Vĩ m&#244; 2026: Mục ti&#234;u - C&#244;ng cụ - Bối cảnh đang lệch pha?! &#221; ch&#237; thực sự của Ch&#237;nh phủ l&#224; g&#236;?
1. Mục ti&#234;u - C&#244;ng cụ - Bối cảnh đang lệch pha

Mục ti&#234;u của Ch&#237;nh phủ l&#224; tăng trưởng GDP tr&#234;n 10%, điều n&#224;y về mặt l&#253; thuyết đ&#242;i hỏi phải bơm vốn mạnh cho nền kinh tế. Tuy nhi&#234;n tr&#234;n thực tế, ch&#237;nh s&#225;ch tiền tệ lại kh&#244;ng cho ph&#233;p bơm mạnh. Ng&#226;n h&#224;ng Nh&#224; nước dự kiến tăng trưởng t&#237;n dụng to&#224;n hệ thống năm 2026 khoảng 15%, thấp hơn cả mục ti&#234;u ban đầu (16%) lẫn mức thực tế năm 2025 (19,1%).

T&#237;n dụng bị hạn chế khiến nền kinh tế rơi v&#224;o trạng th&#225;i kh&#225;t vốn, k&#233;o theo l&#227;i suất c&#243; xu hướng tăng. Thực tế l&#227;i suất đ&#227; bắt đầu tăng từ nửa cuối năm 2025 v&#224; nhiều khả năng sẽ tiếp tục neo cao trong năm 2026.

Trong khi đ&#243;, năm 2026 lại l&#224; thời điểm h&#224;ng loạt đại dự &#225;n của c&#225;c chủ đầu tư lớn đồng loạt bung h&#224;ng ra thị trường, tạo &#225;p lực rất lớn l&#234;n thanh khoản to&#224;n ng&#224;nh Bất động sản. Như vậy h&#236;nh th&#224;nh một nghịch l&#253;: mục ti&#234;u tăng trưởng cao nhưng c&#244;ng cụ tiền tệ bị siết lại, trong khi một ng&#224;nh th&#226;m dụng vốn như BĐS lại đang gia tăng mạnh nguồn cung.

2. &#221; ch&#237; thực sự của Ch&#237;nh phủ trong d&#224;i hạn

Trước đ&#226;y, m&#244; h&#236;nh tăng trưởng chủ yếu dựa v&#224;o:
GDP cao = bơm t&#237;n dụng + BĐS + đầu tư c&#244;ng + ti&#234;u d&#249;ng nội địa.

Từ 2026 trở đi, m&#244; h&#236;nh n&#224;y đang được điều chỉnh theo hướng:
GDP cao = đầu tư c&#244;ng + FDI + xuất khẩu + c&#244;ng nghiệp + chuyển dịch cơ cấu, trong đ&#243; BĐS bị hạ thấp vai tr&#242;.

Điều đ&#243; c&#243; nghĩa l&#224; Ch&#237;nh phủ chấp nhận để thị trường BĐS kh&#243; khăn hơn, miễn l&#224; c&#225;c động lực tăng trưởng mới đủ mạnh để giữ được tốc độ tăng GDP cao v&#224; bền vững hơn.

3. V&#236; sao vẫn để c&#225;c chủ đầu tư bung h&#224;ng loạt dự &#225;n?

Việc Ch&#237;nh phủ cho ph&#233;p c&#225;c chủ đầu tư đồng loạt bung h&#224;ng tại nhiều đại dự &#225;n kh&#244;ng phải để cứu thị trường, m&#224; để thị trường tự s&#224;ng lọc. Khi nguồn cung tăng mạnh trong bối cảnh d&#242;ng tiền hạn chế, cung - cầu sẽ tự ph&#226;n h&#243;a: dự &#225;n c&#243; nhu cầu thật th&#236; sống, chủ đầu tư khỏe th&#236; trụ được, chủ đầu tư yếu th&#236; buộc phải b&#225;n m&#236;nh, t&#225;i cấu tr&#250;c hoặc bị đ&#224;o thải.

Đ&#226;y thực chất l&#224; một chiến lược t&#225;i cơ cấu ng&#224;nh Bất động sản, chứ kh&#244;ng phải ch&#237;nh s&#225;ch bơm tiền giải cứu như giai đoạn trước.

4. Kịch bản ch&#237;nh cho năm 2026

GDP: Vẫn duy tr&#236; ở mức cao nhờ đầu tư c&#244;ng, FDI v&#224; xuất khẩu.
T&#237;n dụng: Kh&#244;ng tăng mạnh.
L&#227;i suất: Neo cao hơn năm 2025.
BĐS: Thanh khoản chậm, ph&#226;n h&#243;a rất mạnh giữa c&#225;c ph&#226;n kh&#250;c v&#224; c&#225;c chủ đầu tư.
Chủ đầu tư lớn: C&#243; thể cầm cự v&#224; th&#237;ch nghi.
Chủ đầu tư yếu: Bị th&#226;u t&#243;m hoặc buộc phải rời khỏi thị trường.

Chủ trương cốt l&#245;i của Ch&#237;nh phủ l&#224; chấp nhận để Bất động sản kh&#243; khăn trong ngắn hạn, đổi lại một nền kinh tế khỏe v&#224; bền vững hơn trong d&#224;i hạn.

5. So s&#225;nh với Trung Quốc

C&#243; thể nh&#236;n sang Trung Quốc sau khi thực hiện ch&#237;nh s&#225;ch &quot;3 lằn ranh đỏ&quot;. Gi&#225; Bất động sản đ&#227; giảm li&#234;n tục trong 20 qu&#253;, nhiều doanh nghiệp lớn như Evergrande ph&#225; sản, nhưng Ch&#237;nh phủ kh&#244;ng cứu m&#224; chấp nhận để thị trường điều chỉnh mạnh. Mục ti&#234;u l&#224; chuyển nền kinh tế sang pha tăng trưởng mới dựa v&#224;o sản xuất, c&#244;ng nghiệp, c&#244;ng nghệ, xuất khẩu v&#224; đầu tư c&#244;ng.

Việt Nam hiện nay đang đi theo một logic tương tự: chấp nhận đau trong ngắn hạn để t&#225;i cấu tr&#250;c m&#244; h&#236;nh tăng trưởng cho d&#224;i hạn.

Vĩ mô 2026: Mục tiêu - Công cụ - Bối cảnh đang lệch pha?! Ý chí thực sự của Chính phủ là gì?
1. Mục tiêu - Công cụ - Bối cảnh đang lệch pha

Mục tiêu của Chính phủ là tăng trưởng GDP trên 10%, điều này về mặt lý thuyết đòi hỏi phải bơm vốn mạnh cho nền kinh tế. Tuy nhiên trên thực tế, chính sách tiền tệ lại không cho phép bơm mạnh. Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, thấp hơn cả mục tiêu ban đầu (16%) lẫn mức thực tế năm 2025 (19,1%).

Tín dụng bị hạn chế khiến nền kinh tế rơi vào trạng thái khát vốn, kéo theo lãi suất có xu hướng tăng. Thực tế lãi suất đã bắt đầu tăng từ nửa cuối năm 2025 và nhiều khả năng sẽ tiếp tục neo cao trong năm 2026.

Trong khi đó, năm 2026 lại là thời điểm hàng loạt đại dự án của các chủ đầu tư lớn đồng loạt bung hàng ra thị trường, tạo áp lực rất lớn lên thanh khoản toàn ngành Bất động sản. Như vậy hình thành một nghịch lý: mục tiêu tăng trưởng cao nhưng công cụ tiền tệ bị siết lại, trong khi một ngành thâm dụng vốn như BĐS lại đang gia tăng mạnh nguồn cung.

2. Ý chí thực sự của Chính phủ trong dài hạn

Trước đây, mô hình tăng trưởng chủ yếu dựa vào:
GDP cao = bơm tín dụng + BĐS + đầu tư công + tiêu dùng nội địa.

Từ 2026 trở đi, mô hình này đang được điều chỉnh theo hướng:
GDP cao = đầu tư công + FDI + xuất khẩu + công nghiệp + chuyển dịch cơ cấu, trong đó BĐS bị hạ thấp vai trò.

Điều đó có nghĩa là Chính phủ chấp nhận để thị trường BĐS khó khăn hơn, miễn là các động lực tăng trưởng mới đủ mạnh để giữ được tốc độ tăng GDP cao và bền vững hơn.

3. Vì sao vẫn để các chủ đầu tư bung hàng loạt dự án?

Việc Chính phủ cho phép các chủ đầu tư đồng loạt bung hàng tại nhiều đại dự án không phải để cứu thị trường, mà để thị trường tự sàng lọc. Khi nguồn cung tăng mạnh trong bối cảnh dòng tiền hạn chế, cung - cầu sẽ tự phân hóa: dự án có nhu cầu thật thì sống, chủ đầu tư khỏe thì trụ được, chủ đầu tư yếu thì buộc phải bán mình, tái cấu trúc hoặc bị đào thải.

Đây thực chất là một chiến lược tái cơ cấu ngành Bất động sản, chứ không phải chính sách bơm tiền giải cứu như giai đoạn trước.

4. Kịch bản chính cho năm 2026

GDP: Vẫn duy trì ở mức cao nhờ đầu tư công, FDI và xuất khẩu.
Tín dụng: Không tăng mạnh.
Lãi suất: Neo cao hơn năm 2025.
BĐS: Thanh khoản chậm, phân hóa rất mạnh giữa các phân khúc và các chủ đầu tư.
Chủ đầu tư lớn: Có thể cầm cự và thích nghi.
Chủ đầu tư yếu: Bị thâu tóm hoặc buộc phải rời khỏi thị trường.

Chủ trương cốt lõi của Chính phủ là chấp nhận để Bất động sản khó khăn trong ngắn hạn, đổi lại một nền kinh tế khỏe và bền vững hơn trong dài hạn.

5. So sánh với Trung Quốc

Có thể nhìn sang Trung Quốc sau khi thực hiện chính sách "3 lằn ranh đỏ". Giá Bất động sản đã giảm liên tục trong 20 quý, nhiều doanh nghiệp lớn như Evergrande phá sản, nhưng Chính phủ không cứu mà chấp nhận để thị trường điều chỉnh mạnh. Mục tiêu là chuyển nền kinh tế sang pha tăng trưởng mới dựa vào sản xuất, công nghiệp, công nghệ, xuất khẩu và đầu tư công.

Việt Nam hiện nay đang đi theo một logic tương tự: chấp nhận đau trong ngắn hạn để tái cấu trúc mô hình tăng trưởng cho dài hạn.