PDR - Hai dự &#225;n BĐS mới n&#224;y sẽ đẩy định gi&#225; 2026, Gi&#225; 27 chỉ l&#224; m&#224;n dạo đầu!

Cẩn thận đọc hơn 40 trang BCTC Qu&#253; 3 của doanh nghiệp, ngo&#224;i những thứ cơ bản như doanh thu, lợi nhuận th&#236; c&#243; một v&#224;i điểm rất đ&#225;ng để &#253;. Sẽ c&#243; những th&#244;ng tin thậm ch&#237; chưa xuất hiện tr&#234;n truyền th&#244;ng, nhưng đ&#227; buộc phải nằm tr&#234;n b&#225;o c&#225;o.

1. Doanh thu tăng 250 lần, nhưng lợi nhuận kế to&#225;n trước thuế gần như kh&#244;ng đổi!

Điều n&#224;y cho thấy được 2 điều: Thứ nhất, doanh nghiệp tiếp tục sử dụng c&#225;ch chuyển nhượng c&#244;ng ty con (v&#236; thế doanh thu sẽ được hạch to&#225;n l&#224; doanh thu t&#224;i ch&#237;nh) gi&#250;p doanh nghiệp chủ động được d&#242;ng tiền thu về của m&#236;nh hơn thay v&#236; phải đợi b&#224;n giao đầy đủ tiến độ.

V&#224; thứ hai, chưa thấy ghi nhận dự &#225;n Thuận An 1. Vừa c&#243; th&#244;ng tin chuyển nhượng vốn c&#244;ng ty con cuối th&#225;ng 10, thế n&#234;n khả năng cao con số 2000-2500 tỷ n&#224;y sẽ rơi v&#224;o Qu&#253; 4. Đồng thời cũng chưa thấy chuyển nhượng dự &#225;n 223 Đ&#224; Nẵng sau nhiều tin đồn.

2. Doanh nghiệp bắt đầu t&#225;i sử dụng đ&#242;n bẩy t&#224;i ch&#237;nh

Một điểm đ&#225;ng để &#253; đối với PDR đ&#243; l&#224; chi ph&#237; l&#227;i vay, con số n&#224;y li&#234;n tục giảm trong 3 năm t&#237;nh từ khủng hoảng tr&#225;i phiếu. Nhưng hiện tại Qu&#253; 3 đ&#225;nh dấu thời điểm đ&#227; c&#243; dấu hiệu tăng trở lại.

T&#244;i kh&#244;ng đ&#225;nh gi&#225; đ&#226;y l&#224; rủi ro, thay v&#224;o đ&#243; l&#224; doanh nghiệp bắt đầu d&#249;ng đ&#242;n bẩy vay nợ để triển khai c&#225;c dự &#225;n mới, v&#224; khi đọc kỹ hơn phần nợ vay sẽ giải th&#237;ch được l&#253; do khoản mục n&#224;y vay để l&#224;m g&#236;.

3. Doanh nghiệp tiếp tục triển khai th&#234;m dự &#225;n

Ở tr&#234;n khoản mục H&#224;ng tồn kho, đ&#227; xuất hiện 2 “Quyền sở hữu” với tổng gi&#225; trị hơn 1.000 tỷ đồng. Hai mảnh đất n&#224;y nằm ở tại 61 Cao Thắng, Quận 3 v&#224; 41-43 Nguyễn Tr&#227;i Quận 5 v&#224; sau khi xem vị tr&#237; của những l&#244; n&#224;y, ch&#250;ng t&#244;i cho rằng rất ph&#249; hợp để PDR triển khai c&#225;c dự &#225;n Chung cư cao cấp – ph&#249; hợp với thị trường BĐS đang n&#243;ng l&#234;n v&#224; năng lực x&#226;y dựng c&#225;c dự &#225;n trước đ&#243; của PDR.

Khoản mục n&#224;y đ&#227; bắt đầu xuất hiện ở những khoản vay Qu&#253; 2, v&#224; trong b&#225;o c&#225;o Qu&#253; 3 đ&#227; nằm tr&#234;n khoản mục H&#224;ng tồn kho. Hiện tại ch&#237;nh Ph&#225;t Đạt cũng chưa truyền th&#244;ng về những dự &#225;n n&#224;y!

C&#226;u hỏi cần quan t&#226;m nhất khi đầu tư v&#224;o PDR giai đoạn hiện tại đ&#243; ch&#237;nh l&#224;: Những dự &#225;n tiếp theo sẽ l&#224; g&#236;. Thuận An 1 gần như đ&#227; ho&#224;n thiện, Thuận An 2 th&#236; khả năng c&#242;n kh&#225; l&#226;u, vậy c&#242;n điều g&#236; để kỳ vọng v&#224;o tương lai của PDR trong 2026?

Dựa v&#224;o việc đọc b&#225;o c&#225;o, c&#243; thể thấy PDR trong năm 2025 đ&#227; bắt đầu THỰC SỰ c&#243; d&#242;ng tiền (điều m&#224; như Novaland tới giờ vẫn chưa thể l&#224;m được) v&#224; từ đ&#243; li&#234;n tục được c&#225;c triển khai c&#225;c dự &#225;n mới. V&#224; đ&#226;y cũng l&#224; luận điểm cần quan t&#226;m nhất khi đầu tư v&#224;o doanh nghiệp n&#224;y: Đi t&#236;m lại &#225;nh h&#224;o quang.

Chưa c&#243; th&#244;ng tin cụ thể về dự &#225;n n&#234;n chưa thể ước t&#237;nh lợi nhuận 2026, nhưng theo phương ph&#225;p DCF th&#236; định gi&#225; của PDR sẽ kh&#244;ng dưới 27. Với việc gi&#225; cổ phiếu đang diễn biến kh&#225; ti&#234;u cực trong giai đoạn hiện tại, đ&#226;y ho&#224;n to&#224;n c&#243; thể l&#224; một cơ hội!

Ch&#250;ng t&#244;i cho rằng PDR l&#224; một cổ phiếu đang được định gi&#225; rẻ - v&#224; khuyến nghị gia tăng với mục ti&#234;u đầu tư trung hạn trong năm 2026!

PDR - Hai dự án BĐS mới này sẽ đẩy định giá 2026, Giá 27 chỉ là màn dạo đầu!

Cẩn thận đọc hơn 40 trang BCTC Quý 3 của doanh nghiệp, ngoài những thứ cơ bản như doanh thu, lợi nhuận thì có một vài điểm rất đáng để ý. Sẽ có những thông tin thậm chí chưa xuất hiện trên truyền thông, nhưng đã buộc phải nằm trên báo cáo.

1. Doanh thu tăng 250 lần, nhưng lợi nhuận kế toán trước thuế gần như không đổi!

Điều này cho thấy được 2 điều: Thứ nhất, doanh nghiệp tiếp tục sử dụng cách chuyển nhượng công ty con (vì thế doanh thu sẽ được hạch toán là doanh thu tài chính) giúp doanh nghiệp chủ động được dòng tiền thu về của mình hơn thay vì phải đợi bàn giao đầy đủ tiến độ.

Và thứ hai, chưa thấy ghi nhận dự án Thuận An 1. Vừa có thông tin chuyển nhượng vốn công ty con cuối tháng 10, thế nên khả năng cao con số 2000-2500 tỷ này sẽ rơi vào Quý 4. Đồng thời cũng chưa thấy chuyển nhượng dự án 223 Đà Nẵng sau nhiều tin đồn.

2. Doanh nghiệp bắt đầu tái sử dụng đòn bẩy tài chính

Một điểm đáng để ý đối với PDR đó là chi phí lãi vay, con số này liên tục giảm trong 3 năm tính từ khủng hoảng trái phiếu. Nhưng hiện tại Quý 3 đánh dấu thời điểm đã có dấu hiệu tăng trở lại.

Tôi không đánh giá đây là rủi ro, thay vào đó là doanh nghiệp bắt đầu dùng đòn bẩy vay nợ để triển khai các dự án mới, và khi đọc kỹ hơn phần nợ vay sẽ giải thích được lý do khoản mục này vay để làm gì.

3. Doanh nghiệp tiếp tục triển khai thêm dự án

Ở trên khoản mục Hàng tồn kho, đã xuất hiện 2 “Quyền sở hữu” với tổng giá trị hơn 1.000 tỷ đồng. Hai mảnh đất này nằm ở tại 61 Cao Thắng, Quận 3 và 41-43 Nguyễn Trãi Quận 5 và sau khi xem vị trí của những lô này, chúng tôi cho rằng rất phù hợp để PDR triển khai các dự án Chung cư cao cấp – phù hợp với thị trường BĐS đang nóng lên và năng lực xây dựng các dự án trước đó của PDR.

Khoản mục này đã bắt đầu xuất hiện ở những khoản vay Quý 2, và trong báo cáo Quý 3 đã nằm trên khoản mục Hàng tồn kho. Hiện tại chính Phát Đạt cũng chưa truyền thông về những dự án này!

Câu hỏi cần quan tâm nhất khi đầu tư vào PDR giai đoạn hiện tại đó chính là: Những dự án tiếp theo sẽ là gì. Thuận An 1 gần như đã hoàn thiện, Thuận An 2 thì khả năng còn khá lâu, vậy còn điều gì để kỳ vọng vào tương lai của PDR trong 2026?

Dựa vào việc đọc báo cáo, có thể thấy PDR trong năm 2025 đã bắt đầu THỰC SỰ có dòng tiền (điều mà như Novaland tới giờ vẫn chưa thể làm được) và từ đó liên tục được các triển khai các dự án mới. Và đây cũng là luận điểm cần quan tâm nhất khi đầu tư vào doanh nghiệp này: Đi tìm lại ánh hào quang.

Chưa có thông tin cụ thể về dự án nên chưa thể ước tính lợi nhuận 2026, nhưng theo phương pháp DCF thì định giá của PDR sẽ không dưới 27. Với việc giá cổ phiếu đang diễn biến khá tiêu cực trong giai đoạn hiện tại, đây hoàn toàn có thể là một cơ hội!

Chúng tôi cho rằng PDR là một cổ phiếu đang được định giá rẻ - và khuyến nghị gia tăng với mục tiêu đầu tư trung hạn trong năm 2026!