SZC – CTCP Sonadezi Ch&#226;u Đức
*Về vĩ m&#244; ng&#224;nh đ&#227; c&#243; trong b&#224;i trước nh&#233;*
1. Về vĩ m&#244; DN 
Quỹ đất của SZC nằm ho&#224;n to&#224;n tại tỉnh B&#224; Rịa – Vũng T&#224;u. Đặc biệt, gi&#225; cho thu&#234; đất tại Vũng T&#224;u li&#234;n tục tăng nhờ hạ tầng giao th&#244;ng đang được x&#226;y dựng gi&#250;p kết nối thuận tiện với TP.HCM v&#224; c&#225;c cảng biển.
+ Với mảng BĐS KCN, SZC sẽ được hưởng lợi khi nguồn cung khan hiếm v&#224; tỷ lệ hấp thụ duy tr&#236; ở mức cao. C&#225;c hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện t&#237;ch đ&#227; k&#253; thỏa thuận l&#224; 150 ha tại KCN Ch&#226;u Đức. Mỗi năm c&#243; thể cho thu&#234; 50 ha. Gi&#225; cho thu&#234; mới nhất m&#224; SZC c&#244;ng bố đạt 80 USD/m2/chu kỳ thu&#234; (duy tr&#236; từ th&#225;ng 5 đến nay), tăng 5 USD so với qu&#253; trước v&#224; c&#243; hiệu lực đến ng&#224;y 15/08/2022. B&#234;n cạnh đ&#243;, gi&#225; cho thu&#234; c&#243; thể tiếp tục điều chỉnh tăng từ 5-8%/năm trong giai đoạn 2023-2025. Hiện tại, SZC c&#242;n khoảng 599 ha thương phẩm chưa cho thu&#234;.
+ Dự &#225;n KDC Sonadezi Hữu Phước dự kiến sẽ mở b&#225;n giai đoạn 2 (15 ha) trong 2H2022 v&#224; ghi nhận doanh thu giai đoạn 1 (25 ha) v&#224;o 2 qu&#253; cuối năm 2022.
2.Về KQKD  :
 Doanh thu v&#224; lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ (+17% YoY) v&#224; 61 tỷ (-44% YoY). Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm l&#224; do: 
• Phần lớn doanh thu đến từ cho thu&#234; đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng (+56% yoy). TVI ước t&#237;nh diện t&#237;ch cho thu&#234; qu&#253; 2 đạt 8.75 ha, lũy kế 6T2022 đ&#227; cho thu&#234; 23.55 ha.
 • Bi&#234;n gộp giảm mạnh từ 60% xuống c&#242;n 37% chủ yếu do bi&#234;n gộp mảng cho thu&#234; đất giảm từ 62% xuống c&#242;n 38%. Nguy&#234;n nh&#226;n l&#224; do SZC tăng cường b&#225;n sỉ quỹ đất cho D2D. Cụ thể, khoảng 59% doanh thu đến từ b&#225;n sỉ cho D2D (c&#244;ng ty li&#234;n quan, c&#249;ng l&#224; c&#244;ng ty con của SNZ). V&#236; vậy, lợi nhuận gộp v&#224; lợi nhuận sau thuế đều giảm so với c&#249;ng kỳ. Ngo&#224;i ra, thu ph&#237; BOT đường 768 vẫn chưa được hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu ph&#237; đường bộ tự động (ETC). 
Tại ĐHCĐ th&#225;ng 3/2022, SZC quyết định điều chỉnh chi ph&#237; ph&#225;t triển KCN Ch&#226;u Đức từ 4,900 tỷ đồng l&#234;n 8,000 tỷ đồng. Mức điều chỉnh n&#224;y chủ yếu do chi ph&#237; bồi thường đất tăng mạnh - TVI ước t&#237;nh rằng chi ph&#237; bồi thường trung b&#236;nh trong giai đoạn 2020-2021 cao hơn khoảng 2 lần so với năm 2019 v&#224; cao hơn khoảng 4,5 lần so với giai đoạn 2016-2018.
3.Về kỹ thuật 
SZC t&#237;ch lũy b&#225;m s&#225;t Ma20 kh&#225; ổn , nền c&#243; rũ bỏ v&#224; r&#250;t ch&#226;n 
CP đ&#227; mở mua thăm d&#242; v&#249;ng 53 , nay l&#224; điểm gia tăng , c&#242;n ai muốn mua b&#249; th&#236; canh v&#249;ng 54-55 cũng được nếu CP c&#243; test lại đỉnh
B&#225;n cắt lỗ khi CP thủng v&#249;ng đ&#227; rũ bỏ trước đ&#243; (V&#249;ng 51)

C&#225;c c&#226;u hỏi về cổ phiếu Comment ở dưới b&#236;nh luận! Đ&#225;nh gi&#225; tr&#234;n g&#243;c nh&#236;n c&#225; nh&#226;n. Anh chị c&#243; thể đặt c&#226;u hỏi về m&#227; cổ phiếu v&#224; g&#243;p &#253; x&#226;y dựng để cộng đồng đầu tư tốt hơn!
Ch&#250;c anh chị em giao dịch hiệu quả !


SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức
*Về vĩ mô ngành đã có trong bài trước nhé*
1. Về vĩ mô DN 
Quỹ đất của SZC nằm hoàn toàn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đặc biệt, giá cho thuê đất tại Vũng Tàu liên tục tăng nhờ hạ tầng giao thông đang được xây dựng giúp kết nối thuận tiện với TP.HCM và các cảng biển.
+ Với mảng BĐS KCN, SZC sẽ được hưởng lợi khi nguồn cung khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao. Các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện tích đã ký thỏa thuận là 150 ha tại KCN Châu Đức. Mỗi năm có thể cho thuê 50 ha. Giá cho thuê mới nhất mà SZC công bố đạt 80 USD/m2/chu kỳ thuê (duy trì từ tháng 5 đến nay), tăng 5 USD so với quý trước và có hiệu lực đến ngày 15/08/2022. Bên cạnh đó, giá cho thuê có thể tiếp tục điều chỉnh tăng từ 5-8%/năm trong giai đoạn 2023-2025. Hiện tại, SZC còn khoảng 599 ha thương phẩm chưa cho thuê.
+ Dự án KDC Sonadezi Hữu Phước dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 2 (15 ha) trong 2H2022 và ghi nhận doanh thu giai đoạn 1 (25 ha) vào 2 quý cuối năm 2022.
2.Về KQKD  :
 Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ (+17% YoY) và 61 tỷ (-44% YoY). Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm là do: 
• Phần lớn doanh thu đến từ cho thuê đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng (+56% yoy). TVI ước tính diện tích cho thuê quý 2 đạt 8.75 ha, lũy kế 6T2022 đã cho thuê 23.55 ha.
 • Biên gộp giảm mạnh từ 60% xuống còn 37% chủ yếu do biên gộp mảng cho thuê đất giảm từ 62% xuống còn 38%. Nguyên nhân là do SZC tăng cường bán sỉ quỹ đất cho D2D. Cụ thể, khoảng 59% doanh thu đến từ bán sỉ cho D2D (công ty liên quan, cùng là công ty con của SNZ). Vì vậy, lợi nhuận gộp và lợi nhuận sau thuế đều giảm so với cùng kỳ. Ngoài ra, thu phí BOT đường 768 vẫn chưa được hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu phí đường bộ tự động (ETC). 
Tại ĐHCĐ tháng 3/2022, SZC quyết định điều chỉnh chi phí phát triển KCN Châu Đức từ 4,900 tỷ đồng lên 8,000 tỷ đồng. Mức điều chỉnh này chủ yếu do chi phí bồi thường đất tăng mạnh - TVI ước tính rằng chi phí bồi thường trung bình trong giai đoạn 2020-2021 cao hơn khoảng 2 lần so với năm 2019 và cao hơn khoảng 4,5 lần so với giai đoạn 2016-2018.
3.Về kỹ thuật 
SZC tích lũy bám sát Ma20 khá ổn , nền có rũ bỏ và rút chân 
CP đã mở mua thăm dò vùng 53 , nay là điểm gia tăng , còn ai muốn mua bù thì canh vùng 54-55 cũng được nếu CP có test lại đỉnh
Bán cắt lỗ khi CP thủng vùng đã rũ bỏ trước đó (Vùng 51)

Các câu hỏi về cổ phiếu Comment ở dưới bình luận! Đánh giá trên góc nhìn cá nhân. Anh chị có thể đặt câu hỏi về mã cổ phiếu và góp ý xây dựng để cộng đồng đầu tư tốt hơn!
Chúc anh chị em giao dịch hiệu quả !
