NH&#204;N XA RA MỌI THỨ CHỈ MỚI BẮT ĐẦU
          H&#192;NH TR&#204;NH X2-X3 Ở CII
      chi tiết xem th&#234;m ở b&#236;nh luận &#128077;

NHÌN XA RA MỌI THỨ CHỈ MỚI BẮT ĐẦU
          HÀNH TRÌNH X2-X3 Ở CII
      chi tiết xem thêm ở bình luận 👍

ĐÓN SÓNG THẦN 2025-2026

B&#226;́t Đ&#244;̣ng sản của CII tại Thủ Thi&#234;m
Kh&#244;ng còn là đ&#234;́m Cua nữa? Cua d&#226;̀n trở thành tài sản thực khi:
Ch&#237;nh phủ vừa ban h&#224;nh Nghị định 91/2025 th&#225;o gỡ n&#250;t thắt ph&#225;p l&#253; quan trọng của c&#225;c dự &#225;n BT tại Thủ Thi&#234;m

T&#243;m tắt Nghị định 91/2025/NĐ-CP v&#224; T&#225;c động đến CII

Ch&#237;nh phủ vừa ban h&#224;nh Nghị định 91/2025/NĐ-CP v&#224;o ng&#224;y 24/4/2025, tập trung v&#224;o việc quy định thời điểm x&#225;c định gi&#225; đất của quỹ đất thanh to&#225;n theo hợp đồng BT (X&#226;y dựng - Chuyển giao) tại Khu đ&#244; thị mới Thủ Thi&#234;m, TP.HCM.
Nội dung ch&#237;nh của Nghị định 91/2025/NĐ-CP:
Mục ti&#234;u: Nghị định n&#224;y ra đời nhằm th&#225;o gỡ vướng mắc ph&#225;p l&#253; k&#233;o d&#224;i li&#234;n quan đến việc x&#225;c định gi&#225; đất đối ứng cho c&#225;c dự &#225;n BT tại Thủ Thi&#234;m. Đ&#226;y l&#224; vấn đề cốt l&#245;i đ&#227; l&#224;m đ&#236;nh trệ nhiều dự &#225;n, bao gồm cả của CII v&#224; Đại Quang Minh.
Đối tượng &#225;p dụng: C&#225;c dự &#225;n BT thuộc Kết luận thanh tra số 1037/KL-TTCP ng&#224;y 26/6/2019 của Thanh tra Ch&#237;nh phủ.
T&#225;c động đến CII:
Nghị định 91 c&#243; &#253; nghĩa cực kỳ quan trọng đối với CII v&#236; n&#243; trực tiếp giải quyết vấn đề ph&#225;p l&#253; cho quỹ đất đối ứng m&#224; CII được nhận từ c&#225;c hợp đồng BT, bao gồm:
Dự &#225;n đầu tư x&#226;y dựng 04 tuyến đường ch&#237;nh trong Khu đ&#244; thị mới Thủ Thi&#234;m.
Dự &#225;n đầu tư x&#226;y dựng hạ tầng kỹ thuật Khu d&#226;n cư ph&#237;a Bắc v&#224; ho&#224;n thiện đường trục Bắc - Nam trong Khu đ&#244; thị mới Thủ Thi&#234;m.
Dự &#225;n đầu tư x&#226;y dựng Cầu Thủ Thi&#234;m 2 (d&#249; sau đ&#243; đ&#227; chuyển giao cho Đại Quang Minh l&#224; chủ đầu tư ch&#237;nh).
C&#225;c t&#225;c động cụ thể:
Gỡ vướng ph&#225;p l&#253; cho quỹ đất: CII được giao tổng cộng 9 l&#244; đất tại Thủ Thi&#234;m với diện t&#237;ch gần 96.132 m&#178; để đối ứng cho c&#225;c dự &#225;n BT. Trong đ&#243;, c&#243; 5 l&#244; đất lớn vẫn chưa được triển khai do vướng mắc về việc x&#225;c định gi&#225; đất. Nghị định 91 sẽ l&#224; cơ sở để c&#225;c cơ quan chức năng ho&#224;n tất thủ tục, cho ph&#233;p CII được nhận sổ hồng v&#224; quyền triển khai đầu tư tr&#234;n c&#225;c l&#244; đất n&#224;y.
Đẩy nhanh tiến độ dự &#225;n bất động sản: Khi vướng mắc về gi&#225; đất được giải quyết, CII c&#243; thể đẩy nhanh việc triển khai c&#225;c dự &#225;n tiềm năng tr&#234;n 5 l&#244; đất c&#242;n lại, đặc biệt l&#224; Riverfront Residences (l&#244; 3-13) đ&#227; được gia hạn tiến độ đến 15/6/2027. Việc n&#224;y sẽ gi&#250;p CII hiện thực h&#243;a gi&#225; trị khổng lồ của quỹ đất tại Thủ Thi&#234;m (ước t&#237;nh l&#234;n đến h&#224;ng chục ngh&#236;n tỷ đồng theo gi&#225; thị trường).

Bất Động sản của CII tại Thủ Thiêm
Không còn là đếm Cua nữa? Cua dần trở thành tài sản thực khi:
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 91/2025 tháo gỡ nút thắt pháp lý quan trọng của các dự án BT tại Thủ Thiêm

Tóm tắt Nghị định 91/2025/NĐ-CP và Tác động đến CII

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP vào ngày 24/4/2025, tập trung vào việc quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.
Nội dung chính của Nghị định 91/2025/NĐ-CP:
Mục tiêu: Nghị định này ra đời nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài liên quan đến việc xác định giá đất đối ứng cho các dự án BT tại Thủ Thiêm. Đây là vấn đề cốt lõi đã làm đình trệ nhiều dự án, bao gồm cả của CII và Đại Quang Minh.
Đối tượng áp dụng: Các dự án BT thuộc Kết luận thanh tra số 1037/KL-TTCP ngày 26/6/2019 của Thanh tra Chính phủ.
Tác động đến CII:
Nghị định 91 có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đối với CII vì nó trực tiếp giải quyết vấn đề pháp lý cho quỹ đất đối ứng mà CII được nhận từ các hợp đồng BT, bao gồm:
Dự án đầu tư xây dựng 04 tuyến đường chính trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Dự án đầu tư xây dựng Cầu Thủ Thiêm 2 (dù sau đó đã chuyển giao cho Đại Quang Minh là chủ đầu tư chính).
Các tác động cụ thể:
Gỡ vướng pháp lý cho quỹ đất: CII được giao tổng cộng 9 lô đất tại Thủ Thiêm với diện tích gần 96.132 m² để đối ứng cho các dự án BT. Trong đó, có 5 lô đất lớn vẫn chưa được triển khai do vướng mắc về việc xác định giá đất. Nghị định 91 sẽ là cơ sở để các cơ quan chức năng hoàn tất thủ tục, cho phép CII được nhận sổ hồng và quyền triển khai đầu tư trên các lô đất này.
Đẩy nhanh tiến độ dự án bất động sản: Khi vướng mắc về giá đất được giải quyết, CII có thể đẩy nhanh việc triển khai các dự án tiềm năng trên 5 lô đất còn lại, đặc biệt là Riverfront Residences (lô 3-13) đã được gia hạn tiến độ đến 15/6/2027. Việc này sẽ giúp CII hiện thực hóa giá trị khổng lồ của quỹ đất tại Thủ Thiêm (ước tính lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng theo giá thị trường).

6. B&#226;́t đ&#244;̣ng sản tại khu vực Thủ Thi&#234;m
CII có th&#234;̉ nh&#226;̣n v&#234;̀ 5 l&#244; đ&#226;́t tại vùng lõi của Thủ Thi&#234;m.
T&#243;m tắt di&#234;̣n tích c&#225;c l&#244; đất CII chưa triển khai (5 l&#244;) tại khu vực Thủ Thi&#234;m:
L&#244; 4-8: 9.474 m&#178;
L&#244; 3-6: 9.474 m&#178;
L&#244; 3-13: 5.823 m&#178;
L&#244; 3-16: 19.882 m&#178;
L&#244; 1-18: 6.054 m&#178;
T&#244;̉ng di&#234;̣n tích: 50.707 m&#178;
Các BĐS này mang giá trị cực lớn, giá trị ước tính có th&#234;̉ hơn r&#226;́t nhi&#234;̀u l&#226;̀n v&#244;́n hóa của CII tại thời đi&#234;̉m hi&#234;̣n tại.


6. Bất động sản tại khu vực Thủ Thiêm
CII có thể nhận về 5 lô đất tại vùng lõi của Thủ Thiêm.
Tóm tắt diện tích các lô đất CII chưa triển khai (5 lô) tại khu vực Thủ Thiêm:
Lô 4-8: 9.474 m²
Lô 3-6: 9.474 m²
Lô 3-13: 5.823 m²
Lô 3-16: 19.882 m²
Lô 1-18: 6.054 m²
Tổng diện tích: 50.707 m²
Các BĐS này mang giá trị cực lớn, giá trị ước tính có thể hơn rất nhiều lần vốn hóa của CII tại thời điểm hiện tại.


5. Dự &#225;n Khu d&#226;n cư Sơn Tịnh (Quảng Ng&#227;i)
Vị tr&#237; Phường Trương Quang Trọng, TP. Quảng Ng&#227;i, Quảng Ng&#227;i (gần QL1A, V&#245; Nguy&#234;n Gi&#225;p)
Tổng diện t&#237;ch 102.69 ha
Quy m&#244; sản phẩm Đất nền, nh&#224; liền kề (1.972 l&#244;), biệt thự (413 l&#244;), nh&#224; t&#225;i định cư (580 l&#244;)
Dự án này NBB đang tri&#234;̉n khai và kinh doanh. Doanh thu ti&#234;̀m năng dự án ~3.000 tỷ đ&#244;̀ng.

5. Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh (Quảng Ngãi)
Vị trí Phường Trương Quang Trọng, TP. Quảng Ngãi, Quảng Ngãi (gần QL1A, Võ Nguyên Giáp)
Tổng diện tích 102.69 ha
Quy mô sản phẩm Đất nền, nhà liền kề (1.972 lô), biệt thự (413 lô), nhà tái định cư (580 lô)
Dự án này NBB đang triển khai và kinh doanh. Doanh thu tiềm năng dự án ~3.000 tỷ đồng.

4. Dự &#225;n Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp Khu d&#226;n cư De Lagi (B&#236;nh Thuận)
Vị tr&#237;: B&#227;i biển Cam B&#236;nh, x&#227; T&#226;n Phước, thị x&#227; La Gi, B&#236;nh Thuận (gi&#225;p QL55)
Tổng diện t&#237;ch: 124.7 ha
Quy m&#244; sản phẩm Nh&#224; phố, căn hộ, biệt thự, shophouse; Khu d&#226;n cư (1.67ha), Khu nghỉ dưỡng (100.99ha - 81% tổng diện t&#237;ch)
Tổng mức đầu tư: 2.726 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch 1:500: Đ&#227; ph&#234; duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (QĐ 79/QĐ-UBND ng&#224;y 06/02/2024)
Giải ph&#243;ng mặt bằng: Đang thực hiện đền b&#249; v&#224; x&#226;y dựng hạ tầng; đ&#227; cơ bản nhận b&#224;n giao đất
T&#236;nh trạng Giấy ph&#233;p X&#226;y dựng: Giấy chứng nhận đầu tư (04/08/2009, điều chỉnh 31/01/2023); ph&#225;p l&#253; đầy đủ, chỉn chu
Đánh giá: Dự án này là bước đi mới của NBB và CII l&#226;́n s&#226;n sang lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhi&#234;n cá nh&#226;n kh&#244;ng đánh giá cao v&#234;̀ dòng ti&#234;̀n doanh thu ti&#234;̀m năng của NBB CII tại dự án này trong b&#244;́i cảnh hiện tại.

4. Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp Khu dân cư De Lagi (Bình Thuận)
Vị trí: Bãi biển Cam Bình, xã Tân Phước, thị xã La Gi, Bình Thuận (giáp QL55)
Tổng diện tích: 124.7 ha
Quy mô sản phẩm Nhà phố, căn hộ, biệt thự, shophouse; Khu dân cư (1.67ha), Khu nghỉ dưỡng (100.99ha - 81% tổng diện tích)
Tổng mức đầu tư: 2.726 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch 1:500: Đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (QĐ 79/QĐ-UBND ngày 06/02/2024)
Giải phóng mặt bằng: Đang thực hiện đền bù và xây dựng hạ tầng; đã cơ bản nhận bàn giao đất
Tình trạng Giấy phép Xây dựng: Giấy chứng nhận đầu tư (04/08/2009, điều chỉnh 31/01/2023); pháp lý đầy đủ, chỉn chu
Đánh giá: Dự án này là bước đi mới của NBB và CII lấn sân sang lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên cá nhân không đánh giá cao về dòng tiền doanh thu tiềm năng của NBB CII tại dự án này trong bối cảnh hiện tại.

3. Dự &#225;n Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III (City Gate 3 / Jasari)
Vị tr&#237;: Phường 16, Quận 8, TP.HCM (mặt tiền Đại lộ V&#245; Văn Kiệt)
Tổng diện t&#237;ch: 7.725 ha
Quy m&#244;: 5 t&#242;a th&#225;p 33 tầng, căn hộ 2-3 ph&#242;ng ngủ
Tổng mức đầu tư: 4.478 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch 1:500: Đ&#227; ph&#234; duyệt đồ &#225;n điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (QĐ 4041/QĐ-UBND ng&#224;y 12/06/2025)
Giải ph&#243;ng mặt bằng: Đ&#227; đền b&#249; 100% diện t&#237;ch
T&#236;nh trạng Giấy ph&#233;p X&#226;y dựng: Đ&#227; chấp thuận chủ trương đầu tư (QĐ 4396/QĐ-UBND cuối 2024); đang ho&#224;n thiện thủ tục v&#224; giấy ph&#233;p x&#226;y dựng
Tỷ lệ lợi &#237;ch của NBB: Chủ đầu tư 100% (ban đầu); đ&#227; chuyển nhượng 30% quyền đầu tư cho CII
Chi ph&#237; sản xuất kinh doanh dở dang (cuối 2020): Hơn 809 tỷ đồng
Đánh giá doanh thu ti&#234;̀m năng của dự án NBB Garden III kh&#244;ng dưới 7000 tỷ đ&#244;̀ng.

3. Dự án Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III (City Gate 3 / Jasari)
Vị trí: Phường 16, Quận 8, TP.HCM (mặt tiền Đại lộ Võ Văn Kiệt)
Tổng diện tích: 7.725 ha
Quy mô: 5 tòa tháp 33 tầng, căn hộ 2-3 phòng ngủ
Tổng mức đầu tư: 4.478 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch 1:500: Đã phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (QĐ 4041/QĐ-UBND ngày 12/06/2025)
Giải phóng mặt bằng: Đã đền bù 100% diện tích
Tình trạng Giấy phép Xây dựng: Đã chấp thuận chủ trương đầu tư (QĐ 4396/QĐ-UBND cuối 2024); đang hoàn thiện thủ tục và giấy phép xây dựng
Tỷ lệ lợi ích của NBB: Chủ đầu tư 100% (ban đầu); đã chuyển nhượng 30% quyền đầu tư cho CII
Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (cuối 2020): Hơn 809 tỷ đồng
Đánh giá doanh thu tiềm năng của dự án NBB Garden III không dưới 7000 tỷ đồng.

II. B&#226;́t đ&#244;̣ng sản

1. Tòa nhà văn phòng CII, 152 Đi&#234;̣n Bi&#234;n Phủ - Q. Bình Thạnh (cũ), TP H&#244;̀ Chí Minh
Theo s&#244;́ li&#234;̣u t&#244;̉ng hợp, tòa nhà này có v&#244;́n đ&#226;̀u tư 1.387 tỷ đồng (năm 2020). Hi&#234;̣n tại tòa nhà này là trụ sở CII và đang kinh doanh khai thác với dạng văn phòng cho thu&#234;.
Giá trị hợp lý tại thời đi&#234;̉m 2025 kh&#244;ng dưới 2.000 tỷ đ&#244;̀ng.
2. Dự &#225;n Khu căn hộ cao tầng NBB Garden II (City Gate 5)
Vị tr&#237; : X&#227; T&#226;n Ki&#234;n, huyện B&#236;nh Ch&#225;nh, TP.HCM (gi&#225;p V&#245; Văn Kiệt nối d&#224;i)
Tổng diện t&#237;ch: 8.339 ha
Quy m&#244;: 6 Block 18 tầng, 1.347 căn hộ, 80 căn thương mại dịch vụ, 249 căn NƠXH
Tổng mức đầu tư: 2.433 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch: Đã được th&#244;ng qua guy hoạch 1:500
Giải ph&#243;ng mặt bằng: Đ&#227; đền b&#249; 100% diện t&#237;ch
T&#236;nh trạng Giấy ph&#233;p X&#226;y dựng: Đ&#227; chấp thuận chủ trương đầu tư (04/10/2024)
Tỷ lệ lợi &#237;ch của NBB: Chủ đầu tư 100%
Chi ph&#237; x&#226;y dựng dở dang (31/03/2024): 813 tỷ đồng
Đánh giá doanh thu ti&#234;̀m năng của dự án NBB Garden II kh&#244;ng dưới 3.500 tỷ đ&#244;̀ng.

II. Bất động sản

1. Tòa nhà văn phòng CII, 152 Điện Biên Phủ - Q. Bình Thạnh (cũ), TP Hồ Chí Minh
Theo số liệu tổng hợp, tòa nhà này có vốn đầu tư 1.387 tỷ đồng (năm 2020). Hiện tại tòa nhà này là trụ sở CII và đang kinh doanh khai thác với dạng văn phòng cho thuê.
Giá trị hợp lý tại thời điểm 2025 không dưới 2.000 tỷ đồng.
2. Dự án Khu căn hộ cao tầng NBB Garden II (City Gate 5)
Vị trí : Xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM (giáp Võ Văn Kiệt nối dài)
Tổng diện tích: 8.339 ha
Quy mô: 6 Block 18 tầng, 1.347 căn hộ, 80 căn thương mại dịch vụ, 249 căn NƠXH
Tổng mức đầu tư: 2.433 tỷ đồng
Tiến độ Quy hoạch: Đã được thông qua guy hoạch 1:500
Giải phóng mặt bằng: Đã đền bù 100% diện tích
Tình trạng Giấy phép Xây dựng: Đã chấp thuận chủ trương đầu tư (04/10/2024)
Tỷ lệ lợi ích của NBB: Chủ đầu tư 100%
Chi phí xây dựng dở dang (31/03/2024): 813 tỷ đồng
Đánh giá doanh thu tiềm năng của dự án NBB Garden II không dưới 3.500 tỷ đồng.

Quy m&#244; v&#244;́n hóa hi&#234;̣n tại: 8,600 tỷ đ&#244;̀ng

I. BOT - Tài sản mang giá trị lớn v&#234;̀ dòng ti&#234;̀n
1. BOT Xa L&#244;̣ Hà N&#244;̣i - cửa ngõ phía Đ&#244;ng của Thành Ph&#244;́ H&#244;̀ Chí Minh, tuy&#234;́n đường đ&#244;ng đúc b&#226;̣c nh&#226;́t.
2. BOT Cao t&#244;́c Trung Lương - Mỹ Thu&#226;̣n, con đường huy&#234;́t mạch cho k&#234;́t n&#244;́i khu vực Mi&#234;̀n T&#226;y - C&#226;̀n Thơ - H&#244;̀ Chí Minh
3. Các tuy&#234;́n BOT khác: BOT đường tr&#225;nh Quốc lộ 1A đoạn qua TP Phan Rang - Th&#225;p Ch&#224;m, BOT mở rộng Quốc lộ 60 nối cầu Rạch Miễu đến cầu Cổ Chi&#234;n (Bến Tre).
Tuy&#234;́n BOT 1 &amp; 2 là mỏ vàng khai thác, giá trị cực kỳ lớn với lợi th&#234;́ cạnh tranh và đặc thù vị trí.
CII c&#244;ng b&#244;́ ri&#234;ng dòng ti&#234;̀n BOT m&#244;̃i ngày trung bình thu từ 7.8 tỷ - 8 tỷ VND. Tương ứng ~ 2880 tỷ ti&#234;̀n tươi m&#244;̃i năm (Lưu ý khoản thu này sẽ tăng d&#226;̀n theo thời gian khi lưu lượng xe lưu th&#244;ng qua 2 tuy&#234;́n 1&amp;2 li&#234;n tục tăng và CII được phép tăng giá vé đ&#234;̉ bù lạm phát sau 3-5 năm).
CII, doanh nghi&#234;̣p ni&#234;m y&#234;́t duy nh&#226;́t tr&#234;n sàn với quy m&#244; v&#244;́n hóa ~ 8000 tỷ có dòng ti&#234;̀n tươi hàng năm đ&#244;̉ v&#234;̀ doanh nghi&#234;̣p ~3000 tỷ đ&#244;̀ng = 1/3 v&#244;́n hóa doanh nghi&#234;̣p.

Quy mô vốn hóa hiện tại: 8,600 tỷ đồng

I. BOT - Tài sản mang giá trị lớn về dòng tiền
1. BOT Xa Lộ Hà Nội - cửa ngõ phía Đông của Thành Phố Hồ Chí Minh, tuyến đường đông đúc bậc nhất.
2. BOT Cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, con đường huyết mạch cho kết nối khu vực Miền Tây - Cần Thơ - Hồ Chí Minh
3. Các tuyến BOT khác: BOT đường tránh Quốc lộ 1A đoạn qua TP Phan Rang - Tháp Chàm, BOT mở rộng Quốc lộ 60 nối cầu Rạch Miễu đến cầu Cổ Chiên (Bến Tre).
Tuyến BOT 1 & 2 là mỏ vàng khai thác, giá trị cực kỳ lớn với lợi thế cạnh tranh và đặc thù vị trí.
CII công bố riêng dòng tiền BOT mỗi ngày trung bình thu từ 7.8 tỷ - 8 tỷ VND. Tương ứng ~ 2880 tỷ tiền tươi mỗi năm (Lưu ý khoản thu này sẽ tăng dần theo thời gian khi lưu lượng xe lưu thông qua 2 tuyến 1&2 liên tục tăng và CII được phép tăng giá vé để bù lạm phát sau 3-5 năm).
CII, doanh nghiệp niêm yết duy nhất trên sàn với quy mô vốn hóa ~ 8000 tỷ có dòng tiền tươi hàng năm đổ về doanh nghiệp ~3000 tỷ đồng = 1/3 vốn hóa doanh nghiệp.