Theo Luật đất đai sửa đổi sẽ được &#225;p dụng 2025, định gi&#225; đất trồng c&#226;y l&#226;u năm sẽ được định gi&#225; dựa tr&#234;n 4 phương ph&#225;p gần với gi&#225; giao dịch thị trường.

Trong đ&#243;, c&#225;c chuy&#234;n gia&#160;SSI&#160;cho rằng phương ph&#225;p thu nhập ph&#249; hợp nhất với x&#225;c định gi&#225; đền b&#249; trồng c&#226;y cao su bao gồm c&#225;c yếu tố như: doanh thu từ khai th&#225;c vườn c&#226;y trong 3 năm gần nhất; Chi ph&#237; khai th&#225;c vườn c&#226;y trong 3 năm gần nhất; Tỷ lệ chiết khấu theo l&#227;i suất tiền gởi b&#236;nh qu&#226;n kỳ hạn 12 th&#225;ng của c&#225;c ng&#226;n h&#224;ng nh&#224; nước nắm giữ tr&#234;n 50%.

B&#234;n cạnh đ&#243;, nh&#243;m chuy&#234;n gia n&#224;y cũng thực hiện so s&#225;nh c&#225;c giao dịch đền b&#249; đất tr&#234;n c&#226;y cao su trong qu&#225; khứ tại c&#225;c dự &#225;n như VSIP 3 – B&#236;nh Dương (đơn gi&#225; đền b&#249; 2.5 tỷ/ha), Nam T&#226;n Uy&#234;n 3 - B&#236;nh Dương (đơn gi&#225; đền b&#249; 2.5 tỷ), Minh Hưng 3 – B&#236;nh Phước (đơn gi&#225; đền b&#249; 1.5 tỷ/ha), Khu c&#244;ng nghiệp Hiệp Thạnh – T&#226;y Ninh (đơn gi&#225; đền b&#249; 1.3 tỷ/ha) l&#224;m cơ sở cho x&#225;c định tiền đền b&#249; đất tr&#234;n c&#226;y cao su cho c&#225;c giao dịch sau.

Dựa v&#224;o c&#225;c giao dịch hiện tại v&#224; trao đổi với c&#225;c doanh nghiệp trong ng&#224;nh,&#160;SSI&#160;Research dự kiến chi ph&#237; đền b&#249; đất trồng c&#226;y cao su c&#243; thể tăng 30 - 50% so với chi ph&#237; c&#225;c giao dịch trong qu&#225; khứ v&#224; &#225;p dụng theo c&#225;c phương ph&#225;p định gi&#225; từ Luật đất đai sửa đổi.&#160;Với việc chi ph&#237; đền b&#249; giải ph&#243;ng mặt bằng tăng, chuy&#234;n gia&#160;SSI&#160;cho rằng. bi&#234;n lợi nhuận gộp c&#225;c khu c&#244;ng nghiệp mới c&#243; thể giảm về mức 25 - 30% so với mức hơn 42% c&#225;c dự &#225;n hiện đang hoạt động.

Theo Luật đất đai sửa đổi sẽ được áp dụng 2025, định giá đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường.

Trong đó, các chuyên gia SSI cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như: doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; Chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; Tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gởi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, nhóm chuyên gia này cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án như VSIP 3 – Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ/ha), Nam Tân Uyên 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ), Minh Hưng 3 – Bình Phước (đơn giá đền bù 1.5 tỷ/ha), Khu công nghiệp Hiệp Thạnh – Tây Ninh (đơn giá đền bù 1.3 tỷ/ha) làm cơ sở cho xác định tiền đền bù đất trên cây cao su cho các giao dịch sau.

Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, SSI Research dự kiến chi phí đền bù đất trồng cây cao su có thể tăng 30 - 50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi. Với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chuyên gia SSI cho rằng. biên lợi nhuận gộp các khu công nghiệp mới có thể giảm về mức 25 - 30% so với mức hơn 42% các dự án hiện đang hoạt động.