&#128204; DXG – Một cổ phiếu bất động sản “kh&#243; thuần”
&#128205; BCTC Qu&#253; 4/2025 cho thấy bức tranh của DXG s&#225;ng sủa hơn nhiều so với những g&#236; thị trường đang nghĩ.
Kết quả kinh doanh Q4/2025: LNST c&#244;ng ty mẹ: ~6 tỷ
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh: ~109 tỷ sụt giảm r&#245; rệt so với Qu&#253; 3/2025.
&#128073; Tuy nhi&#234;n, đ&#226;y l&#224; điều đ&#227; được dự b&#225;o trước, khi DXG chưa hạch to&#225;n doanh thu v&#224; b&#224;n giao dự &#225;n lớn trong qu&#253; vừa rồi.
Ngược lại, ch&#237;nh điều n&#224;y mở ra cơ hội lớn, v&#236; DXG c&#243; khả năng book lợi nhuận mạnh trong c&#225;c qu&#253; sắp tới.
➡️ Việc lợi nhuận Q4 suy giảm cũng giải th&#237;ch cho nhịp giảm ~40% của cổ phiếu trước đ&#243;.
Cơ cấu t&#224;i sản – những điểm then chốt của DXG
1. H&#224;ng tồn kho tăng li&#234;n tục
-Tổng tồn kho BĐS: hơn 10.000 tỷ
-Trong đ&#243; th&#224;nh phẩm &gt; 4.000 tỷ → sản phẩm đ&#227; ho&#224;n thiện, sẵn s&#224;ng b&#225;n v&#224; ghi nhận doanh thu
2. Tiền mặt &amp; khả năng t&#224;i ch&#237;nh
Tiền v&#224; tương đương tiền ~3.800 tỷ, chiếm khoảng 10% tổng t&#224;i sản
→ Đảm bảo khả năng triển khai dự &#225;n trong thời gian tới.
Nợ vay ~4.700 tỷ, chiếm hơn 12% tổng nguồn vốn → ở mức kh&#225; an to&#224;n, chưa g&#226;y &#225;p lực lớn.
3. Điểm quan trọng nhất – Nợ chiếm dụng
Tổng nợ chiếm dụng ghi nhận hơn 12.000 tỷ
Trong đ&#243; ~6.100 tỷ từ “Người mua trả tiền trước”, phần lớn đến từ dự &#225;n The Priv&#233;
&#128073; Đ&#226;y ch&#237;nh l&#224; động lực lớn để DXG ghi nhận lợi nhuận đột biến khi bước v&#224;o giai đoạn b&#224;n giao.
(Chỉ cần “ăn trọn” The Priv&#233;, DXG ho&#224;n to&#224;n c&#243; thể chạy s&#243;ng lớn.)- l&#224; m&#236;nh chốt l&#227;i
&#128204; Nh&#236;n lại qu&#225; khứ, mỗi khi DXG bước v&#224;o chu kỳ book lợi nhuận, cổ phiếu thường mang lại hiệu suất rất cao – 100% trở l&#234;n l&#224; điều đ&#227; từng xảy ra.
Rủi ro &amp; bối cảnh vĩ m&#244; cần lưu &#253;
-Hiện tại, nh&#243;m BĐS n&#243;i chung v&#224; DXG n&#243;i ri&#234;ng đang đối mặt với nhiều “cơn gi&#243; ngược”:
-L&#227;i suất tăng ngắn hạn
-Ch&#237;nh s&#225;ch thay đổi, l&#224;m “luật chơi” BĐS chưa thật sự ổn định
→ D&#242;ng tiền kỳ vọng vẫn c&#242;n d&#232; dặt, chưa v&#224;o mạnh.
Kết luận
Ch&#237;nh những kh&#243; khăn hiện tại lại mở ra cơ hội lớn trong giai đoạn tới, khi:
L&#227;i suất hạ nhiệt
Ch&#237;nh s&#225;ch dần r&#245; r&#224;ng v&#224; ổn định hơn
&#128073; Như đ&#227; n&#243;i:
“Đỉnh của l&#227;i suất ch&#237;nh l&#224; đ&#225;y của nh&#243;m BĐS.”
Chuẩn bị c&#243; điểm mua cho anh chị nha. đ&#225;y trung hạng ăn lớn. 

📌 DXG – Một cổ phiếu bất động sản “khó thuần”
📍 BCTC Quý 4/2025 cho thấy bức tranh của DXG sáng sủa hơn nhiều so với những gì thị trường đang nghĩ.
Kết quả kinh doanh Q4/2025: LNST công ty mẹ: ~6 tỷ
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh: ~109 tỷ sụt giảm rõ rệt so với Quý 3/2025.
👉 Tuy nhiên, đây là điều đã được dự báo trước, khi DXG chưa hạch toán doanh thu và bàn giao dự án lớn trong quý vừa rồi.
Ngược lại, chính điều này mở ra cơ hội lớn, vì DXG có khả năng book lợi nhuận mạnh trong các quý sắp tới.
➡️ Việc lợi nhuận Q4 suy giảm cũng giải thích cho nhịp giảm ~40% của cổ phiếu trước đó.
Cơ cấu tài sản – những điểm then chốt của DXG
1. Hàng tồn kho tăng liên tục
-Tổng tồn kho BĐS: hơn 10.000 tỷ
-Trong đó thành phẩm > 4.000 tỷ → sản phẩm đã hoàn thiện, sẵn sàng bán và ghi nhận doanh thu
2. Tiền mặt & khả năng tài chính
Tiền và tương đương tiền ~3.800 tỷ, chiếm khoảng 10% tổng tài sản
→ Đảm bảo khả năng triển khai dự án trong thời gian tới.
Nợ vay ~4.700 tỷ, chiếm hơn 12% tổng nguồn vốn → ở mức khá an toàn, chưa gây áp lực lớn.
3. Điểm quan trọng nhất – Nợ chiếm dụng
Tổng nợ chiếm dụng ghi nhận hơn 12.000 tỷ
Trong đó ~6.100 tỷ từ “Người mua trả tiền trước”, phần lớn đến từ dự án The Privé
👉 Đây chính là động lực lớn để DXG ghi nhận lợi nhuận đột biến khi bước vào giai đoạn bàn giao.
(Chỉ cần “ăn trọn” The Privé, DXG hoàn toàn có thể chạy sóng lớn.)- là mình chốt lãi
📌 Nhìn lại quá khứ, mỗi khi DXG bước vào chu kỳ book lợi nhuận, cổ phiếu thường mang lại hiệu suất rất cao – 100% trở lên là điều đã từng xảy ra.
Rủi ro & bối cảnh vĩ mô cần lưu ý
-Hiện tại, nhóm BĐS nói chung và DXG nói riêng đang đối mặt với nhiều “cơn gió ngược”:
-Lãi suất tăng ngắn hạn
-Chính sách thay đổi, làm “luật chơi” BĐS chưa thật sự ổn định
→ Dòng tiền kỳ vọng vẫn còn dè dặt, chưa vào mạnh.
Kết luận
Chính những khó khăn hiện tại lại mở ra cơ hội lớn trong giai đoạn tới, khi:
Lãi suất hạ nhiệt
Chính sách dần rõ ràng và ổn định hơn
👉 Như đã nói:
“Đỉnh của lãi suất chính là đáy của nhóm BĐS.”
Chuẩn bị có điểm mua cho anh chị nha. đáy trung hạng ăn lớn. 

GTS-Thanh Giang Stocks