LNST 2022 sụt giảm mạnh do tăng chi ph&#237; tr&#237;ch trước đền b&#249; giải ph&#243;ng mặt bằng KCN Ch&#226;u Đức c&#242;n lại. Doanh thu thuần tăng trưởng 20,4% svck đạt mức 858,8 tỷ đồng trong năm 2022. Trong đ&#243;, doanh thu từ cho thu&#234; đất KCN Ch&#226;u Đức đạt 752 tỷ đồng (+7% svck) chủ yếu do tăng gi&#225;.  Bi&#234;n lợi nhuận gộp giảm 24,9% svck về mức 40,1% do từ năm 2022, SZC thực hiện tr&#237;ch trước v&#224;o gi&#225; vốn h&#224;ng b&#225;n khi chi ph&#237; đầu tư dự kiến tăng 63% từ mức 4.900 tỷ đồng l&#234;n 8.001 tỷ đồng cho 280 ha phần c&#242;n lại của KCN Ch&#226;u Đức chưa đền b&#249; giải tỏa kể từ năm 2022 theo TT 200/2014/TT-BTC. Admin t&#237;nh to&#225;n tổng chi ph&#237; đền b&#249; giải ph&#243;ng mặt bằng ph&#226;n bổ cho to&#224;n diện t&#237;ch KCN (1.556 ha) tăng trung b&#236;nh 32% so với c&#249;ng kỳ. Chi ph&#237; được tr&#237;ch th&#234;m trong năm 2022 l&#224; 197 tỷ đồng
Hợp đồng thu&#234; đất từ Tổng c&#244;ng ty Sonadezi (SNZ) với gi&#225; trị 365 tỷ đồng. Theo th&#244;ng b&#225;o từ SNZ (sở hữu 46,48% SZC), c&#244;ng ty đ&#227; k&#253; MOU thu&#234; đất tại KCN Ch&#226;u Đức với diện t&#237;ch 21,6 ha, gi&#225; thu&#234; 72 USD/m2/chu kỳ thu&#234; so với gi&#225; thu&#234; gần nhất đạt 65 USD/m2/chu kỳ thu&#234; (2021). Admin ước t&#237;nh phần diện t&#237;ch thu&#234; n&#224;y sẽ được ghi nhận trong năm 2023 với gi&#225; trị hợp đồng đạt 365 tỷ đồng.
Kỳ vọng LNST tăng trưởng t&#237;ch cực trong năm 2023. Admin ước t&#237;nh doanh thu hoạt động thu&#234; KCN đạt 721 tỷ đồng (-4% svck) với diện t&#237;ch thu&#234; dự kiến đạt 40 ha (-11% svck) do quan ngại nhu cầu kh&#225;ch h&#224;ng thu&#234; trực tiếp giảm khi suy tho&#225;i kinh tế. Gi&#225; thu&#234; tăng 7% svck đạt mức trung b&#236;nh 75 USD/m2/chu kỳ thu&#234;, gi&#250;p bi&#234;n lợi nhuận gộp dự b&#225;o l&#224; 47,1% (+7% svck). Đồng thời, LNST dự kiến đạt 245 tỷ đồng (+24,2% svck) do (1) Bi&#234;n lợi nhuận gộp hoạt động thu&#234; KCN tăng; (2) BOT 768 dự kiến sẽ vận h&#224;nh trở lại v&#224; 6 th&#225;ng cuối năm 2023; (3) KDC Hữu Phước dự kiến ghi nhận 87 tỷ đồng (+29,6% so với c&#249;ng kỳ) v&#224; LN gộp đạt 57 tỷ đồng (+8% svck). 
Luận điểm đầu tư. Cổ phiếu SZC hiện đang giao dịch với P/E năm 2023 l&#224; 9,8 lần v&#224; P/B l&#224; 1,9 lần - thấp hơn mức trung b&#236;nh ng&#224;nh lần lượt l&#224; 12,8 lần v&#224; 2,08 lần. Admin khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu SZC, với gi&#225; mục ti&#234;u 1 năm được điều chỉnh giảm xuống 31.900 đồng/CP (so với mức 51.900 đồng/CP) khi (1) Điều chỉnh tổng vốn đầu tư KCN tăng từ 4.900 tỷ l&#234;n 8.001 tỷ đồng, (2) Điều chỉnh tăng vốn gấp đ&#244;i KDT Ch&#226;u Đức. Trong d&#224;i hạn, SZC l&#224; 1 trong những doanh nghiệp c&#243; diện t&#237;ch sẵn s&#224;ng cho thu&#234; lớn hơn 400 ha tại B&#224; Rịa- Vũng T&#224;u, đồng thời cơ sở hạ tầng được cải thiện như cao tốc Bi&#234;n H&#242;a- Vũng T&#224;u, Cảng C&#225;i M&#233;p, Gemalink… sẽ gi&#250;p SZC đạt mức lợi nhuận t&#237;ch cực từ KCN Ch&#226;u Đức. 



LNST 2022 sụt giảm mạnh do tăng chi phí trích trước đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức còn lại. Doanh thu thuần tăng trưởng 20,4% svck đạt mức 858,8 tỷ đồng trong năm 2022. Trong đó, doanh thu từ cho thuê đất KCN Châu Đức đạt 752 tỷ đồng (+7% svck) chủ yếu do tăng giá.  Biên lợi nhuận gộp giảm 24,9% svck về mức 40,1% do từ năm 2022, SZC thực hiện trích trước vào giá vốn hàng bán khi chi phí đầu tư dự kiến tăng 63% từ mức 4.900 tỷ đồng lên 8.001 tỷ đồng cho 280 ha phần còn lại của KCN Châu Đức chưa đền bù giải tỏa kể từ năm 2022 theo TT 200/2014/TT-BTC. Admin tính toán tổng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng phân bổ cho toàn diện tích KCN (1.556 ha) tăng trung bình 32% so với cùng kỳ. Chi phí được trích thêm trong năm 2022 là 197 tỷ đồng
Hợp đồng thuê đất từ Tổng công ty Sonadezi (SNZ) với giá trị 365 tỷ đồng. Theo thông báo từ SNZ (sở hữu 46,48% SZC), công ty đã ký MOU thuê đất tại KCN Châu Đức với diện tích 21,6 ha, giá thuê 72 USD/m2/chu kỳ thuê so với giá thuê gần nhất đạt 65 USD/m2/chu kỳ thuê (2021). Admin ước tính phần diện tích thuê này sẽ được ghi nhận trong năm 2023 với giá trị hợp đồng đạt 365 tỷ đồng.
Kỳ vọng LNST tăng trưởng tích cực trong năm 2023. Admin ước tính doanh thu hoạt động thuê KCN đạt 721 tỷ đồng (-4% svck) với diện tích thuê dự kiến đạt 40 ha (-11% svck) do quan ngại nhu cầu khách hàng thuê trực tiếp giảm khi suy thoái kinh tế. Giá thuê tăng 7% svck đạt mức trung bình 75 USD/m2/chu kỳ thuê, giúp biên lợi nhuận gộp dự báo là 47,1% (+7% svck). Đồng thời, LNST dự kiến đạt 245 tỷ đồng (+24,2% svck) do (1) Biên lợi nhuận gộp hoạt động thuê KCN tăng; (2) BOT 768 dự kiến sẽ vận hành trở lại và 6 tháng cuối năm 2023; (3) KDC Hữu Phước dự kiến ghi nhận 87 tỷ đồng (+29,6% so với cùng kỳ) và LN gộp đạt 57 tỷ đồng (+8% svck). 
Luận điểm đầu tư. Cổ phiếu SZC hiện đang giao dịch với P/E năm 2023 là 9,8 lần và P/B là 1,9 lần - thấp hơn mức trung bình ngành lần lượt là 12,8 lần và 2,08 lần. Admin khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu SZC, với giá mục tiêu 1 năm được điều chỉnh giảm xuống 31.900 đồng/CP (so với mức 51.900 đồng/CP) khi (1) Điều chỉnh tổng vốn đầu tư KCN tăng từ 4.900 tỷ lên 8.001 tỷ đồng, (2) Điều chỉnh tăng vốn gấp đôi KDT Châu Đức. Trong dài hạn, SZC là 1 trong những doanh nghiệp có diện tích sẵn sàng cho thuê lớn hơn 400 ha tại Bà Rịa- Vũng Tàu, đồng thời cơ sở hạ tầng được cải thiện như cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, Cảng Cái Mép, Gemalink… sẽ giúp SZC đạt mức lợi nhuận tích cực từ KCN Châu Đức. 

