V&#236; sao kh&#244;ng đưa gi&#225; trị đất v&#224;o gi&#225; trị doanh nghiệp khi EVN tho&#225;i vốn tại LSG 5/2014?
Xin đưa ra c&#225;ch nh&#236;n c&#225; nh&#226;n - c&#243; dẫn chứng luật định ph&#225;p l&#253; ae tham khảo nh&#233;&#128539;

1) Nguy&#234;n tắc ph&#225;p l&#253; cốt l&#245;i
	•	Luật Đất đai 2003 (đang hiệu lực đến 01/7/2014) v&#224; tiếp nối bởi Luật Đất đai 2013: quyền sử dụng đất chỉ được x&#225;c lập đầy đủ khi đ&#227; thực hiện nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh v&#224; được cấp GCN; khi đ&#243; mới c&#243; quyền định đoạt/ghi nhận như một t&#224;i sản (LDĐ 2003 điều 106; LDĐ 2013 điều 188).
	•	Nghị định 59/2011/NĐ-CP (về CPH DN 100% vốn NN), Điều 31 (được sửa bởi Khoản 12 Điều 1 NĐ 71/2013/NĐ-CP):
	•	Chỉ t&#237;nh gi&#225; trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) v&#224;o gi&#225; trị DN nếu DN được giao đất/thu&#234; đất trả tiền một lần v&#224; đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh.
	•	Nếu chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc thu&#234; đất trả tiền hằng năm ⇒ kh&#244;ng được t&#237;nh QSDĐ v&#224;o gi&#225; trị DN khi CPH/tho&#225;i vốn.
	•	Diện t&#237;ch c&#244;ng cộng (giao th&#244;ng, c&#226;y xanh, h&#224;nh lang bảo vệ…) bị loại trừ khi x&#225;c định gi&#225; trị QSDĐ.

Hệ quả: Tại thời điểm CPH/tho&#225;i vốn, đất “chưa nộp nghĩa vụ” kh&#244;ng đủ điều kiện ph&#225;p l&#253; để định gi&#225; đưa v&#224;o vốn Nh&#224; nước.

⸻

2) L&#253; do kế to&#225;n – định gi&#225;
	•	QSDĐ được ghi nhận như t&#224;i sản v&#244; h&#236;nh chỉ khi DN kiểm so&#225;t v&#224; đo lường được chi ph&#237;, đồng thời chắc chắn mang lại lợi &#237;ch kinh tế (nguy&#234;n tắc thận trọng). Đất chưa ho&#224;n tất nghĩa vụ chỉ l&#224; “kỳ vọng quyền”, chưa trở th&#224;nh t&#224;i sản của DN ⇒ kh&#244;ng thể hạch to&#225;n v&#224;o gi&#225; trị DN.
	•	Việc đưa “gi&#225; đất thị trường tương lai” v&#224;o gi&#225; trị DN sẽ vi phạm nguy&#234;n tắc thận trọng, đồng thời c&#243; nguy cơ t&#237;nh tr&#249;ng khi sau n&#224;y Nh&#224; nước thu tiền SDĐ theo quyết định giao đất.

⸻

3) &#193;p dụng cho LSG (628–630 V&#245; Văn Kiệt)
	•	Thời điểm EVN tho&#225;i vốn (5/2014): khu đất chưa nộp tiền sử dụng đất, TP.HCM chưa c&#243; quyết định giao đất cho LSG (quyết định giao đất 3357/QĐ-UBND chỉ xuất hiện 01/7/2016).
	•	Do đ&#243;, theo Điều 31 NĐ 59/2011 (sửa bởi NĐ 71/2013): kh&#244;ng được t&#237;nh gi&#225; trị QSDĐ v&#224;o gi&#225; trị DN khi EVN tho&#225;i vốn.
	•	Phần định gi&#225; khi b&#225;n vốn chỉ bao gồm: vốn chủ sở hữu, t&#224;i sản, c&#244;ng nợ, hoạt động SXKD…; kh&#244;ng bao gồm “gi&#225; trị đất”.

⸻

4) V&#236; sao vẫn c&#243; tranh c&#227;i?
	•	Bản chất l&#224; “lỗ hổng ch&#237;nh s&#225;ch” l&#250;c đ&#243;: ph&#225;p luật cho ph&#233;p kh&#244;ng t&#237;nh QSDĐ khi đất chưa ho&#224;n tất nghĩa vụ; trong khi gi&#225; trị kinh tế thực của khu đất l&#224; rất lớn.
	•	C&#225;ch khắc phục đ&#250;ng luật hiện nay: y&#234;u cầu DN nộp bổ sung nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh theo mốc thời điểm giao đất (2016) v&#224; hệ số điều chỉnh (K); sau đ&#243; cấp GCN để DN khai th&#225;c dự &#225;n — vừa bảo to&#224;n NSNN, vừa kh&#244;ng hồi tố tr&#225;i luật đối với thương vụ tho&#225;i vốn 2014.
———
Với việc từ ng&#224;y 1/4/2025 &#225;p dụng Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội: Cơ chế, ch&#237;nh s&#225;ch đặc th&#249; để th&#225;o gỡ kh&#243; khăn, vướng mắc đối với c&#225;c dự &#225;n, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản &#225;n tại Th&#224;nh phố HCM, th&#224;nh phố Đ&#224; Nẵng v&#224; tỉnh Kh&#225;nh H&#242;a th&#236; sắp tới LSG sẽ c&#243; những bước đột ph&#225; lớn để dự &#225;n tiếp tục thực hiện đ&#250;ng kế hoạch đề ra
C&#217;NG CHỜ ĐỢI MỐC 25/09/2025&#128077;&#128077;

Vì sao không đưa giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp khi EVN thoái vốn tại LSG 5/2014?
Xin đưa ra cách nhìn cá nhân - có dẫn chứng luật định pháp lý ae tham khảo nhé😛

1) Nguyên tắc pháp lý cốt lõi
	•	Luật Đất đai 2003 (đang hiệu lực đến 01/7/2014) và tiếp nối bởi Luật Đất đai 2013: quyền sử dụng đất chỉ được xác lập đầy đủ khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và được cấp GCN; khi đó mới có quyền định đoạt/ghi nhận như một tài sản (LDĐ 2003 điều 106; LDĐ 2013 điều 188).
	•	Nghị định 59/2011/NĐ-CP (về CPH DN 100% vốn NN), Điều 31 (được sửa bởi Khoản 12 Điều 1 NĐ 71/2013/NĐ-CP):
	•	Chỉ tính giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào giá trị DN nếu DN được giao đất/thuê đất trả tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
	•	Nếu chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hằng năm ⇒ không được tính QSDĐ vào giá trị DN khi CPH/thoái vốn.
	•	Diện tích công cộng (giao thông, cây xanh, hành lang bảo vệ…) bị loại trừ khi xác định giá trị QSDĐ.

Hệ quả: Tại thời điểm CPH/thoái vốn, đất “chưa nộp nghĩa vụ” không đủ điều kiện pháp lý để định giá đưa vào vốn Nhà nước.

⸻

2) Lý do kế toán – định giá
	•	QSDĐ được ghi nhận như tài sản vô hình chỉ khi DN kiểm soát và đo lường được chi phí, đồng thời chắc chắn mang lại lợi ích kinh tế (nguyên tắc thận trọng). Đất chưa hoàn tất nghĩa vụ chỉ là “kỳ vọng quyền”, chưa trở thành tài sản của DN ⇒ không thể hạch toán vào giá trị DN.
	•	Việc đưa “giá đất thị trường tương lai” vào giá trị DN sẽ vi phạm nguyên tắc thận trọng, đồng thời có nguy cơ tính trùng khi sau này Nhà nước thu tiền SDĐ theo quyết định giao đất.

⸻

3) Áp dụng cho LSG (628–630 Võ Văn Kiệt)
	•	Thời điểm EVN thoái vốn (5/2014): khu đất chưa nộp tiền sử dụng đất, TP.HCM chưa có quyết định giao đất cho LSG (quyết định giao đất 3357/QĐ-UBND chỉ xuất hiện 01/7/2016).
	•	Do đó, theo Điều 31 NĐ 59/2011 (sửa bởi NĐ 71/2013): không được tính giá trị QSDĐ vào giá trị DN khi EVN thoái vốn.
	•	Phần định giá khi bán vốn chỉ bao gồm: vốn chủ sở hữu, tài sản, công nợ, hoạt động SXKD…; không bao gồm “giá trị đất”.

⸻

4) Vì sao vẫn có tranh cãi?
	•	Bản chất là “lỗ hổng chính sách” lúc đó: pháp luật cho phép không tính QSDĐ khi đất chưa hoàn tất nghĩa vụ; trong khi giá trị kinh tế thực của khu đất là rất lớn.
	•	Cách khắc phục đúng luật hiện nay: yêu cầu DN nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính theo mốc thời điểm giao đất (2016) và hệ số điều chỉnh (K); sau đó cấp GCN để DN khai thác dự án — vừa bảo toàn NSNN, vừa không hồi tố trái luật đối với thương vụ thoái vốn 2014.
———
Với việc từ ngày 1/4/2025 áp dụng Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội: Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố HCM, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa thì sắp tới LSG sẽ có những bước đột phá lớn để dự án tiếp tục thực hiện đúng kế hoạch đề ra
CÙNG CHỜ ĐỢI MỐC 25/09/2025👍👍

Hieu Vu