H&#244;m nay c&#243; một bạn hỏi t&#244;i rằng tại sao bất động sản đợt n&#224;y tăng n&#243;ng vậy, Mỹ &#225;p thuế h&#224;ng Việt Nam c&#243; ảnh hưởng nhiều đến thị trường chứng kho&#225;n kh&#244;ng anh ? 

Ch&#250;ng ta c&#249;ng nh&#236;n lại lịch sử v&#224; nội tại của Việt Nam để c&#249;ng nhau trả lời c&#225;c c&#226;u hỏi.
1. Tại sao bất động sản đợt n&#224;y n&#243;ng sốt lại ở một số khu vực tr&#234;n cả nước. 
- Giai đoạn 2018-2023:
Giai đoạn 2018-2021 c&#225;c doanh nghiệp bds đ&#227; ph&#225;t h&#224;nh rất nhiều tr&#225;i phiếu để huy động vốn ph&#225;t triển c&#225;c dự &#225;n. C&#225;c tr&#225;i phiếu n&#224;y c&#243; thời hạn 3-5 năm kỳ vọng giai đoạn 2021-2025 c&#243; doanh thu v&#224; lợi nhuận khủng. Rất nhiều tin tức tốt được bơm ra như c&#225;c nền kinh tế lớn bơm tiền trong thời điểm Covid-19. Tạo bong b&#243;ng cho thị trường bds cũng như chứng kho&#225;n. Đỉnh điểm l&#224; vụ đấu gi&#225; khu đất v&#224;ng Thủ Thi&#234;m. Sau khi gặp t&#225;c động của tin tức về xung đột Nga _ Ukraina, th&#244;ng tin Fed tăng l&#227;i xuất khiến thị trường giảm mạnh, nhưng vẫn c&#243; s&#243;ng hồi khi m&#224; đội l&#225;i chưa kịp tho&#225;t h&#224;ng. Thị trường tiếp tục giảm s&#226;u khi c&#225;c vụ bắt bớ li&#234;n quan đến Trịnh Văn Quyết, T&#226;n Ho&#224;ng Minh, Vạn Thịnh Ph&#225;t.  C&#225;c doanh nghiệp n&#224;y đều l&#224; c&#225;c doanh nghiệp bds. C&#225;c ng&#226;n h&#224;ng, c&#244;ng ty chứng kho&#225;n li&#234;n quan, s&#226;n sau cũng kh&#244;ng tho&#225;t khỏi. Thị trường tiếp tục giảm s&#226;u về đ&#225;y 873,78 điểm. Nh&#224; nước ngay lập tức h&#224;nh động bằng c&#225;ch tăng l&#227;i xuất tiền gửi để ổn định tỷ gi&#225; v&#224; đảm bao thanh khoản trong hệ thống ng&#226;n h&#224;ng. Nghị định số 08/2023/ND-CP để hỗ trợ thị trường tr&#225;i phiếu.  Thị trường bds thời điểm đ&#243; đ&#243;ng băng thanh khoản sụt giảm mạnh v&#224; c&#225;c hệ luỵ đến giờ vẫn c&#242;n nguy&#234;n. C&#225;c dự &#225;n bds đặc biệt l&#224; bds nghỉ dưỡng vẫn chưa hề c&#243; thanh khoản. C&#225;c vấn đề ph&#225;p l&#253; vẫn chưa được th&#225;o gỡ, gi&#225; bds giảm mạnh g&#226;y &#225;p lực l&#234;n doanh nghiệp bds khi phần lớn t&#224;i sản thế chấp l&#224; c&#225;c bds n&#224;y. 
- Giai đoạn cuối năm 2024 đến nay.
Trong giai đoạn 2024 tổ chức nước ngo&#224;i li&#234;n tục b&#225;n r&#242;ng tr&#234;n thị trường chứng kho&#225;n. Trong khi trước đ&#243; những doanh nghiệp tổ chức nước ngo&#224;i lớn đ&#227; đổ rất nhiều tiền v&#224;o thị trường nước ta. Việc họ rời đi c&#243; rất nhiều nguy&#234;n nh&#226;n. (Nhưng nguy&#234;n nh&#226;n s&#226;u xa t&#244;i sẽ gi&#224;nh một b&#224;i viết ri&#234;ng để ph&#226;n t&#237;ch v&#236; đ&#243; l&#224; một kịch bản rất lớn được d&#224;n dựng c&#244;ng phu).
Đầu năm 2025 sau khi c&#243; th&#244;ng tin x&#225;c nhập Tỉnh v&#224; l&#227;i xuất tiết kiệm giảm, nh&#224; nước bơm tiền ra nền kinh tế, tận dụng th&#244;ng tin n&#224;y DN bds c&#249;ng c&#225;c nh&#224; đầu cơ đ&#227; t&#237;ch cực đẩy gi&#225; bds l&#234;n để tho&#225;t h&#224;ng. Hiện tượng sốt đất trở lại xảy ra ở rất nhiều nơi, nhưng về nhu cầu thực sự l&#224; kh&#244;ng hề c&#243;. Thử hỏi sau một thời gian d&#224;i kinh tế kh&#243; khăn người d&#226;n lấy đ&#226;u ra tiền mua đất l&#224;m nh&#224;. Lượng tr&#225;i phiếu sắp phải đ&#225;o hạn năm 2025 l&#224; cực kỳ lớn khoảng 203 ngh&#236;n tỷ đồng. C&#225;c doanh nghiệp bds lớn cũng t&#237;ch cực media truyền th&#244;ng để hy vọng b&#225;n được h&#224;ng, tăng doanh thu giảm bớt &#225;p lực l&#227;i vay v&#224; c&#243; tiền trả nợ tr&#225;i phiếu. Đ&#226;y l&#224; l&#253; do ch&#237;nh m&#224; BĐS thời gian gần đ&#226;y một số nơi tăng rất n&#243;ng. 

2. Th&#244;ng tin Mỹ &#225;p thuế đối h&#224;ng ho&#225; Việt Nam c&#243; ảnh hưởng nhiều đến thị trường chứng kho&#225;n kh&#244;ng ?

Sau khi tin tức ch&#237;nh quyền tổng thống Trump sẽ &#225;p thuế đối với c&#225;c nước tr&#234;n thế giới. C&#225;c chỉ số t&#224;i ch&#237;nh chao đảo. Chỉ số DJ giảm 2231 điểm. Gi&#225; dầu giảm 7,41% về mốc 62$/th&#249;ng. T&#226;m l&#253; ti&#234;u cực về viễn cảnh kinh tế suy tho&#225;i bao tr&#249;m khắp c&#225;c Ch&#226;u lục. Việt Nam kh&#244;ng thể tr&#225;nh khỏi ảnh hưởng ti&#234;u cực n&#224;y. 
Cuối năm 2024 dự trữ ngoại hối của ch&#250;ng ta c&#242;n 80 tỷ $ tương đương với 2,5 th&#225;ng nhập khẩu, trong khi đ&#243; &#225;p lực về tỷ gi&#225; c&#224;ng ng&#224;y c&#224;ng lớn g&#226;y mối nguy hại cho thị trường t&#224;i ch&#237;nh. Hiện tại tỷ gi&#225; đang rất cao, kh&#244;ng chỉ doanh nghiệp nhập khẩu h&#224;ng h&#243;a hoặc vay nợ bằng USD bị ảnh hưởng ti&#234;u cực khi phải chịu chi ph&#237; tăng th&#234;m, m&#224; ngay cả doanh nghiệp xuất khẩu cũng kh&#244;ng được hưởng lợi nhiều. Bởi v&#236; phần lớn m&#225;y m&#243;c, thiết bị v&#224; nguy&#234;n vật liệu sản xuất h&#224;ng h&#243;a xuất khẩu đều phải nhập khẩu, n&#234;n khi tỷ gi&#225; tăng, chi ph&#237; nhập khẩu tăng sẽ đẩy gi&#225; nguy&#234;n vật liệu tăng.
Khi mức thuế cao khiến gi&#225; h&#224;ng h&#243;a Việt Nam tăng l&#234;n, l&#224;m giảm sức cạnh tranh so với c&#225;c sản phẩm từ c&#225;c quốc gia kh&#225;c c&#243; mức thuế thấp hơn, l&#224;m tăng chi ph&#237; sản xuất do phần lớn nguy&#234;n liệu sản xuất phải nhập khẩu, c&#225;c doanh nghiệp phụ thuộc nhiều v&#224;o thị trường Mỹ sẽ đối mặt với nguy cơ giảm đơn h&#224;ng v&#224; doanh thu, ảnh hưởng đến d&#242;ng tiền hoạt động. 
Tr&#234;n thị trường chứng kho&#225;n. Ng&#224;y  4/4/2025: T&#226;m l&#253; hoảng loạn ban đầu xuất ph&#225;t từ &#225;p lực b&#225;n th&#225;o, đặc biệt ở nh&#243;m cổ phiếu bất động sản do lo ngại về kỳ hạn tr&#225;i phiếu v&#224; c&#225;c dự &#225;n bị kiểm. Rủi ro tr&#225;i phiếu: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với &#225;p lực đ&#225;o hạn tr&#225;i phiếu trong bối cảnh thanh khoản gặp kh&#243; khăn. C&#225;c dự &#225;n lớn bị r&#224; so&#225;t kỹ lưỡng, l&#224;m gia tăng nghi ngại về khả năng triển khai v&#224; nguồn thu của doanh nghiệp. Nếu nh&#243;m n&#224;y tiếp tục c&#243; th&#234;m phi&#234;n giảm s&#224;n, nguy cơ Call margin ch&#233;o sẽ trở th&#224;nh hiện thực, tạo hiệu ứng ti&#234;u cực lan tỏa. C&#225;c ng&#226;n h&#224;ng li&#234;n quan đến bất động sản chịu &#225;p lực lớn, đặc biệt l&#224; những ng&#226;n h&#224;ng được coi l&#224; &quot;s&#226;n sau.&quot; Rủi ro t&#237;n dụng gia tăng khi c&#225;c doanh nghiệp bất động sản gặp kh&#243; khăn trong việc trả nợ. &#193;p lực từ việc giảm lợi nhuận, thu hẹp quy m&#244; sản xuất, nguy cơ suy tho&#225;i kinh tế c&#224;ng l&#224;m cho lực b&#225;n gia tăng
- Chứng kho&#225;n ph&#225;i sinh: Phi&#234;n hồi phục bất ng
Thị trường chứng kho&#225;n ph&#225;i sinh đ&#227; c&#243; một phi&#234;n hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt v&#224;o cuối phi&#234;n, với mục ti&#234;u r&#245; r&#224;ng l&#224; &quot;giết&quot; c&#225;c vị thế short (b&#225;n khống). VN30F2504 mở cửa giảm mạnh, nhưng sau đ&#243; bất ngờ đảo chiều tăng điểm v&#224;o cuối phi&#234;n. Điều n&#224;y khiến nhiều nh&#224; đầu tư giữ vị thế short bị &quot;&#233;p&quot; phải đ&#243;ng vị thế, g&#226;y ra hiệu ứng tăng gi&#225; mạnh hơn. Thanh khoản tăng đột biến trong phi&#234;n hồi phục, cho thấy d&#242;ng tiền lớn đ&#227; tham gia mạnh mẽ để tận dụng cơ hội &#233;p short. Đ&#226;y c&#243; thể l&#224; chiến lược của c&#225;c tổ chức lớn nhằm tận dụng t&#226;m l&#253; hoảng loạn ban đầu để gom h&#224;ng gi&#225; thấp, sau đ&#243; đẩy gi&#225; l&#234;n để tối đa h&#243;a lợi nhuận.
- Dự đo&#225;n xu hướng: Tiếp tục điều chỉnh
   Nh&#243;m cổ phiếu bất động sản, dầu kh&#237; tiếp tục chịu &#225;p lực b&#225;n th&#225;o, đặc biệt c&#243; thể xảy ra th&#234;m c&#225;c phi&#234;n giảm s&#224;n, nguy cơ Call margin ch&#233;o sẽ trở th&#224;nh hiện thực. Điều n&#224;y c&#243; thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh s&#226;u hơn.

Hôm nay có một bạn hỏi tôi rằng tại sao bất động sản đợt này tăng nóng vậy, Mỹ áp thuế hàng Việt Nam có ảnh hưởng nhiều đến thị trường chứng khoán không anh ? 

Chúng ta cùng nhìn lại lịch sử và nội tại của Việt Nam để cùng nhau trả lời các câu hỏi.
1. Tại sao bất động sản đợt này nóng sốt lại ở một số khu vực trên cả nước. 
- Giai đoạn 2018-2023:
Giai đoạn 2018-2021 các doanh nghiệp bds đã phát hành rất nhiều trái phiếu để huy động vốn phát triển các dự án. Các trái phiếu này có thời hạn 3-5 năm kỳ vọng giai đoạn 2021-2025 có doanh thu và lợi nhuận khủng. Rất nhiều tin tức tốt được bơm ra như các nền kinh tế lớn bơm tiền trong thời điểm Covid-19. Tạo bong bóng cho thị trường bds cũng như chứng khoán. Đỉnh điểm là vụ đấu giá khu đất vàng Thủ Thiêm. Sau khi gặp tác động của tin tức về xung đột Nga _ Ukraina, thông tin Fed tăng lãi xuất khiến thị trường giảm mạnh, nhưng vẫn có sóng hồi khi mà đội lái chưa kịp thoát hàng. Thị trường tiếp tục giảm sâu khi các vụ bắt bớ liên quan đến Trịnh Văn Quyết, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.  Các doanh nghiệp này đều là các doanh nghiệp bds. Các ngân hàng, công ty chứng khoán liên quan, sân sau cũng không thoát khỏi. Thị trường tiếp tục giảm sâu về đáy 873,78 điểm. Nhà nước ngay lập tức hành động bằng cách tăng lãi xuất tiền gửi để ổn định tỷ giá và đảm bao thanh khoản trong hệ thống ngân hàng. Nghị định số 08/2023/ND-CP để hỗ trợ thị trường trái phiếu.  Thị trường bds thời điểm đó đóng băng thanh khoản sụt giảm mạnh và các hệ luỵ đến giờ vẫn còn nguyên. Các dự án bds đặc biệt là bds nghỉ dưỡng vẫn chưa hề có thanh khoản. Các vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, giá bds giảm mạnh gây áp lực lên doanh nghiệp bds khi phần lớn tài sản thế chấp là các bds này. 
- Giai đoạn cuối năm 2024 đến nay.
Trong giai đoạn 2024 tổ chức nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán. Trong khi trước đó những doanh nghiệp tổ chức nước ngoài lớn đã đổ rất nhiều tiền vào thị trường nước ta. Việc họ rời đi có rất nhiều nguyên nhân. (Nhưng nguyên nhân sâu xa tôi sẽ giành một bài viết riêng để phân tích vì đó là một kịch bản rất lớn được dàn dựng công phu).
Đầu năm 2025 sau khi có thông tin xác nhập Tỉnh và lãi xuất tiết kiệm giảm, nhà nước bơm tiền ra nền kinh tế, tận dụng thông tin này DN bds cùng các nhà đầu cơ đã tích cực đẩy giá bds lên để thoát hàng. Hiện tượng sốt đất trở lại xảy ra ở rất nhiều nơi, nhưng về nhu cầu thực sự là không hề có. Thử hỏi sau một thời gian dài kinh tế khó khăn người dân lấy đâu ra tiền mua đất làm nhà. Lượng trái phiếu sắp phải đáo hạn năm 2025 là cực kỳ lớn khoảng 203 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp bds lớn cũng tích cực media truyền thông để hy vọng bán được hàng, tăng doanh thu giảm bớt áp lực lãi vay và có tiền trả nợ trái phiếu. Đây là lý do chính mà BĐS thời gian gần đây một số nơi tăng rất nóng. 

2. Thông tin Mỹ áp thuế đối hàng hoá Việt Nam có ảnh hưởng nhiều đến thị trường chứng khoán không ?

Sau khi tin tức chính quyền tổng thống Trump sẽ áp thuế đối với các nước trên thế giới. Các chỉ số tài chính chao đảo. Chỉ số DJ giảm 2231 điểm. Giá dầu giảm 7,41% về mốc 62$/thùng. Tâm lý tiêu cực về viễn cảnh kinh tế suy thoái bao trùm khắp các Châu lục. Việt Nam không thể tránh khỏi ảnh hưởng tiêu cực này. 
Cuối năm 2024 dự trữ ngoại hối của chúng ta còn 80 tỷ $ tương đương với 2,5 tháng nhập khẩu, trong khi đó áp lực về tỷ giá càng ngày càng lớn gây mối nguy hại cho thị trường tài chính. Hiện tại tỷ giá đang rất cao, không chỉ doanh nghiệp nhập khẩu hàng hóa hoặc vay nợ bằng USD bị ảnh hưởng tiêu cực khi phải chịu chi phí tăng thêm, mà ngay cả doanh nghiệp xuất khẩu cũng không được hưởng lợi nhiều. Bởi vì phần lớn máy móc, thiết bị và nguyên vật liệu sản xuất hàng hóa xuất khẩu đều phải nhập khẩu, nên khi tỷ giá tăng, chi phí nhập khẩu tăng sẽ đẩy giá nguyên vật liệu tăng.
Khi mức thuế cao khiến giá hàng hóa Việt Nam tăng lên, làm giảm sức cạnh tranh so với các sản phẩm từ các quốc gia khác có mức thuế thấp hơn, làm tăng chi phí sản xuất do phần lớn nguyên liệu sản xuất phải nhập khẩu, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thị trường Mỹ sẽ đối mặt với nguy cơ giảm đơn hàng và doanh thu, ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động. 
Trên thị trường chứng khoán. Ngày  4/4/2025: Tâm lý hoảng loạn ban đầu xuất phát từ áp lực bán tháo, đặc biệt ở nhóm cổ phiếu bất động sản do lo ngại về kỳ hạn trái phiếu và các dự án bị kiểm. Rủi ro trái phiếu: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu trong bối cảnh thanh khoản gặp khó khăn. Các dự án lớn bị rà soát kỹ lưỡng, làm gia tăng nghi ngại về khả năng triển khai và nguồn thu của doanh nghiệp. Nếu nhóm này tiếp tục có thêm phiên giảm sàn, nguy cơ Call margin chéo sẽ trở thành hiện thực, tạo hiệu ứng tiêu cực lan tỏa. Các ngân hàng liên quan đến bất động sản chịu áp lực lớn, đặc biệt là những ngân hàng được coi là "sân sau." Rủi ro tín dụng gia tăng khi các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc trả nợ. Áp lực từ việc giảm lợi nhuận, thu hẹp quy mô sản xuất, nguy cơ suy thoái kinh tế càng làm cho lực bán gia tăng
- Chứng khoán phái sinh: Phiên hồi phục bất ng
Thị trường chứng khoán phái sinh đã có một phiên hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt vào cuối phiên, với mục tiêu rõ ràng là "giết" các vị thế short (bán khống). VN30F2504 mở cửa giảm mạnh, nhưng sau đó bất ngờ đảo chiều tăng điểm vào cuối phiên. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư giữ vị thế short bị "ép" phải đóng vị thế, gây ra hiệu ứng tăng giá mạnh hơn. Thanh khoản tăng đột biến trong phiên hồi phục, cho thấy dòng tiền lớn đã tham gia mạnh mẽ để tận dụng cơ hội ép short. Đây có thể là chiến lược của các tổ chức lớn nhằm tận dụng tâm lý hoảng loạn ban đầu để gom hàng giá thấp, sau đó đẩy giá lên để tối đa hóa lợi nhuận.
- Dự đoán xu hướng: Tiếp tục điều chỉnh
   Nhóm cổ phiếu bất động sản, dầu khí tiếp tục chịu áp lực bán tháo, đặc biệt có thể xảy ra thêm các phiên giảm sàn, nguy cơ Call margin chéo sẽ trở thành hiện thực. Điều này có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh sâu hơn.

PHÚ DUY

Đông Phương Trang

Official Hoàng Anh Sáng