T&#244;i đ&#234;́m cua th&#234;́ này . các bác phản bi&#234;̣n nhé.
S&#244;́ li&#234;̣u từ NTL cung c&#226;́p
Dự &#225;n NO11 –
C&#244;ng ty Cổ phần Ph&#225;t triển Đ&#244; thị Từ Li&#234;m

S&#224;n ở: 35.698 m&#178;

S&#224;n dịch vụ: 8.604 m&#178;

1️⃣ DOANH THU
Giả định thận trọng nhưng hợp l&#253; khu Cầu Giấy:

Căn hộ: 100 triệu/m&#178;

Dịch vụ: 120 triệu/m&#178;

Doanh thu căn hộ

35.698 &#215; 100 triệu = 3.570 tỷ

Doanh thu dịch vụ

8.604 &#215; 120 triệu = 1.032 tỷ

&#128073; Tổng doanh thu = 4.602 tỷ

2️⃣ GI&#193; VỐN (chi ph&#237; ph&#225;t triển)

Tổng mức đầu tư x&#226;y dựng: 1.500 tỷ
(bao gồm đất, x&#226;y dựng, hạ tầng, tư vấn…)

&#128073; Gi&#225; vốn = 1.500 tỷ

3️⃣ LỢI NHUẬN GỘP

4.602 – 1.500 = 3.102 tỷ

&#128073; Bi&#234;n lợi nhuận gộp = 67%
(rất cao nhưng ph&#249; hợp nếu đất gi&#225; vốn thấp từ l&#226;u)

4️⃣ CHI PH&#205; T&#192;I CH&#205;NH (l&#227;i vay)

Giả định:

Vay 1.000 tỷ

L&#227;i 10%

3 năm

= 300 tỷ

5️⃣ CHI PH&#205; QUẢN L&#221; &amp; B&#193;N H&#192;NG

Dự &#225;n chung cư thường:

Marketing, m&#244;i giới, quản l&#253; dự &#225;n: 3–5% doanh thu

Giả sử 4%:

4.602 &#215; 4% = 184 tỷ

6️⃣ LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ

3.102
– 300 (l&#227;i vay)
– 184 (QLDN + b&#225;n h&#224;ng)
= 2.618 tỷ

7️⃣ THUẾ TNDN (20%)

2.618 &#215; 20% = 524 tỷ

&#127919; 8️⃣ LỢI NHUẬN SAU THUẾ

2.618 – 524 = 2.094 tỷ

&#128073; LNST dự &#225;n NO11 ≈ 2.050 – 2.100 tỷ

&#128204; T&#237;nh tr&#234;n mỗi cổ phiếu

NTL c&#243; 122 triệu cp:

2.094 tỷ / 122 triệu ≈ 17.100 đ/cp


Tôi đếm cua thế này . các bác phản biện nhé.
Số liệu từ NTL cung cấp
Dự án NO11 –
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm

Sàn ở: 35.698 m²

Sàn dịch vụ: 8.604 m²

1️⃣ DOANH THU
Giả định thận trọng nhưng hợp lý khu Cầu Giấy:

Căn hộ: 100 triệu/m²

Dịch vụ: 120 triệu/m²

Doanh thu căn hộ

35.698 × 100 triệu = 3.570 tỷ

Doanh thu dịch vụ

8.604 × 120 triệu = 1.032 tỷ

👉 Tổng doanh thu = 4.602 tỷ

2️⃣ GIÁ VỐN (chi phí phát triển)

Tổng mức đầu tư xây dựng: 1.500 tỷ
(bao gồm đất, xây dựng, hạ tầng, tư vấn…)

👉 Giá vốn = 1.500 tỷ

3️⃣ LỢI NHUẬN GỘP

4.602 – 1.500 = 3.102 tỷ

👉 Biên lợi nhuận gộp = 67%
(rất cao nhưng phù hợp nếu đất giá vốn thấp từ lâu)

4️⃣ CHI PHÍ TÀI CHÍNH (lãi vay)

Giả định:

Vay 1.000 tỷ

Lãi 10%

3 năm

= 300 tỷ

5️⃣ CHI PHÍ QUẢN LÝ & BÁN HÀNG

Dự án chung cư thường:

Marketing, môi giới, quản lý dự án: 3–5% doanh thu

Giả sử 4%:

4.602 × 4% = 184 tỷ

6️⃣ LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ

3.102
– 300 (lãi vay)
– 184 (QLDN + bán hàng)
= 2.618 tỷ

7️⃣ THUẾ TNDN (20%)

2.618 × 20% = 524 tỷ

🎯 8️⃣ LỢI NHUẬN SAU THUẾ

2.618 – 524 = 2.094 tỷ

👉 LNST dự án NO11 ≈ 2.050 – 2.100 tỷ

📌 Tính trên mỗi cổ phiếu

NTL có 122 triệu cp:

2.094 tỷ / 122 triệu ≈ 17.100 đ/cp
