THỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Đ&#195; QUAY TRỞ LẠI? 
Bất động sản nh&#224; ở, khu chung cư. 
Luật BĐS mới c&#243; hiệu lực từ 1/8/2024 được coi như mồi lửa m&#249;a h&#232; cho BĐS: 
Đặt cọc v&#224; thanh to&#225;n: b&#234;n mua chỉ cần đặt cọc kh&#244;ng qu&#225; 5%.  Với việc thanh to&#225;n trước cho h&#236;nh thức thu&#234; mua nh&#224; ở tr&#234;n giấy, KH chỉ phải thanh to&#225;n 50% gi&#225; trị trước khi nhận nh&#224; (2014 l&#234;n tới 95%) =&gt; Bảo vệ người ti&#234;u d&#249;ng bất động sản.
Về đối tượng kinh doanh: Mở rộng th&#234;m đối tượng l&#224; kiều b&#224;o VN định cư tại nước ngo&#224;i c&#243; thể kinh doanh, thu&#234;, mua BĐS trong nước =&gt; tạo điều kiện c&#244;ng bằng cho kiều b&#224;o, th&#250;c đẩy d&#242;ng tiền tham gia TT BĐS. 
Quy định về doanh nghiệp m&#244;i giới: Từ 2025, DN m&#244;i giới BDS kh&#244;ng được h&#224;nh nghề tự do, cần c&#243; chứng chỉ h&#224;nh nghề v&#224; buộc phải thanh to&#225;n th&#249; lao chuyển khoản để đảm bảo minh bạch t&#224;i ch&#237;nh. 
=&gt; Những điểm mới đ&#225;ng kể được cho l&#224; bảo vệ người ti&#234;u d&#249;ng hơn, đảm bảo minh bạch v&#224; an to&#224;n khi ti&#234;u d&#249;ng sản phẩm đặc biệt: bất động sản.
Nhu cầu về bất động sản nh&#224; ở tại hai th&#224;nh phố lớn H&#224; Nội v&#224; TP.HCM:
H&#224; Nội:
Ph&#226;n kh&#250;c căn hộ chung cư: nhu cầu tăng sau luật mới về khơi th&#244;ng BĐS, đa phần cầu lớn ở ph&#226;n kh&#250;c chung cư b&#236;nh d&#226;n, cơ bản mạnh mẽ hơn so với chung cư cao cấp.  Nhiều dự &#225;n mới mở b&#225;n đ&#227; thu h&#250;t sự quan t&#226;m mạnh mẽ từ người mua, đặc biệt l&#224; c&#225;c dự &#225;n ven đ&#244; với mức tăng gi&#225; h&#224;ng năm từ 20-30%​.
Nh&#224; phố v&#224; biệt thự: Gi&#225; nh&#224; phố trung b&#236;nh 333 triệu đồng/m2, nhu cầu vẫn duy tr&#236; ở mức ổn định, đặc biệt ở c&#225;c khu đ&#244; thị lớn như Ciputra, Vinhomes Riverside, v&#224; EcoPark​.
TP.HCM:
Nhu cầu mua bất động sản tại H&#224; Nội v&#224; TP.HCM ghi nhận gia tăng, đặc biệt l&#224; ph&#226;n kh&#250;c căn hộ chung cư. Sự khan hiếm nguồn cung v&#224; c&#225;c chương tr&#236;nh hỗ trợ t&#224;i ch&#237;nh từ c&#225;c chủ đầu tư l&#224; yếu tố quan trọng th&#250;c đẩy thị trường​. 
II. Bất động sản khu c&#244;ng nghiệp: 
Trước những bất ổn địa ch&#237;nh trị tr&#234;n to&#224;n cầu, c&#225;c tập đo&#224;n đa quốc gia đ&#227; c&#243; xu hướng dịch chuyển c&#225;c nh&#224; m&#225;y để đảm bảo chuỗi cung ứng to&#224;n cầu, Việt Nam được coi l&#224; lựa chọn l&#253; tưởng, Theo đ&#243;, FDI đầu tư v&#224;o c&#244;ng nghiệp chế biến, chế tạo l&#224; lớn nhất,sau đ&#243; l&#224; bất động sản, nguy&#234;n nh&#226;n l&#224; nhiều chủ đầu tư trong nước hết tiền, phải b&#225;n cổ phiếu. dự &#225;n cho nước ngo&#224;i  tập trung invest l&#224; BDS c&#244;ng nghiệp, bđs nh&#224; ở cao cấp. (VTV 24) 

III. Doanh nghiệp triển vọng v&#224; luận điểm đầu tư
NTL: - doanh nghiệp hiếm hoi ngược d&#242;ng đ&#224; giảm của BĐS. 
Chủ yếu kinh doanh nh&#224; ở khu đ&#244; thị mới, khu nh&#224; ở v&#224; khu c&#244;ng nghiệp. Một số dự &#225;n ti&#234;u biểu của NTL bao gồm Khu đ&#244; thị mới Bắc Quốc lộ 32, Dịch Vọng, B&#227;i Muối​, Ciputra. Trong đ&#243; nổi bật c&#243; Dự &#225;n B&#227;i Muối ghi nhận kết quả vượt kỳ vọng của Ban l&#227;nh đạo. NTL đặt kế hoạch lần lượt 700 tỷ đồng doanh thu v&#224; 300 tỷ đồng LNTT, tuy nhi&#234;n thực tế khi triển khai dự &#225;n đ&#227; mang lại hơn 462 tỷ đồng LNTT trong năm 2023. Dự &#225;n hiện c&#242;n 516 tỷ đồng gi&#225; trị tồn kho, giảm hơn 240 tỷ đồng so với đầu năm
Ngo&#224;i ra, NTL c&#242;n tham gia x&#226;y dựng c&#225;c c&#244;ng tr&#236;nh d&#226;n dụng, giao th&#244;ng, thủy lợi, v&#224; c&#244;ng nghiệp. 
HDG - Mảng bất động sản v&#224; chi ph&#237; l&#227;i thấp l&#224; động lực tăng trưởng lợi nhuận d&#224;i hạn
T&#237;nh đến Q1/2024, HDG đ&#227; b&#225;n v&#224; b&#224;n giao 420 căn (trong tổng số 528). HDG cũng đặt mục ti&#234;u mở b&#225;n giai đoạn 3 của dự &#225;n n&#224;y trong nửa cuối năm 2024 để b&#225;n 108 căn c&#242;n lại. Ngo&#224;i ra HDG kinh doanh th&#234;m mảng điện gi&#243;, thủy điện, đều l&#224; c&#225;c mảng kinh doanh triển vọng trong thời kỳ phục hồi kinh tế. 
KDH 
Đặc t&#237;nh sản phẩm chung cư ph&#249; hợp với nhu cầu mạnh ở c&#225;c th&#224;nh phố lớn, dự &#225;n Privia (An Dương Vương) hơn 1.000 căn h&#244;̣ đ&#227; gần như b&#225;n hết sau khi mở b&#225;n trong qu&#253; 4 năm 2023. Với việc ph&#225;t triển cả 3 t&#242;a m&#244;̣t c&#225;c đồng b&#244;̣, kỳ vọng to&#224;n b&#244;̣ sản phẩm dự &#225;n bước v&#224;o giai đoạn b&#224;n giao v&#224;o Q4/2024. Với gi&#225; b&#225;n khoảng 45-50 triệu/m2, doanh thu từ dự &#225;n trong năm nay c&#243; thể l&#234;n tới khoảng 2.700 tỷ, bi&#234;n lợi nhuận g&#244;̣p kh&#244;ng dưới 45%
VHM - cổ phiếu trụ đ&#227; về v&#249;ng định gi&#225; qu&#225; rẻ.
 Doanh thu v&#224; lợi nhuận trong Q1 thấp hơn c&#249;ng kỳ năm 2023, do chưa đến kỳ ghi nhận cho c&#225;c sản phẩm đang trong qu&#225; tr&#236;nh x&#226;y dựng. Doanh số chưa ghi nhận của VHM l&#234;n tới 112.000 tỉ đồng tại thời điểm cuối qu&#253; 1-2024. 
V&#249;ng đ&#225;y 36.5 - 37 l&#224; v&#249;ng đ&#225;y cứng của VHM, v&#224; trong c&#225;c phi&#234;n vừa rồi kh&#244;ng thủng đ&#225;y, c&#243; bật l&#234;n tăng trong nhiều phi&#234;n, tuy nhi&#234;n phi&#234;n 11, 12 th&#225;ng 7 bắt đầu c&#243; nến spinning tops, gi&#225; tăng kh&#244;ng k&#232;m với số lượng tăng =&gt; xu hướng tăng kh&#244;ng c&#242;n bền vững, chuẩn bị test lại cung đoạn n&#224;y. 
Sau chuỗi b&#225;n r&#242;ng d&#224;i, phi&#234;n 10/7 vừa qua lần đầu t&#234;n nước ngo&#224;i mua r&#242;ng VHM
KBC - BDS khu c&#244;ng nghiệp
(KBC) dự kiến doanh thu năm 2024 đạt khoảng 9.000 tỷ đồng, với LNST khoảng 4.000 tỷ đồng, tăng đ&#225;ng kể so với c&#225;c năm trước​ (Kinh Bac City)​​ (Investing.com Việt Nam)​. Trong năm 2023, KBC đ&#227; k&#253; nhiều hợp đồng cho thu&#234; đất c&#244;ng nghiệp v&#224; dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu từ c&#225;c hợp đồng n&#224;y trong năm 2024​ (tcct)​.
Đang ph&#225;t triển v&#224; mở rộng c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp lớn như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Ch&#226;u v&#224; Tr&#224;ng Duệ 3, 
Tr&#224;ng Duệ 3 đ&#227; ở giai đoạn cuối c&#249;ng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. SSI Research kỳ vọng khu c&#244;ng nghiệp n&#224;y sẽ nhận được ph&#234; duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024. Kể từ đ&#226;y, doanh nghiệp n&#224;y c&#243; thể cho thu&#234; 50 ha đất c&#244;ng nghiệp tại KCN Tr&#224;ng Duệ 3 dự kiến sẽ đ&#243;ng g&#243;p v&#224;o doanh thu v&#224; lợi nhuận trong năm tới​ (tcct)​. 
Ph&#225;t triển th&#234;m quỹ đất với nhiều dự &#225;n mới ở Long An, Hưng Y&#234;n, v&#224; Hải Dương, tạo động lực tăng trưởng d&#224;i hạn cho doanh nghiệp​. 


THỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ QUAY TRỞ LẠI? 
Bất động sản nhà ở, khu chung cư. 
Luật BĐS mới có hiệu lực từ 1/8/2024 được coi như mồi lửa mùa hè cho BĐS: 
Đặt cọc và thanh toán: bên mua chỉ cần đặt cọc không quá 5%.  Với việc thanh toán trước cho hình thức thuê mua nhà ở trên giấy, KH chỉ phải thanh toán 50% giá trị trước khi nhận nhà (2014 lên tới 95%) => Bảo vệ người tiêu dùng bất động sản.
Về đối tượng kinh doanh: Mở rộng thêm đối tượng là kiều bào VN định cư tại nước ngoài có thể kinh doanh, thuê, mua BĐS trong nước => tạo điều kiện công bằng cho kiều bào, thúc đẩy dòng tiền tham gia TT BĐS. 
Quy định về doanh nghiệp môi giới: Từ 2025, DN môi giới BDS không được hành nghề tự do, cần có chứng chỉ hành nghề và buộc phải thanh toán thù lao chuyển khoản để đảm bảo minh bạch tài chính. 
=> Những điểm mới đáng kể được cho là bảo vệ người tiêu dùng hơn, đảm bảo minh bạch và an toàn khi tiêu dùng sản phẩm đặc biệt: bất động sản.
Nhu cầu về bất động sản nhà ở tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM:
Hà Nội:
Phân khúc căn hộ chung cư: nhu cầu tăng sau luật mới về khơi thông BĐS, đa phần cầu lớn ở phân khúc chung cư bình dân, cơ bản mạnh mẽ hơn so với chung cư cao cấp.  Nhiều dự án mới mở bán đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua, đặc biệt là các dự án ven đô với mức tăng giá hàng năm từ 20-30%​.
Nhà phố và biệt thự: Giá nhà phố trung bình 333 triệu đồng/m2, nhu cầu vẫn duy trì ở mức ổn định, đặc biệt ở các khu đô thị lớn như Ciputra, Vinhomes Riverside, và EcoPark​.
TP.HCM:
Nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận gia tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Sự khan hiếm nguồn cung và các chương trình hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường​. 
II. Bất động sản khu công nghiệp: 
Trước những bất ổn địa chính trị trên toàn cầu, các tập đoàn đa quốc gia đã có xu hướng dịch chuyển các nhà máy để đảm bảo chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam được coi là lựa chọn lý tưởng, Theo đó, FDI đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo là lớn nhất,sau đó là bất động sản, nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư trong nước hết tiền, phải bán cổ phiếu. dự án cho nước ngoài  tập trung invest là BDS công nghiệp, bđs nhà ở cao cấp. (VTV 24) 

III. Doanh nghiệp triển vọng và luận điểm đầu tư
NTL: - doanh nghiệp hiếm hoi ngược dòng đà giảm của BĐS. 
Chủ yếu kinh doanh nhà ở khu đô thị mới, khu nhà ở và khu công nghiệp. Một số dự án tiêu biểu của NTL bao gồm Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, Dịch Vọng, Bãi Muối​, Ciputra. Trong đó nổi bật có Dự án Bãi Muối ghi nhận kết quả vượt kỳ vọng của Ban lãnh đạo. NTL đặt kế hoạch lần lượt 700 tỷ đồng doanh thu và 300 tỷ đồng LNTT, tuy nhiên thực tế khi triển khai dự án đã mang lại hơn 462 tỷ đồng LNTT trong năm 2023. Dự án hiện còn 516 tỷ đồng giá trị tồn kho, giảm hơn 240 tỷ đồng so với đầu năm
Ngoài ra, NTL còn tham gia xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thủy lợi, và công nghiệp. 
HDG - Mảng bất động sản và chi phí lãi thấp là động lực tăng trưởng lợi nhuận dài hạn
Tính đến Q1/2024, HDG đã bán và bàn giao 420 căn (trong tổng số 528). HDG cũng đặt mục tiêu mở bán giai đoạn 3 của dự án này trong nửa cuối năm 2024 để bán 108 căn còn lại. Ngoài ra HDG kinh doanh thêm mảng điện gió, thủy điện, đều là các mảng kinh doanh triển vọng trong thời kỳ phục hồi kinh tế. 
KDH 
Đặc tính sản phẩm chung cư phù hợp với nhu cầu mạnh ở các thành phố lớn, dự án Privia (An Dương Vương) hơn 1.000 căn hộ đã gần như bán hết sau khi mở bán trong quý 4 năm 2023. Với việc phát triển cả 3 tòa một các đồng bộ, kỳ vọng toàn bộ sản phẩm dự án bước vào giai đoạn bàn giao vào Q4/2024. Với giá bán khoảng 45-50 triệu/m2, doanh thu từ dự án trong năm nay có thể lên tới khoảng 2.700 tỷ, biên lợi nhuận gộp không dưới 45%
VHM - cổ phiếu trụ đã về vùng định giá quá rẻ.
 Doanh thu và lợi nhuận trong Q1 thấp hơn cùng kỳ năm 2023, do chưa đến kỳ ghi nhận cho các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng. Doanh số chưa ghi nhận của VHM lên tới 112.000 tỉ đồng tại thời điểm cuối quý 1-2024. 
Vùng đáy 36.5 - 37 là vùng đáy cứng của VHM, và trong các phiên vừa rồi không thủng đáy, có bật lên tăng trong nhiều phiên, tuy nhiên phiên 11, 12 tháng 7 bắt đầu có nến spinning tops, giá tăng không kèm với số lượng tăng => xu hướng tăng không còn bền vững, chuẩn bị test lại cung đoạn này. 
Sau chuỗi bán ròng dài, phiên 10/7 vừa qua lần đầu tên nước ngoài mua ròng VHM
KBC - BDS khu công nghiệp
(KBC) dự kiến doanh thu năm 2024 đạt khoảng 9.000 tỷ đồng, với LNST khoảng 4.000 tỷ đồng, tăng đáng kể so với các năm trước​ (Kinh Bac City)​​ (Investing.com Việt Nam)​. Trong năm 2023, KBC đã ký nhiều hợp đồng cho thuê đất công nghiệp và dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng này trong năm 2024​ (tcct)​.
Đang phát triển và mở rộng các khu công nghiệp lớn như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tràng Duệ 3, 
Tràng Duệ 3 đã ở giai đoạn cuối cùng của việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. SSI Research kỳ vọng khu công nghiệp này sẽ nhận được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư trong nửa đầu năm 2024. Kể từ đây, doanh nghiệp này có thể cho thuê 50 ha đất công nghiệp tại KCN Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận trong năm tới​ (tcct)​. 
Phát triển thêm quỹ đất với nhiều dự án mới ở Long An, Hưng Yên, và Hải Dương, tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp​. 
