trong qu&#253; 3 v&#224; đạt hơn 770ha trong 9 th&#225;ng. Gi&#225; thu&#234; đất c&#244;ng nghiệp ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn c&#242;n lại, tăng 1% so với qu&#253; trước v&#224; 13% so với c&#249;ng kỳ năm trước.

- Thị trường miền Bắc v&#224; miền Nam ghi nhận 752.000 m2 kho v&#224; 450.000 m2 xưởng x&#226;y sẵn mới đi v&#224;o hoạt động trong 9 th&#225;ng đầu năm 2023. Dự kiến gi&#225; thu&#234; đất c&#244;ng nghiệp sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm ở miền Bắc v&#224; 4-8%/năm ở miền Nam trong hai năm tới.
- Hiện nay Nhiều nh&#243;m ng&#224;nh v&#224; c&#225;c nước kh&#225;c nhau đang t&#237;ch cực t&#236;m kiếm đất c&#244;ng nghiệp v&#224; kho xưởng tại Việt Nam, với sự đ&#243;ng g&#243;p đ&#225;ng kể từ c&#225;c đối t&#225;c lớn như Mỹ, H&#224;n Quốc, Trung Quốc, tạo điều kiện cho ph&#225;t triển kinh doanh cho c&#225;c doanh nghiệp BĐS KCN.
4. Triển vọng ng&#224;nh:
- Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
- Gi&#225; ch&#224;o thu&#234; dao động ở mức cao.
- Giải ng&#226;n đầu tư c&#244;ng tiếp tục tăng, tạo tiền đề t&#237;ch cực cho ng&#224;nh.
5. KBC v&#224; c&#226;u chuyện:
- C&#244;ng ty Cổ phần Ph&#225;t triển Đ&#244; thị Kinh Bắc (KBC) đang mở rộng quỹ đất th&#244;ng qua nhiều dự &#225;n mới như CCN Phước Vĩnh Đ&#244;ng 1,2,4 (Long An), T&#226;n Tập (Long An), Lộc Giang (Long An), Kim Động  n Thi (Hưng Y&#234;n), v&#224; B&#236;nh Giang (Hải Dương). Những dự &#225;n n&#224;y được kỳ vọng sẽ l&#224; động lực tăng trưởng d&#224;i hạn cho KBC.
- T&#237;ch cực giải quyết thủ tục ph&#225;p l&#253; cho KĐT Ph&#250;c Ninh v&#224; KĐT Tr&#224;ng C&#225;t, tạo động lực ph&#225;t triển d&#224;i hạn, mặc d&#249; c&#243; &#225;p lực ngắn hạn về nhu cầu vốn gia tăng.
- Tiềm năng trung v&#224; d&#224;i hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn c&#242;n nhiều dư địa, v&#224; c&#244;ng ty c&#243; lợi từ d&#242;ng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc. 
- Điểm v&#224;o: 30.350 (Quan s&#225;t d&#242;ng tiền, t&#237;n hiệu x&#225;c nhận từ ph&#226;n t&#237;ch kỹ thuật).
- Gi&#225; mục ti&#234;u: 36.500 (+20,2%)
- Điểm dừng lỗ: 28.850 (-5%)


CÂU CHUYỆN NGÀNH BĐS KHU CÔNG NGHIỆP: KBC
1. Bối cảnh chung:
- Kinh tế thế giới hiện tại đang là nền kinh tế phân mảnh, Việt Nam là có cơ hội trở thành trung tâm kết nối sản xuất một số ngành do có lợi thế ổn định về chính trị, kết nối được với nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới như Trung Quốc, Mỹ và đồng minh của Mỹ…
- Nhà nước thúc đẩy giải ngân đầu tư công trên quy mô lớn, cải thiện cơ sở hạ tầng đẻ duy trì kinh doanh ổn định, thu hút nguồn vốn FDI vào Việt Nam. Theo dữ liệu từ Cục Thống Kê trong năm 2023, tổng vốn FDI thực hiện là 23.183 Triệu USD, cao nhất trong giai đoạn 2013-2023.
- Các doanh nghiệp từ Trung Quốc tiếp tục mở rộng sản xuất, do đó giá cho thuê đất KCN tiếp tục tăng. Đặc biệt là khu vực miền Bắc được ưu tiên lựa chọn do có tuyến giao thông thuận lợi, giảm chi phí vận chuyển hàng hóa và nguyên vật liệu sản xuất.
2. Dịch chuyển chuỗi cung ứng:
- Hiện nay các doanh nghiệp đang thận trọng hơn, giảm phụ thuộc vào Trung Quốc đồng thời đa dạng hóa chuỗi cung ứng và các nước Đông Nam Á tiếp tục là điểm sáng, thu hút dòng vốn FDI.
- Việt Nam có chi phí nhân công, chi phí chào thuê, chi phí cho thuê xưởng ở mức thấp so với các nước trong khu vực, do đó có khả năng cạnh tranh hơn so với các nước khác.
3. Tỷ lệ lấp đầy BDS KCN và giá chào thuê:
- Tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp ở khu vực phía Bắc Việt Nam là 80,2% trong quý 3/2023, giảm so với quý trước do nhiều khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Giá thuê đất công nghiệp tăng tiếp do nhu cầu tăng, đạt 131 USD/m2/kỳ hạn ở miền Bắc.
- Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp là 81,9%, với tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tăng 5,9% trong quý 3 và đạt hơn 770ha trong 9 tháng. Giá thuê đất công nghiệp ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước.

- Thị trường miền Bắc và miền Nam ghi nhận 752.000 m2 kho và 450.000 m2 xưởng xây sẵn mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2023. Dự kiến giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm ở miền Bắc và 4-8%/năm ở miền Nam trong hai năm tới.
- Hiện nay Nhiều nhóm ngành và các nước khác nhau đang tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại Việt Nam, với sự đóng góp đáng kể từ các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc, tạo điều kiện cho phát triển kinh doanh cho các doanh nghiệp BĐS KCN.
4. Triển vọng ngành:
- Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
- Giá chào thuê dao động ở mức cao.
- Giải ngân đầu tư công tiếp tục tăng, tạo tiền đề tích cực cho ngành.
5. KBC và câu chuyện:
- Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đang mở rộng quỹ đất thông qua nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 (Long An), Tân Tập (Long An), Lộc Giang (Long An), Kim Động  n Thi (Hưng Yên), và Bình Giang (Hải Dương). Những dự án này được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.
- Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý cho KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn, mặc dù có áp lực ngắn hạn về nhu cầu vốn gia tăng.
- Tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn nhiều dư địa, và công ty có lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc. 
- Điểm vào: 30.350 (Quan sát dòng tiền, tín hiệu xác nhận từ phân tích kỹ thuật).
- Giá mục tiêu: 36.500 (+20,2%)
- Điểm dừng lỗ: 28.850 (-5%)
