Một số AE hỏi m&#236;nh c&#243; n&#234;n bắt đ&#225;y hay trung b&#236;nh gi&#225; cổ phiếu BĐS l&#250;c n&#224;y kh&#244;ng. M&#236;nh xin trả lời thẳng v&#224; chung một quan điểm:
__________

Trong bối cảnh hiện tại, rủi ro lớn hơn cơ hội.V&#236; sao?

- Thứ nhất: Ng&#226;n h&#224;ng đang siết t&#237;n dụng v&#224;o BĐS.
Đ&#226;y kh&#244;ng c&#242;n l&#224; c&#226;u chuyện tin đồn, m&#224; l&#224; chủ trương r&#245; r&#224;ng. D&#242;ng vốn v&#224;o BĐS bị kiểm so&#225;t chặt hơn, đặc biệt l&#224; c&#225;c dự &#225;n ph&#225;p l&#253; chưa ho&#224;n chỉnh, doanh nghiệp đ&#242;n bẩy cao. Khi “m&#225;u” bị b&#243;p lại, rất kh&#243; kỳ vọng cổ phiếu BĐS hồi bền.

- Thứ hai: Tăng trưởng t&#237;n dụng to&#224;n hệ thống chỉ quanh 15%.
Con số n&#224;y l&#224; trần chung, v&#224; quan trọng hơn: kh&#244;ng c&#224;o bằng. Ng&#226;n h&#224;ng n&#224;o quản trị tốt, chất lượng t&#224;i sản cao mới được cấp room cao hơn. Điều đ&#243; đồng nghĩa: kh&#244;ng phải mọi d&#242;ng tiền đều chảy v&#224;o BĐS như c&#225;c chu kỳ trước.

- Thứ ba: Bắt đ&#225;y hay trung b&#236;nh gi&#225; chỉ ph&#249; hợp khi d&#242;ng tiền nới lỏng.
Ở giai đoạn t&#237;n dụng bị kiểm so&#225;t, mặt bằng l&#227;i suất chưa thật sự hỗ trợ mạnh, th&#236; việc “b&#236;nh qu&#226;n gi&#225;” dễ biến th&#224;nh &#244;m rủi ro d&#224;i hạn, nhất l&#224; với cổ phiếu BĐS yếu về t&#224;i ch&#237;nh.

Kết luận:

- Nếu l&#224; đầu cơ ngắn hạn: rất kh&#243;, bi&#234;n an to&#224;n thấp.
- Nếu l&#224; đầu tư d&#224;i hạn: cần chờ t&#237;n hiệu nới t&#237;n dụng r&#245; r&#224;ng hơn, chọn doanh nghiệp thật sự khỏe - kh&#244;ng n&#234;n vội.

Một số AE hỏi mình có nên bắt đáy hay trung bình giá cổ phiếu BĐS lúc này không. Mình xin trả lời thẳng và chung một quan điểm:
__________

Trong bối cảnh hiện tại, rủi ro lớn hơn cơ hội.Vì sao?

- Thứ nhất: Ngân hàng đang siết tín dụng vào BĐS.
Đây không còn là câu chuyện tin đồn, mà là chủ trương rõ ràng. Dòng vốn vào BĐS bị kiểm soát chặt hơn, đặc biệt là các dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, doanh nghiệp đòn bẩy cao. Khi “máu” bị bóp lại, rất khó kỳ vọng cổ phiếu BĐS hồi bền.

- Thứ hai: Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống chỉ quanh 15%.
Con số này là trần chung, và quan trọng hơn: không cào bằng. Ngân hàng nào quản trị tốt, chất lượng tài sản cao mới được cấp room cao hơn. Điều đó đồng nghĩa: không phải mọi dòng tiền đều chảy vào BĐS như các chu kỳ trước.

- Thứ ba: Bắt đáy hay trung bình giá chỉ phù hợp khi dòng tiền nới lỏng.
Ở giai đoạn tín dụng bị kiểm soát, mặt bằng lãi suất chưa thật sự hỗ trợ mạnh, thì việc “bình quân giá” dễ biến thành ôm rủi ro dài hạn, nhất là với cổ phiếu BĐS yếu về tài chính.

Kết luận:

- Nếu là đầu cơ ngắn hạn: rất khó, biên an toàn thấp.
- Nếu là đầu tư dài hạn: cần chờ tín hiệu nới tín dụng rõ ràng hơn, chọn doanh nghiệp thật sự khỏe - không nên vội.