&#127959; Ng&#224;nh x&#226;y dựng – Bi&#234;n lợi nhuận mỏng, nhưng v&#236; sao lại đ&#244;ng người tham gia đến vậy?

L&#224; một nh&#224; đầu tư, c&#243; lẽ c&#225;c bạn từng tự hỏi:
“Nếu một ng&#224;nh c&#243; bi&#234;n lợi nhuận thấp, th&#236; điều g&#236; khiến người ta vẫn &#249;n &#249;n k&#233;o v&#224;o?”

T&#244;i cũng từng đặt ra c&#226;u hỏi đ&#243;. V&#224; c&#224;ng t&#236;m hiểu, t&#244;i c&#224;ng thấm th&#237;a một ch&#226;n l&#253;:
&#128073; “H&#227;y cho t&#244;i thấy động cơ, t&#244;i sẽ cho bạn thấy kết quả.”

⸻

&#128269; Lợi nhuận thật kh&#244;ng nằm tr&#234;n b&#225;o c&#225;o?

Ng&#224;nh x&#226;y dựng v&#224; bất động sản – thoạt nh&#236;n, lợi nhuận kh&#244;ng cao, rủi ro nhiều, d&#242;ng tiền phức tạp. Nhưng ch&#237;nh sự phức tạp đ&#243; lại l&#224; miếng đất m&#224;u mỡ cho những ai hiểu luật chơi v&#224; biết “l&#225;ch” đ&#250;ng c&#225;ch.

Đ&#226;y l&#224; nơi m&#224; c&#225;c con số c&#243; thể được “t&#244; vẽ”, chuyển đổi hoặc ẩn giấu, t&#249;y theo mục ti&#234;u của người lập b&#225;o c&#225;o.
C&#225;c kỹ thuật như:
&#128201; Ghi nhận doanh thu chậm
&#128257; Chuyển lợi nhuận sang c&#244;ng ty li&#234;n kết
&#129534; Khấu hao t&#224;i sản k&#233;o d&#224;i
… đều l&#224; c&#244;ng cụ để khiến lợi nhuận “bốc hơi” khỏi b&#225;o c&#225;o, nhưng thực tế lại chảy v&#224;o t&#250;i ai đ&#243;.

⸻

&#129518; Trường hợp Khải Ho&#224;n Land: con số biết n&#243;i

Lấy v&#237; dụ cụ thể: Khải Ho&#224;n Land – một doanh nghiệp m&#244;i giới bất động sản, từng c&#243; những li&#234;n kết với c&#225;c t&#234;n tuổi lớn.
&#128073; Doanh thu? Chỉ hơn 100 tỷ.
&#128073; Nhưng khoản phải thu? Gần 6.000 tỷ đồng!

Ch&#250;ng ta đang thấy g&#236; ở đ&#226;y?
Họ đang n&#243;i với ch&#250;ng ta rằng: “Ch&#250;ng t&#244;i gần như kh&#244;ng thu được tiền mặt, nhưng người kh&#225;c lại nợ ch&#250;ng t&#244;i cả n&#250;i tiền.”
Một sự bất đối xứng kỳ lạ giữa thu nhập v&#224; t&#224;i sản, khiến t&#244;i phải cảnh gi&#225;c.

⸻

⚠️ Tr&#242; chơi “gian lận hợp ph&#225;p”

Họ kh&#244;ng ăn cắp – &#237;t nhất kh&#244;ng theo nghĩa đen. Nhưng họ thiết kế những b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh khiến phần lớn nh&#224; đầu tư kh&#244;ng thể hiểu hoặc kh&#244;ng muốn hiểu.
Mục ti&#234;u?
&#128204; L&#224;m lợi nhuận biến mất khỏi b&#225;o c&#225;o → Kh&#244;ng phải đ&#243;ng thuế.
&#128204; Tạo ảo gi&#225;c về một tương lai tăng trưởng → Thu h&#250;t vốn, vay nợ dễ hơn.

V&#224; t&#244;i xin nhấn mạnh: tất cả đều hợp ph&#225;p nếu nh&#236;n dưới lăng k&#237;nh “kế to&#225;n s&#225;ng tạo”.

⸻

&#128201; V&#236; sao cổ phiếu m&#227;i chỉ 5.000 đồng?

Nhiều bạn hỏi t&#244;i: “V&#236; sao những cổ phiếu n&#224;y kh&#244;ng thể tăng gi&#225;?”

C&#226;u trả lời l&#224;:
&#128161; V&#236; thị trường c&#243; thể m&#249; mờ nhất thời, nhưng kh&#244;ng ngốc m&#227;i m&#227;i.
Bạn c&#243; thể đ&#225;nh lừa nh&#224; đầu tư nhỏ lẻ, thậm ch&#237; cả b&#225;o ch&#237; một thời gian ngắn – nhưng kh&#244;ng ai c&#243; thể đ&#225;nh lừa tất cả mọi người m&#227;i m&#227;i.

⸻

&#127919; B&#224;i học cho nh&#224; đầu tư

T&#244;i muốn c&#225;c bạn nhớ điều n&#224;y mỗi khi đọc một b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh:

✅ Đừng chỉ nh&#236;n v&#224;o bi&#234;n lợi nhuận.
✅ H&#227;y đặt c&#226;u hỏi: Ai l&#224; người được lợi từ những con số n&#224;y?
✅ Nếu kh&#244;ng trả lời được… th&#236; rất c&#243; thể bạn ch&#237;nh l&#224; người bị thiệt.

🏗 Ngành xây dựng – Biên lợi nhuận mỏng, nhưng vì sao lại đông người tham gia đến vậy?

Là một nhà đầu tư, có lẽ các bạn từng tự hỏi:
“Nếu một ngành có biên lợi nhuận thấp, thì điều gì khiến người ta vẫn ùn ùn kéo vào?”

Tôi cũng từng đặt ra câu hỏi đó. Và càng tìm hiểu, tôi càng thấm thía một chân lý:
👉 “Hãy cho tôi thấy động cơ, tôi sẽ cho bạn thấy kết quả.”

⸻

🔍 Lợi nhuận thật không nằm trên báo cáo?

Ngành xây dựng và bất động sản – thoạt nhìn, lợi nhuận không cao, rủi ro nhiều, dòng tiền phức tạp. Nhưng chính sự phức tạp đó lại là miếng đất màu mỡ cho những ai hiểu luật chơi và biết “lách” đúng cách.

Đây là nơi mà các con số có thể được “tô vẽ”, chuyển đổi hoặc ẩn giấu, tùy theo mục tiêu của người lập báo cáo.
Các kỹ thuật như:
📉 Ghi nhận doanh thu chậm
🔁 Chuyển lợi nhuận sang công ty liên kết
🧾 Khấu hao tài sản kéo dài
… đều là công cụ để khiến lợi nhuận “bốc hơi” khỏi báo cáo, nhưng thực tế lại chảy vào túi ai đó.

⸻

🧮 Trường hợp Khải Hoàn Land: con số biết nói

Lấy ví dụ cụ thể: Khải Hoàn Land – một doanh nghiệp môi giới bất động sản, từng có những liên kết với các tên tuổi lớn.
👉 Doanh thu? Chỉ hơn 100 tỷ.
👉 Nhưng khoản phải thu? Gần 6.000 tỷ đồng!

Chúng ta đang thấy gì ở đây?
Họ đang nói với chúng ta rằng: “Chúng tôi gần như không thu được tiền mặt, nhưng người khác lại nợ chúng tôi cả núi tiền.”
Một sự bất đối xứng kỳ lạ giữa thu nhập và tài sản, khiến tôi phải cảnh giác.

⸻

⚠️ Trò chơi “gian lận hợp pháp”

Họ không ăn cắp – ít nhất không theo nghĩa đen. Nhưng họ thiết kế những báo cáo tài chính khiến phần lớn nhà đầu tư không thể hiểu hoặc không muốn hiểu.
Mục tiêu?
📌 Làm lợi nhuận biến mất khỏi báo cáo → Không phải đóng thuế.
📌 Tạo ảo giác về một tương lai tăng trưởng → Thu hút vốn, vay nợ dễ hơn.

Và tôi xin nhấn mạnh: tất cả đều hợp pháp nếu nhìn dưới lăng kính “kế toán sáng tạo”.

⸻

📉 Vì sao cổ phiếu mãi chỉ 5.000 đồng?

Nhiều bạn hỏi tôi: “Vì sao những cổ phiếu này không thể tăng giá?”

Câu trả lời là:
💡 Vì thị trường có thể mù mờ nhất thời, nhưng không ngốc mãi mãi.
Bạn có thể đánh lừa nhà đầu tư nhỏ lẻ, thậm chí cả báo chí một thời gian ngắn – nhưng không ai có thể đánh lừa tất cả mọi người mãi mãi.

⸻

🎯 Bài học cho nhà đầu tư

Tôi muốn các bạn nhớ điều này mỗi khi đọc một báo cáo tài chính:

✅ Đừng chỉ nhìn vào biên lợi nhuận.
✅ Hãy đặt câu hỏi: Ai là người được lợi từ những con số này?
✅ Nếu không trả lời được… thì rất có thể bạn chính là người bị thiệt.