G&#243;c nh&#236;n về deal VIC b&#225;n VRE:

Đ&#226;y l&#224; deal b&#225;n thật, v&#224; như media đ&#227; ra tin, người mua l&#224; Masterise/ Techcombank. 

Từ trước đến nay VIC vẫn rất dứt kho&#225;t trong việc tho&#225;i vốn c&#225;c mảng kinh doanh của m&#236;nh v&#224; chưa c&#243; trường hợp n&#224;o trong qu&#225; khứ cho thấy việc VIC tho&#225;i vốn nửa vời. Việc VIC c&#243; &#253; định chuyển nhượng cổ phần tại VRE đ&#227; r&#226;m ran v&#224;i năm gần đ&#226;y, cho thấy &#253; định của VIC cho việc tho&#225;i vốn tại VRE để dồn nguồn lực v&#224;o Vinfast.

Nhiều &#253; kiến cho rằng việc VIC kh&#244;ng b&#225;n VRE cho tập đo&#224;n nước ngo&#224;i như Central th&#236; kh&#243; tin đ&#226;y l&#224; deal b&#225;n vốn thật. &#205;t người t&#236;m hiểu bản th&#226;n Central Pattana ( phụ tr&#225;ch mảng BĐS b&#225;n lẻ của Central) cũng kh&#244;ng đủ nguồn lực để mua tất tay số lượng cổ phần chi phối của VRE từ VIC. 

Việc VIC b&#225;n VRE xuất ph&#225;t từ nhu cầu trả nợ c&#225;c định chế t&#224;i ch&#237;nh nước ngo&#224;i trong Q2/2024. VIC cần 2,5 tỷ $ để cơ cấu c&#225;c khoản vay trong năm 2024, v&#224; ri&#234;ng trong qu&#253; 2 n&#224;y cần 1 khoản tương đối lớn để trả c&#225;c đối t&#225;c nước ngo&#224;i. Những khoản n&#224;y th&#236; buộc VIC phải trả đ&#250;ng hạn nếu kh&#244;ng sẽ bị hạ mức t&#237;n nhiệm quốc tế, buộc VIC phải xoay tiền gấp, v&#224; việc b&#225;n 55% cổ phần SDI trong th&#225;ng 3 l&#224; để phục vụ việc n&#224;y.

VIC v&#224; c&#225; nh&#226;n chủ tịch PNV cũng đ&#227; cam kết sẽ g&#243;p v&#224; cho VF vay th&#234;m tiền từ năm ngo&#225;i, v&#224; trong chia sẻ của b&#224; L&#234; Thị Thu Thuỷ trong buổi họp c&#244;ng bố kết quả kinh doanh của VF th&#225;ng 2 th&#236; dự kiến VF sẽ nhận được đầy đủ những cam kết t&#224;i ch&#237;nh n&#224;y trong nửa đầu 2024.

Trong b&#224;i viết mới nhất của Reuters về VF ng&#224;y h&#244;m qua, VIC cũng đ&#227; chia sẻ rằng 1 phần lợi nhuận từ deal b&#225;n VRE sẽ được bơm cho VF.

Việc deal b&#225;n vốn n&#224;y k&#233;o d&#224;i 6 th&#225;ng mục đ&#237;ch l&#224; để VIC c&#243; đủ thời gian để tất to&#225;n v&#224; ho&#224;n trả c&#225;c khoản vay v&#224; đặt cọc mua đất giữa VRE v&#224; VIC. Đ&#226;y l&#224; y&#234;u cầu từ ph&#237;a b&#234;n mua VRE, cho thấy khi VIC ho&#224;n th&#224;nh những cam kết n&#224;y th&#236; người mua mới ho&#224;n tất việc thanh to&#225;n cho khoản cổ phần c&#242;n lại của SDI. Việc tất to&#225;n những giao dịch n&#224;y kh&#244;ng g&#236; kh&#225;c ngo&#224;i mục đ&#237;ch t&#225;ch bạch hoạt động kinh doanh v&#224; d&#242;ng tiền của VRE ra khỏi VIC v&#224; VF.

Một l&#253; do kh&#225;c m&#224; deal n&#224;y l&#224; deal b&#225;n vốn thật: Masterise/ Techcombank đ&#227; v&#224; đang mua lại rất nhiều những dự &#225;n của VIC tại OCP 2&amp;3. N&#234;n nhớ, ngo&#224;i số lượng cổ phần SDI sở hữu tại VRE, th&#236; SDI c&#242;n nắm 1 lượng cổ phần thiểu số tại c&#225;c dự &#225;n VHM Vũ Y&#234;n v&#224; Hạ Long Xanh, v&#224; những t&#224;i sản n&#224;y th&#236; rất ph&#249; hợp với chiến lược ph&#225;t triển v&#224; ng&#224;nh nghề kinh doanh của Masterise.

1 điều nữa l&#224; đ&#226;y kh&#244;ng phải l&#224; deal repo ch&#237;nh l&#224; việc cổ phiếu VRE được định gi&#225; 32k/cp trong deal n&#224;y. Nếu đ&#226;y l&#224; giao dịch vay tiền th&#236;  cổ phiếu VRE sẽ được xem như l&#224; t&#224;i sản đảm bảo cho khoản vay n&#224;y. V&#224; việc được định gi&#225; 32k/cp để l&#224;m t&#224;i sản đảm bảo l&#224; kh&#244;ng tưởng v&#236; gi&#225; hiện tại tr&#234;n s&#224;n của VRE chỉ loanh quanh 24-26k/cp. Nếu như đ&#226;y l&#224; giao dịch vay th&#244;ng thường th&#236; gi&#225; trị cp của VRE trong deal n&#224;y phải thấp hơn gi&#225; thị trường chứ kh&#244;ng phải cao hơn để ng&#226;n h&#224;ng hoặc b&#234;n cho vay c&#243; thể c&#243; dư địa để xử l&#253; t&#224;i sản đảm bảo n&#224;y trong trường hợp người mua kh&#244;ng thanh to&#225;n được tiền vay.

Góc nhìn về deal VIC bán VRE:

Đây là deal bán thật, và như media đã ra tin, người mua là Masterise/ Techcombank. 

Từ trước đến nay VIC vẫn rất dứt khoát trong việc thoái vốn các mảng kinh doanh của mình và chưa có trường hợp nào trong quá khứ cho thấy việc VIC thoái vốn nửa vời. Việc VIC có ý định chuyển nhượng cổ phần tại VRE đã râm ran vài năm gần đây, cho thấy ý định của VIC cho việc thoái vốn tại VRE để dồn nguồn lực vào Vinfast.

Nhiều ý kiến cho rằng việc VIC không bán VRE cho tập đoàn nước ngoài như Central thì khó tin đây là deal bán vốn thật. Ít người tìm hiểu bản thân Central Pattana ( phụ trách mảng BĐS bán lẻ của Central) cũng không đủ nguồn lực để mua tất tay số lượng cổ phần chi phối của VRE từ VIC. 

Việc VIC bán VRE xuất phát từ nhu cầu trả nợ các định chế tài chính nước ngoài trong Q2/2024. VIC cần 2,5 tỷ $ để cơ cấu các khoản vay trong năm 2024, và riêng trong quý 2 này cần 1 khoản tương đối lớn để trả các đối tác nước ngoài. Những khoản này thì buộc VIC phải trả đúng hạn nếu không sẽ bị hạ mức tín nhiệm quốc tế, buộc VIC phải xoay tiền gấp, và việc bán 55% cổ phần SDI trong tháng 3 là để phục vụ việc này.

VIC và cá nhân chủ tịch PNV cũng đã cam kết sẽ góp và cho VF vay thêm tiền từ năm ngoái, và trong chia sẻ của bà Lê Thị Thu Thuỷ trong buổi họp công bố kết quả kinh doanh của VF tháng 2 thì dự kiến VF sẽ nhận được đầy đủ những cam kết tài chính này trong nửa đầu 2024.

Trong bài viết mới nhất của Reuters về VF ngày hôm qua, VIC cũng đã chia sẻ rằng 1 phần lợi nhuận từ deal bán VRE sẽ được bơm cho VF.

Việc deal bán vốn này kéo dài 6 tháng mục đích là để VIC có đủ thời gian để tất toán và hoàn trả các khoản vay và đặt cọc mua đất giữa VRE và VIC. Đây là yêu cầu từ phía bên mua VRE, cho thấy khi VIC hoàn thành những cam kết này thì người mua mới hoàn tất việc thanh toán cho khoản cổ phần còn lại của SDI. Việc tất toán những giao dịch này không gì khác ngoài mục đích tách bạch hoạt động kinh doanh và dòng tiền của VRE ra khỏi VIC và VF.

Một lý do khác mà deal này là deal bán vốn thật: Masterise/ Techcombank đã và đang mua lại rất nhiều những dự án của VIC tại OCP 2&3. Nên nhớ, ngoài số lượng cổ phần SDI sở hữu tại VRE, thì SDI còn nắm 1 lượng cổ phần thiểu số tại các dự án VHM Vũ Yên và Hạ Long Xanh, và những tài sản này thì rất phù hợp với chiến lược phát triển và ngành nghề kinh doanh của Masterise.

1 điều nữa là đây không phải là deal repo chính là việc cổ phiếu VRE được định giá 32k/cp trong deal này. Nếu đây là giao dịch vay tiền thì  cổ phiếu VRE sẽ được xem như là tài sản đảm bảo cho khoản vay này. Và việc được định giá 32k/cp để làm tài sản đảm bảo là không tưởng vì giá hiện tại trên sàn của VRE chỉ loanh quanh 24-26k/cp. Nếu như đây là giao dịch vay thông thường thì giá trị cp của VRE trong deal này phải thấp hơn giá thị trường chứ không phải cao hơn để ngân hàng hoặc bên cho vay có thể có dư địa để xử lý tài sản đảm bảo này trong trường hợp người mua không thanh toán được tiền vay.