M&#236;nh đang t&#236;m hiểu về AGG, rất mong được anh chị em thảo luận, g&#243;p &#253; th&#234;m g&#243;c nh&#236;n.

#### Phong c&#225;ch đầu tư

- AGG c&#243; phong c&#225;ch đầu tư giống Masterise, MIK, CapitalLand. AGG sẽ đi mua c&#225;c quỹ đất sạch để ph&#225;t triển để b&#225;n, v&#224; x&#226;y dựng cũng rất nhanh.

- Năng lực của AGG l&#224; x&#226;y dựng v&#224; b&#225;n h&#224;ng, kh&#244;ng mạnh về đi t&#236;m quỹ đất v&#224; x&#226;y dựng c&#225;c dự &#225;n c&#243; diện t&#237;ch lớn.

#### T&#192;I SẢN V&#192; NGUỒN VỐN
- AGG thường ứng tiền để thực hiện c&#225;c dự &#225;n, giống với Vinhomes.

- Nguồn vốn an to&#224;n, tăng theo thời gian

#### DOANH THU V&#192; LỢI NHUẬN
- Doanh thu tạo đỉnh 2022, tuy nhi&#234;n lợi nhuận lại tạo đ&#225;y 2022 =&gt; C&#225;c c&#244;ng ty BĐS th&#236; thường doanh thu v&#224; lợi nhuận phập ph&#249;, kh&#244;ng ổn định, kh&#244;ng đồng pha

- Bởi dự &#225;n BĐS thường phụ thuộc v&#224;o c&#225;c điều kiện cấp ph&#233;p, b&#225;n h&#224;ng tr&#234;n TT. Li&#234;n quan đến ch&#237;nh s&#225;ch hoạch to&#225;n

- C&#225;ch hoạch to&#225;n lợi nhuận của nhiều b&#234;n cũng rất kh&#225;c nhau. VD Quy định BĐS l&#224; khi n&#224;o b&#224;n giao BĐS th&#236; mới ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Nhưng tiền th&#236; họ thu từ l&#250;c b&#225;n, họ cũng c&#243; thể l&#225;ch bằng c&#225;ch đ&#225;nh gi&#225; lại dự &#225;n đ&#243;, sau đ&#243; ghi nhận lợi nhuận lu&#244;n được.

=&gt; Do đ&#243; nh&#236;n v&#224;o doanh thu, lợi nhuận th&#236; kh&#244;ng phải &#225;nh qu&#225; nhiều. **QUAN TRỌNG L&#192; PHẢI NH&#204;N THỜI GIAN TỚI C&#210;N DỰ &#193;N N&#192;O, GHI NHẬN BAO NHI&#202;U**

#### TỔNG QUAN DỰ &#193;N THE GI&#211;
- Vị tr&#237;: Đường DT16 (V&#224;nh Đai 3), phường B&#236;nh An, th&#224;nh phố Dĩ An, B&#236;nh Dương
  - Ngoại th&#224;nh, giống Ocean Park2, 3 của Vinhomes
  - Trục đường QL1
  - View s&#244;ng
- Quy m&#244;: 3ha
- Số lượng sản phẩm: 2905 Căn hộ v&#224; 76 căn Shophouse
- Vị tr&#237; kh&#225; tốt:

- **Mở b&#225;n từ T4/2025, nhận được khoảng 2,285 căn, khoảng 74%**
- Dự kiến b&#224;n giao cho người mua Q1/2028
- Gi&#225; b&#225;n khoảng 38-40tr/m2
- Doanh thu dự kiến 7,000 tỷ. BLĐ dự kiến ghi nhận lợi nhuận trong 3 năm 2025, 2026, 2027
- LNST c&#243; thể đạt 1,200 tỷ chia l&#224;m 3-4 năm
=&gt; LNST cổ đ&#244;ng năm 2025 c&#243; thể đạt 320 tỷ, tương ứng EPS=2,260đ/cp

#### THE L&#193;

#### WEST GATE 2

#### ĐỊNH GI&#193; PE/PB TRUNG VỊ

- C&#244;ng ty định gi&#225; thật, l&#224;m ăn thật, sắp tới c&#243; KQKD thật
- PE kh&#244;ng ph&#249; hợp cho DN BĐS. T&#237;nh PB sẽ s&#225;t hơn.
- PB hết năm 2025 khoảng 0.75 lần, thấp hơn trung vị kh&#225; nhiều(1.65 lần)
- **AGG định gi&#225; PB vẫn c&#242;n kh&#225; thấp trong nh&#243;m BĐS. Thị trường BĐS đang rất tốt, AGG xứng đ&#225;ng c&#243; PB = 1, th&#236; định gi&#225; AGG khoảng 21k/cp. P/B trung vị 1.65 th&#236; khoảng 30k/cp**

#### TƯƠNG QUAN DOANH THU, LỢI NHUẬN V&#192; GI&#193; CỔ PHIẾU
- LN đang tạo đ&#225;y đi l&#234;n từ 2022, nhưng gi&#225; cổ phiếu đang ở đ&#225;y.

Mình đang tìm hiểu về AGG, rất mong được anh chị em thảo luận, góp ý thêm góc nhìn.

#### Phong cách đầu tư

- AGG có phong cách đầu tư giống Masterise, MIK, CapitalLand. AGG sẽ đi mua các quỹ đất sạch để phát triển để bán, và xây dựng cũng rất nhanh.

- Năng lực của AGG là xây dựng và bán hàng, không mạnh về đi tìm quỹ đất và xây dựng các dự án có diện tích lớn.

#### TÀI SẢN VÀ NGUỒN VỐN
- AGG thường ứng tiền để thực hiện các dự án, giống với Vinhomes.

- Nguồn vốn an toàn, tăng theo thời gian

#### DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN
- Doanh thu tạo đỉnh 2022, tuy nhiên lợi nhuận lại tạo đáy 2022 => Các công ty BĐS thì thường doanh thu và lợi nhuận phập phù, không ổn định, không đồng pha

- Bởi dự án BĐS thường phụ thuộc vào các điều kiện cấp phép, bán hàng trên TT. Liên quan đến chính sách hoạch toán

- Cách hoạch toán lợi nhuận của nhiều bên cũng rất khác nhau. VD Quy định BĐS là khi nào bàn giao BĐS thì mới ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Nhưng tiền thì họ thu từ lúc bán, họ cũng có thể lách bằng cách đánh giá lại dự án đó, sau đó ghi nhận lợi nhuận luôn được.

=> Do đó nhìn vào doanh thu, lợi nhuận thì không phải ánh quá nhiều. **QUAN TRỌNG LÀ PHẢI NHÌN THỜI GIAN TỚI CÒN DỰ ÁN NÀO, GHI NHẬN BAO NHIÊU**

#### TỔNG QUAN DỰ ÁN THE GIÓ
- Vị trí: Đường DT16 (Vành Đai 3), phường Bình An, thành phố Dĩ An, Bình Dương
  - Ngoại thành, giống Ocean Park2, 3 của Vinhomes
  - Trục đường QL1
  - View sông
- Quy mô: 3ha
- Số lượng sản phẩm: 2905 Căn hộ và 76 căn Shophouse
- Vị trí khá tốt:

- **Mở bán từ T4/2025, nhận được khoảng 2,285 căn, khoảng 74%**
- Dự kiến bàn giao cho người mua Q1/2028
- Giá bán khoảng 38-40tr/m2
- Doanh thu dự kiến 7,000 tỷ. BLĐ dự kiến ghi nhận lợi nhuận trong 3 năm 2025, 2026, 2027
- LNST có thể đạt 1,200 tỷ chia làm 3-4 năm
=> LNST cổ đông năm 2025 có thể đạt 320 tỷ, tương ứng EPS=2,260đ/cp

#### THE LÁ

#### WEST GATE 2

#### ĐỊNH GIÁ PE/PB TRUNG VỊ

- Công ty định giá thật, làm ăn thật, sắp tới có KQKD thật
- PE không phù hợp cho DN BĐS. Tính PB sẽ sát hơn.
- PB hết năm 2025 khoảng 0.75 lần, thấp hơn trung vị khá nhiều(1.65 lần)
- **AGG định giá PB vẫn còn khá thấp trong nhóm BĐS. Thị trường BĐS đang rất tốt, AGG xứng đáng có PB = 1, thì định giá AGG khoảng 21k/cp. P/B trung vị 1.65 thì khoảng 30k/cp**

#### TƯƠNG QUAN DOANH THU, LỢI NHUẬN VÀ GIÁ CỔ PHIẾU
- LN đang tạo đáy đi lên từ 2022, nhưng giá cổ phiếu đang ở đáy.