Mạn đ&#224;m về c&#226;u chuyện siết t&#237;n dụng chảy v&#224;o bds, l&#227;i suất tăng, lạm ph&#225;t tăng, ẩn chứa trong đ&#243; l&#224; g&#236; ? 
1/ B&#224;i học từ TQ v&#224; VN đang đi theo con đường giống hệt. Chỉ kh&#225;c về quy m&#244; cũng như bối cảnh. Tốc độ đ&#244; thị h&#243;a nhanh tại nhiều th&#224;nh phố lớn, việc định danh để quản l&#253;, gi&#250;p CP nắm bắt v&#224; c&#243; định h&#236;nh r&#245; n&#233;t hơn về gi&#225; BDS, cũng như tr&#225;nh việc bị DN b&#243;p m&#233;o, giấu lợi nhuận, dần dần h&#236;nh th&#224;nh s&#224;n giao dịch bđs do NN quản l&#253;, khai th&#225;c. Thị trường bds mở hơn, kh&#243; thao t&#250;ng thổi gi&#225; hơn. Việc n&#224;y ho&#224;n to&#224;n l&#224; tốt v&#224; minh bạch, cũng tốt hơn cho NĐT.
2/ B&#224;n về gi&#225; nh&#224; ở thực v&#224; c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c BĐS: Hiện tại người trẻ chuộng chung cư, phần v&#236; dễ tiệp cận v&#224; đa dạng ph&#226;n kh&#250;c, gi&#225; rẻ th&#236; chấp nhận xa trung t&#226;m hơn, một phần v&#236; tư tưởng an cư lạc nghiệp đ&#227; ăn s&#226;u v&#224;o suy nghĩ nhiều đời nay. D&#226;n số VN đang ở điểm v&#224;ng lao động theo độ tuổi, đồng nghĩa với nhu cầu l&#224; rất lớn. Vậy nhưng, cung lại đang rất thiếu ở ph&#226;n kh&#250;c n&#224;y. V&#224; b&#224;i to&#225;n NOXH th&#236; chỉ l&#224; cứu c&#225;nh 1 phần để khỏa lấp tạm thời, b&#249; đắp thiếu hụt chứ ko giải quyết về gốc. Phần đ&#244;ng đ&#225;p ứng dc ti&#234;u ch&#237; th&#236; lại ko c&#243; tiền mua NOXH, thậm ch&#237; việc x&#233;t duyệt, xin slot, nộp đứng t&#234;n mua sang tay ăn ch&#234;nh lệch cũng rất nhiều, 200 căn NOXH th&#236; c&#243; đến cả ngh&#236;n hồ sơ, biết ntn cho c&#244;ng bằng, ti&#234;u ch&#237; được mua v&#224; mua được đưa ra, x&#233;t với nhu cầu vẫn c&#242;n tr&#234;n giấy đ&#250;ng nghĩa. Chung quy lại th&#236; vẫn cần cả x&#227; hội chung tay, NN vẫn đang l&#224;m v&#224; định hướng đ&#250;ng đắn, chỉ l&#224; chưa đủ đ&#225;p ứng so với nhu cầu thực ? Việc n&#224;y thiết nghĩ c&#225;c ban ng&#224;nh cần khảo s&#225;t, l&#234;n con số để c&#226;n bằng cung cầu cũng như mặt bằng về gi&#225; theo thu nhập ? Cung đủ cho cầu th&#236; tự khắc bds về đ&#250;ng gi&#225; trị, ko đầu cơ nổi, v&#224; đ&#243; l&#224; việc của 10-20 năm tới, cần b&#224;n kỹ v&#224; c&#243; lộ tr&#236;nh.
Về ph&#226;n kh&#250;c bds cao cấp, bds nghỉ dưỡng, du lịch hiện lại đang nhức nhối. V&#236; tồn kho c&#225;c DN BDS lớn lại đang nằm tỷ trọng qu&#225; nhiều ở ph&#226;n kh&#250;c n&#224;y, ko muốn n&#243;i đến rủi ro, v&#236; tiền ng&#226;n h&#224;ng cho DN vay l&#224;m TSDB lại đang mắc kẹt chỗ n&#224;y ? V&#244; h&#236;nh chung, d&#242;ng vốn lu&#226;n chuyển thấp, kẹt lại khi thị trường đ&#243;ng băng, tiền vay nợ dc ho&#225;n đổi, DN kh&#225;t d&#242;ng tiền phải t&#236;m đủ mọi c&#225;ch để đ&#225;o hạn, trả l&#227;i khoản vay, tr&#237;ch lập dự ph&#242;ng v&#224; tiếp tục đưa cp n&#224;y v&#224;o gi&#225; vốn b&#225;n h&#224;ng...rủi ro về thanh khoản hệ thống cho ng&#226;n h&#224;ng, nợ kh&#243; đ&#242;i, giải chấp cp gần như sẽ li&#234;n tục khi tắt thanh khoản. Chưa n&#243;i g&#236; đến ph&#225;p l&#253; v&#224; c&#226;u chuyện l&#224;m rồi mới đi xin như trước. NN v&#224; CP đ&#227; v&#224; đang th&#225;o th&#234;m n&#250;t thắt n&#224;y. Kh&#243; để định h&#236;nh, v&#236; dải sản phẩm l&#224; DN tự t&#237;nh to&#225;n, vẫn theo quy hoạch v&#224; định hướng chung, nhưng hướng tiếp cận kh&#225;ch h&#224;ng đối tượng ho&#224;n to&#224;n kh&#225;c. Trong đầu cơ c&#243; t&#237;nh đến đầu tư v&#224; ngược lại, đầu tư lại l&#224; đầu cơ. Thật l&#224; bi h&#224;i.
3/ B&#224;n về c&#226;u chuyện tăng trưởng của c&#225;c DN BĐS: Mục n&#224;y ko mới, nhưng cũng đ&#225;ng để b&#224;n. Nhưng ko b&#224;n s&#226;u được. Vẫn l&#224; việc th&#226;u t&#243;m quỹ đất (...), đầu tư x&#226;y dựng, DN n&#224;o t&#224;i ch&#237;nh khỏe, c&#243; sẵn nguồn cung để d&#242;ng tiền lu&#226;n chuyển li&#234;n tục sẽ thắng lợi lớn. C&#226;u chuyện om h&#224;ng chờ gi&#225; l&#234;n của DN chưa chắc đ&#227; tốt, t&#237;nh to&#225;n ra h&#224;ng dần để tối ưu lợi nhuận chắc sẽ phổ biến th&#244;i, v&#236; biến số l&#227;i suất v&#224; vốn vay ko c&#242;n ngon nữa. M&amp;A dự l&#224; sẽ s&#244;i động, đất v&#249;ng ven dần sẽ l&#234;n ng&#244;i khi hạ tầng đồng bộ tốt. 
(...) ko b&#224;n nha, v&#236; ko phải việc của m&#236;nh, cũng chả n&#243;i dc g&#236; ^^
Chốt lại l&#224; ae quan t&#226;m đến gi&#225; CP vs d&#242;ng DN BDS th&#236; c&#226;n nhắc, khi ai cũng ch&#234; th&#236; c&#243; khi lại ngon, v&#236; ko xấu hơn nữa th&#236; n&#243; lại th&#224;nh tốt. Ph&#226;n h&#243;a mạnh, ko phải cứ mua bừa cũng thắng. 
N&#234;n hiểu thị trường lu&#244;n đ&#250;ng, y&#234;u cổ phiếu th&#236; cũng chết v&#236; cổ phiếu th&#244;i.kkk






























Mạn đàm về câu chuyện siết tín dụng chảy vào bds, lãi suất tăng, lạm phát tăng, ẩn chứa trong đó là gì ? 
1/ Bài học từ TQ và VN đang đi theo con đường giống hệt. Chỉ khác về quy mô cũng như bối cảnh. Tốc độ đô thị hóa nhanh tại nhiều thành phố lớn, việc định danh để quản lý, giúp CP nắm bắt và có định hình rõ nét hơn về giá BDS, cũng như tránh việc bị DN bóp méo, giấu lợi nhuận, dần dần hình thành sàn giao dịch bđs do NN quản lý, khai thác. Thị trường bds mở hơn, khó thao túng thổi giá hơn. Việc này hoàn toàn là tốt và minh bạch, cũng tốt hơn cho NĐT.
2/ Bàn về giá nhà ở thực và các phân khúc BĐS: Hiện tại người trẻ chuộng chung cư, phần vì dễ tiệp cận và đa dạng phân khúc, giá rẻ thì chấp nhận xa trung tâm hơn, một phần vì tư tưởng an cư lạc nghiệp đã ăn sâu vào suy nghĩ nhiều đời nay. Dân số VN đang ở điểm vàng lao động theo độ tuổi, đồng nghĩa với nhu cầu là rất lớn. Vậy nhưng, cung lại đang rất thiếu ở phân khúc này. Và bài toán NOXH thì chỉ là cứu cánh 1 phần để khỏa lấp tạm thời, bù đắp thiếu hụt chứ ko giải quyết về gốc. Phần đông đáp ứng dc tiêu chí thì lại ko có tiền mua NOXH, thậm chí việc xét duyệt, xin slot, nộp đứng tên mua sang tay ăn chênh lệch cũng rất nhiều, 200 căn NOXH thì có đến cả nghìn hồ sơ, biết ntn cho công bằng, tiêu chí được mua và mua được đưa ra, xét với nhu cầu vẫn còn trên giấy đúng nghĩa. Chung quy lại thì vẫn cần cả xã hội chung tay, NN vẫn đang làm và định hướng đúng đắn, chỉ là chưa đủ đáp ứng so với nhu cầu thực ? Việc này thiết nghĩ các ban ngành cần khảo sát, lên con số để cân bằng cung cầu cũng như mặt bằng về giá theo thu nhập ? Cung đủ cho cầu thì tự khắc bds về đúng giá trị, ko đầu cơ nổi, và đó là việc của 10-20 năm tới, cần bàn kỹ và có lộ trình.
Về phân khúc bds cao cấp, bds nghỉ dưỡng, du lịch hiện lại đang nhức nhối. Vì tồn kho các DN BDS lớn lại đang nằm tỷ trọng quá nhiều ở phân khúc này, ko muốn nói đến rủi ro, vì tiền ngân hàng cho DN vay làm TSDB lại đang mắc kẹt chỗ này ? Vô hình chung, dòng vốn luân chuyển thấp, kẹt lại khi thị trường đóng băng, tiền vay nợ dc hoán đổi, DN khát dòng tiền phải tìm đủ mọi cách để đáo hạn, trả lãi khoản vay, trích lập dự phòng và tiếp tục đưa cp này vào giá vốn bán hàng...rủi ro về thanh khoản hệ thống cho ngân hàng, nợ khó đòi, giải chấp cp gần như sẽ liên tục khi tắt thanh khoản. Chưa nói gì đến pháp lý và câu chuyện làm rồi mới đi xin như trước. NN và CP đã và đang tháo thêm nút thắt này. Khó để định hình, vì dải sản phẩm là DN tự tính toán, vẫn theo quy hoạch và định hướng chung, nhưng hướng tiếp cận khách hàng đối tượng hoàn toàn khác. Trong đầu cơ có tính đến đầu tư và ngược lại, đầu tư lại là đầu cơ. Thật là bi hài.
3/ Bàn về câu chuyện tăng trưởng của các DN BĐS: Mục này ko mới, nhưng cũng đáng để bàn. Nhưng ko bàn sâu được. Vẫn là việc thâu tóm quỹ đất (...), đầu tư xây dựng, DN nào tài chính khỏe, có sẵn nguồn cung để dòng tiền luân chuyển liên tục sẽ thắng lợi lớn. Câu chuyện om hàng chờ giá lên của DN chưa chắc đã tốt, tính toán ra hàng dần để tối ưu lợi nhuận chắc sẽ phổ biến thôi, vì biến số lãi suất và vốn vay ko còn ngon nữa. M&A dự là sẽ sôi động, đất vùng ven dần sẽ lên ngôi khi hạ tầng đồng bộ tốt. 
(...) ko bàn nha, vì ko phải việc của mình, cũng chả nói dc gì ^^
Chốt lại là ae quan tâm đến giá CP vs dòng DN BDS thì cân nhắc, khi ai cũng chê thì có khi lại ngon, vì ko xấu hơn nữa thì nó lại thành tốt. Phân hóa mạnh, ko phải cứ mua bừa cũng thắng. 
Nên hiểu thị trường luôn đúng, yêu cổ phiếu thì cũng chết vì cổ phiếu thôi.kkk




























