SOI C&#193;C CỔ BẤT ĐỘNG SẢN HOT NHẤT HIỆN TẠI 

DIG, CEO, LDG, CII, chắc chắn rằng anh chị đang d&#224;nh rất nhiều sự quan t&#226;m cho những cổ phiếu n&#224;y. Ch&#250;ng ta bước v&#224;o thị trường t&#224;i ch&#237;nh, ai m&#224; kh&#244;ng c&#243; sự tham lam v&#224; mong muốn giữ cho m&#236;nh những si&#234;u cổ phiếu tăng bằng lần như vậy. Em đang giữ 2 trong 4 cổ phiếu n&#224;y. V&#224; phải thừa nhận l&#224; nhờ cầm những cổ phiếu n&#224;y m&#224; th&#225;ng vừa rồi, t&#224;i khoản em tăng tốt hơn bất cứ th&#225;ng n&#224;o trong sự nghiệp đầu tư của m&#236;nh. Nhưng kh&#244;ng phải anh chị n&#224;o cũng may mắn được như vậy, nhiều khi thấy n&#243; trần kh&#244;ng mua được, rồi thấy n&#243; s&#224;n lại kh&#244;ng d&#225;m mua, giờ lại sợ n&#243; cao rồi kh&#244;ng mua nữa, nh&#236;n n&#243; tăng hằng ng&#224;y m&#224; li&#234;n tục nuốt nước bọt nuối tiếc. Vậy n&#234;n em ở đ&#226;y để ph&#226;n t&#237;ch kỹ hơn cho anh chị về tiềm năng của những cổ phiếu n&#224;y, l&#253; do n&#224;o khiến n&#243; tăng n&#243;ng như vậy, v&#224; liệu c&#243; c&#242;n cơ hội cho người đến sau hay kh&#244;ng?

Đầu ti&#234;n, n&#243;i về luận điểm đầu tư của những cổ phiếu đất hiện tại. Ch&#250;ng ta đang trong giai đoạn m&#224; c&#225;c cổ đất được định gi&#225; theo phương ph&#225;p rất đặc biệt. Khi được hỏi mua những cổ phiếu n&#224;y v&#236; l&#253; do g&#236;, th&#236; đa phần giải th&#237;ch sẽ rất giống như đang đếm cua trong lỗ. Những cổ phiếu n&#224;y đều kh&#244;ng qu&#225; nổi bật trong qu&#225; khứ, về t&#236;nh h&#236;nh kinh doanh của n&#243;, nhưng lại đang được định gi&#225; bằng c&#225;ch như thế n&#224;y, cổ n&#224;y giữ bao nhi&#234;u đất, đất đ&#243; đ&#225;ng bao nhi&#234;u tiền, b&#225;n hết th&#236; doanh thu bao nhi&#234;u, doanh thu bao nhi&#234;u th&#236; ứng với gi&#225; cổ phiếu n&#234;n l&#224; bao nhi&#234;u. Thực ra th&#236; đ&#226;y ch&#237;nh l&#224; phương ph&#225;p định gi&#225; RNAV chuy&#234;n d&#224;nh cho những cổ phiếu dạng Asset player, nhưng đ&#227; c&#243; ch&#250;t thay đổi trong thị trường hiện tại, khi m&#224; gi&#225; đất kh&#244;ng được định gi&#225; theo gi&#225; đất hiện tại, m&#224; lại đang được kết hợp với kỳ vọng về việc gi&#225; đất sẽ tăng trong tương lai. Tức ch&#250;ng ta kỳ vọng gi&#225; cổ phiếu sẽ chạy 2 đoạn, một đoạn từ gi&#225; hiện tại tới gi&#225; trị thật của n&#243; với bấy nhi&#234;u đất, v&#224; một đoạn nữa chạy theo gi&#225; đất sẽ tăng theo thời gian.

Về phương ph&#225;p định gi&#225; th&#236; l&#224; như vậy, giờ sẽ c&#249;ng soi v&#224;o những cổ phiếu cụ thể n&#224;y, xem ch&#250;ng ta c&#243; g&#236;. M&#224; đ&#227; mất c&#244;ng bị coi l&#224; đếm cua trong lỗ rồi th&#236; em sẽ ph&#226;n t&#237;ch theo phương ph&#225;p đếm cua trong lỗ lu&#244;n, đếm đất t&#237;nh tiền định gi&#225; cổ phiếu cho ho&#224;nh tr&#225;ng. Nhưng anh chị cần lưu &#253; l&#224; em kh&#244;ng muốn vẽ ra 1 viễn cảnh qu&#225; m&#224;u hồng cho 1 cổ phiếu n&#224;o đ&#243;, v&#236; x&#225;c định đầu tư th&#236; lu&#244;n c&#243; rủi ro, phương ph&#225;p n&#224;y hiện tại đang được thị trường chấp nhận, nhưng việc n&#243; c&#243; c&#242;n tiếp tục được chấp nhận trong tương lai hay kh&#244;ng th&#236; em cũng kh&#244;ng thể biết được.

1. Đầu ti&#234;n l&#224; DIG, DIG đang sở hữu khoảng 10000 Ha đất. Trong đ&#243;, 8000 Ha cũ v&#224; 2000 Ha đang đầu tư v&#224; triển khai, nổi bật bao gồm: 
- C&#225;c dự &#225;n tại Vũng T&#224;u tổng gần 200 Ha
- C&#225;c dự &#225;n tại Đồng Nai, nổi bật c&#243; 332 Ha Khu đ&#244; thị Long T&#226;n
- Dự &#225;n ph&#237;a Bắc c&#243; ở Vĩnh ph&#250;c 192 Ha, H&#224; Nam 340 Ha
Giai đoạn 2022- 2025 của DIG sẽ triển khai khoảng 2000 Ha đất dự &#225;n tại đa dạng khu vực từ Bắc tới Nam, nguồn thu ch&#237;nh sẽ l&#224; 600 Ha đất Nhơn Trạch v&#224; Bắc Vũng T&#224;u. Tất nhi&#234;n, kh&#244;ng biết DIG sẽ book lợi nhuận mạnh v&#224;o năm n&#224;o, nhưng nếu đem chỗ đất n&#224;y ra định gi&#225; th&#236; chỗ đất n&#224;y c&#243; gi&#225; trị khoảng 60-100 ngh&#236;n tỷ, lợi nhuận thu về c&#243; thể đạt từ 30-50 ngh&#236;n tỷ, tương đương gi&#225; cổ phiếu 2-300k.(Nghe m&#224;u hồng qu&#225;, nhưng theo phương ph&#225;p đếm cua th&#236; n&#243; l&#224; như vậy, v&#224; thị trường vẫn đang chấp nhận n&#243;). Đ&#226;y l&#224; mới t&#237;nh gi&#225; trị của đất đang triển khai, DIG c&#242;n nhiều đất cũ chưa b&#225;n v&#224; c&#225;c dự &#225;n tương lai đang đấu thầu nữa.

2. CEO đang sở hữu quỹ đất 1200 Ha, trong đ&#243; tổng hợp c&#225;c dự &#225;n nổi bật dưới đ&#226;y
- Dự &#225;n khu vực ph&#237;a bắc tổng 135 Ha
- Dự &#225;n Khu vực Quảng Ninh 350 Ha
- Dự &#225;n khu vực Ph&#250; Quốc gồm khu tổ hợp du lịch, biệt thự cao cấp, khu d&#226;n cư, tổng 400 Ha
- C&#225;c dự &#225;n nhỏ kh&#225;c khu vực Kh&#225;nh H&#242;a, Cần Thơ, Bắc Ninh, Ki&#234;n giang, tổng 150 Ha
Điểm rơi lợi nhuận dự kiến của CEO sẽ l&#224; 2022-2023, tức sớm hơn v&#224; ngắn hơn so với DIG (N&#234;n n&#243; sẽ chạy nhanh hơn trong ngắn hạn), kế hoạch đầu tư tương lai xa 2023-2025 tạm thời em chưa t&#236;m thấy, chỉ nghe tin đồn l&#224; đang mở rộng th&#234;m 150 Ha đất Ph&#250; Quốc nữa. Vậy n&#234;n nếu kh&#244;ng c&#243; g&#236; qu&#225; bất ngờ th&#236; em sẽ kh&#244;ng giữ CEO qu&#225; l&#226;u, định gi&#225; cho CEO th&#236; khoảng 30-40 ngh&#236;n tỷ l&#224; căng. Tức gi&#225; cổ phiếu 115-150k. Tuy nhi&#234;n, gi&#225; đất Ph&#250; Quốc cũng kh&#243; đo&#225;n, n&#243; b&#225;n được mấy chỗ 200 triệu/m2 th&#236; cũng kh&#225; khủng

3. LDG đang sở hữu quỹ đất 900 Ha, trong năm nay th&#236; chưa c&#243; b&#225;o c&#225;o x&#225;c nhận, nhưng c&#243; thể l&#224; quỹ đất hiện tại đ&#227; gia tăng l&#234;n 1100 Ha rồi, trong đ&#243; nổi bật l&#224; c&#225;c dự &#225;n dưới đ&#226;y
LDG Grand miền Bắc với 400 Ha đất Hạ Long
LDG Grand miền Nam 220 Ha
LDG Grand miền Trung 30 Ha
Nếu x&#233;t về định gi&#225; dựa tr&#234;n việc đếm đất t&#237;nh tiền th&#236; LDG đang c&#243; nhiều tiềm năng tăng gi&#225; nhất. CEO c&#243; 1 dự &#225;n tại V&#226;n Đồn, đ&#227; thu về h&#224;ng ngh&#236;n tỷ rồi, LDG c&#243; 15 c&#225;i như thế. Chỉ c&#243; điều ban l&#227;nh đạo của LDG l&#224; một dấu hỏi lớn, giao dịch nội bộ c&#244;ng ty trong qu&#225; khứ l&#224; rất nhiều, tạo cảm gi&#225;c kh&#244;ng c&#243; sự cam kết đối với nh&#224; đầu tư, tương lai th&#236; kh&#244;ng biết. 
Đếm cua trong lỗ cho LDG th&#236; ta sẽ c&#243; 1 con số kh&#225; kh&#243; tin, c&#244;ng ty sẽ c&#243; gi&#225; trị &#237;t nhất 4 lần so với gi&#225; hiện tại, tức gi&#225; cổ phiếu 100k

4. Trường hợp của CII th&#236; trước đ&#226;y em xếp n&#243; v&#224;o nh&#243;m x&#226;y lắp hạ tầng, đầu tư c&#244;ng. V&#236; mảng n&#224;y trong qu&#225; khứ mang lại cho CII doanh thu lớn hơn. Đầu ti&#234;n, CII thuộc quản l&#253; của Th&#224;nh ủy Tp HCM n&#234;n x&#233;t về lợi thế v&#224; cơ hội tương lai th&#236; kh&#225; rộng mở. Mảng BOT l&#224; mảng tạo ra con h&#224;o kinh tế lớn của CII, cỗ m&#225;y in tiền d&#224;i hạn 10 năm, 4 trạm thu ph&#237; cũ doanh thu 800 tỷ chưa kể dự &#225;n mới cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận sẽ l&#224; điểm nhấn của 2022
N&#243;i về đếm cua cho CII th&#236; hơi kh&#243;, v&#236; mảng bất động sản kh&#244;ng phải mảng duy nhất của CII. Hơn nữa, đất Thủ Thi&#234;m hiện tại c&#243; gi&#225; trị l&#224; bao nhi&#234;u th&#236; vẫn chưa ổn định sau c&#225;i vụ đấu gi&#225; kia. Mục đ&#237;ch của n&#243; l&#224; g&#236; th&#236; em cũng kh&#244;ng quan t&#226;m, n&#243; chỉ đang l&#224;m kh&#243; khăn việc định gi&#225; cổ phiếu của ch&#250;ng ta hiện tại. Em kh&#244;ng biết đất Thủ Thi&#234;m liệu c&#243; được 2-300 triệu/m kh&#244;ng? Nếu c&#243; th&#236; CII đang sở hữu một khối t&#224;i sản Bất động sản khoảng 20 ngh&#236;n tỷ. Ngo&#224;i ra th&#236; CII cũng sở hữu 1 loạt cổ phiếu của c&#225;c c&#244;ng ty con, c&#244;ng ty li&#234;n kết
Đếm cua sơ sơ của CII nh&#233;: gi&#225; trị của BĐS: 20 ngh&#236;n tỷ, gi&#225; trị của mảng BOT: 3 ngh&#236;n tỷ, gi&#225; trị của c&#225;c cổ phiếu m&#224; c&#244;ng ty sở hữu: 8 ngh&#236;n tỷ. =&gt; Định gi&#225; c&#244;ng ty sẽ rơi v&#224;o khoảng 21 ngh&#236;n tỷ, tức gi&#225; cổ phiếu v&#224;o khoảng 90k

Tr&#234;n đ&#226;y l&#224; t&#237;nh gi&#225; trị của  cổ phiếu dựa tr&#234;n việc đếm quỹ đất v&#224; t&#237;nh tiền quỹ đất hiện tại. Chưa n&#243;i tới việc thị trường BĐS đang được kỳ vọng sẽ b&#249;ng nổ trong năm 2022, gi&#225; đất tới đ&#226;y nh&#226;n 2 nh&#226;n 3 th&#236; những con số tr&#234;n đ&#226;y cũng nh&#226;n 2 nh&#226;n 3 nữa.

Những ph&#226;n t&#237;ch tr&#234;n đ&#226;y được em tổng hợp từ những b&#225;o c&#225;o v&#224; th&#244;ng tin m&#224; c&#244;ng ty c&#244;ng bố, cũng kh&#244;ng đủ nguồn lực để đến tận nơi khảo s&#225;t to&#224;n bộ quỹ đất m&#224; c&#244;ng ty c&#243; n&#234;n c&#243; thế sẽ c&#243; thiếu s&#243;t, v&#224; th&#244;ng tin sẽ kh&#244;ng tốt bằng anh chị n&#224;o thực sự tập trung t&#236;m hiểu v&#224;o 1 cổ phiếu tr&#234;n đ&#226;y thay v&#236; phải nghi&#234;n cứu về tất cả c&#225;c cổ phiếu như em đang l&#224;m, n&#234;n rất mong nhận được bổ sung v&#224; ch&#250;ng ta c&#249;ng chia sẻ th&#244;ng tin hữu &#237;ch để đầu tư tốt hơn.


SOI CÁC CỔ BẤT ĐỘNG SẢN HOT NHẤT HIỆN TẠI 

DIG, CEO, LDG, CII, chắc chắn rằng anh chị đang dành rất nhiều sự quan tâm cho những cổ phiếu này. Chúng ta bước vào thị trường tài chính, ai mà không có sự tham lam và mong muốn giữ cho mình những siêu cổ phiếu tăng bằng lần như vậy. Em đang giữ 2 trong 4 cổ phiếu này. Và phải thừa nhận là nhờ cầm những cổ phiếu này mà tháng vừa rồi, tài khoản em tăng tốt hơn bất cứ tháng nào trong sự nghiệp đầu tư của mình. Nhưng không phải anh chị nào cũng may mắn được như vậy, nhiều khi thấy nó trần không mua được, rồi thấy nó sàn lại không dám mua, giờ lại sợ nó cao rồi không mua nữa, nhìn nó tăng hằng ngày mà liên tục nuốt nước bọt nuối tiếc. Vậy nên em ở đây để phân tích kỹ hơn cho anh chị về tiềm năng của những cổ phiếu này, lý do nào khiến nó tăng nóng như vậy, và liệu có còn cơ hội cho người đến sau hay không?

Đầu tiên, nói về luận điểm đầu tư của những cổ phiếu đất hiện tại. Chúng ta đang trong giai đoạn mà các cổ đất được định giá theo phương pháp rất đặc biệt. Khi được hỏi mua những cổ phiếu này vì lý do gì, thì đa phần giải thích sẽ rất giống như đang đếm cua trong lỗ. Những cổ phiếu này đều không quá nổi bật trong quá khứ, về tình hình kinh doanh của nó, nhưng lại đang được định giá bằng cách như thế này, cổ này giữ bao nhiêu đất, đất đó đáng bao nhiêu tiền, bán hết thì doanh thu bao nhiêu, doanh thu bao nhiêu thì ứng với giá cổ phiếu nên là bao nhiêu. Thực ra thì đây chính là phương pháp định giá RNAV chuyên dành cho những cổ phiếu dạng Asset player, nhưng đã có chút thay đổi trong thị trường hiện tại, khi mà giá đất không được định giá theo giá đất hiện tại, mà lại đang được kết hợp với kỳ vọng về việc giá đất sẽ tăng trong tương lai. Tức chúng ta kỳ vọng giá cổ phiếu sẽ chạy 2 đoạn, một đoạn từ giá hiện tại tới giá trị thật của nó với bấy nhiêu đất, và một đoạn nữa chạy theo giá đất sẽ tăng theo thời gian.

Về phương pháp định giá thì là như vậy, giờ sẽ cùng soi vào những cổ phiếu cụ thể này, xem chúng ta có gì. Mà đã mất công bị coi là đếm cua trong lỗ rồi thì em sẽ phân tích theo phương pháp đếm cua trong lỗ luôn, đếm đất tính tiền định giá cổ phiếu cho hoành tráng. Nhưng anh chị cần lưu ý là em không muốn vẽ ra 1 viễn cảnh quá màu hồng cho 1 cổ phiếu nào đó, vì xác định đầu tư thì luôn có rủi ro, phương pháp này hiện tại đang được thị trường chấp nhận, nhưng việc nó có còn tiếp tục được chấp nhận trong tương lai hay không thì em cũng không thể biết được.

1. Đầu tiên là DIG, DIG đang sở hữu khoảng 10000 Ha đất. Trong đó, 8000 Ha cũ và 2000 Ha đang đầu tư và triển khai, nổi bật bao gồm: 
- Các dự án tại Vũng Tàu tổng gần 200 Ha
- Các dự án tại Đồng Nai, nổi bật có 332 Ha Khu đô thị Long Tân
- Dự án phía Bắc có ở Vĩnh phúc 192 Ha, Hà Nam 340 Ha
Giai đoạn 2022- 2025 của DIG sẽ triển khai khoảng 2000 Ha đất dự án tại đa dạng khu vực từ Bắc tới Nam, nguồn thu chính sẽ là 600 Ha đất Nhơn Trạch và Bắc Vũng Tàu. Tất nhiên, không biết DIG sẽ book lợi nhuận mạnh vào năm nào, nhưng nếu đem chỗ đất này ra định giá thì chỗ đất này có giá trị khoảng 60-100 nghìn tỷ, lợi nhuận thu về có thể đạt từ 30-50 nghìn tỷ, tương đương giá cổ phiếu 2-300k.(Nghe màu hồng quá, nhưng theo phương pháp đếm cua thì nó là như vậy, và thị trường vẫn đang chấp nhận nó). Đây là mới tính giá trị của đất đang triển khai, DIG còn nhiều đất cũ chưa bán và các dự án tương lai đang đấu thầu nữa.

2. CEO đang sở hữu quỹ đất 1200 Ha, trong đó tổng hợp các dự án nổi bật dưới đây
- Dự án khu vực phía bắc tổng 135 Ha
- Dự án Khu vực Quảng Ninh 350 Ha
- Dự án khu vực Phú Quốc gồm khu tổ hợp du lịch, biệt thự cao cấp, khu dân cư, tổng 400 Ha
- Các dự án nhỏ khác khu vực Khánh Hòa, Cần Thơ, Bắc Ninh, Kiên giang, tổng 150 Ha
Điểm rơi lợi nhuận dự kiến của CEO sẽ là 2022-2023, tức sớm hơn và ngắn hơn so với DIG (Nên nó sẽ chạy nhanh hơn trong ngắn hạn), kế hoạch đầu tư tương lai xa 2023-2025 tạm thời em chưa tìm thấy, chỉ nghe tin đồn là đang mở rộng thêm 150 Ha đất Phú Quốc nữa. Vậy nên nếu không có gì quá bất ngờ thì em sẽ không giữ CEO quá lâu, định giá cho CEO thì khoảng 30-40 nghìn tỷ là căng. Tức giá cổ phiếu 115-150k. Tuy nhiên, giá đất Phú Quốc cũng khó đoán, nó bán được mấy chỗ 200 triệu/m2 thì cũng khá khủng

3. LDG đang sở hữu quỹ đất 900 Ha, trong năm nay thì chưa có báo cáo xác nhận, nhưng có thể là quỹ đất hiện tại đã gia tăng lên 1100 Ha rồi, trong đó nổi bật là các dự án dưới đây
LDG Grand miền Bắc với 400 Ha đất Hạ Long
LDG Grand miền Nam 220 Ha
LDG Grand miền Trung 30 Ha
Nếu xét về định giá dựa trên việc đếm đất tính tiền thì LDG đang có nhiều tiềm năng tăng giá nhất. CEO có 1 dự án tại Vân Đồn, đã thu về hàng nghìn tỷ rồi, LDG có 15 cái như thế. Chỉ có điều ban lãnh đạo của LDG là một dấu hỏi lớn, giao dịch nội bộ công ty trong quá khứ là rất nhiều, tạo cảm giác không có sự cam kết đối với nhà đầu tư, tương lai thì không biết. 
Đếm cua trong lỗ cho LDG thì ta sẽ có 1 con số khá khó tin, công ty sẽ có giá trị ít nhất 4 lần so với giá hiện tại, tức giá cổ phiếu 100k

4. Trường hợp của CII thì trước đây em xếp nó vào nhóm xây lắp hạ tầng, đầu tư công. Vì mảng này trong quá khứ mang lại cho CII doanh thu lớn hơn. Đầu tiên, CII thuộc quản lý của Thành ủy Tp HCM nên xét về lợi thế và cơ hội tương lai thì khá rộng mở. Mảng BOT là mảng tạo ra con hào kinh tế lớn của CII, cỗ máy in tiền dài hạn 10 năm, 4 trạm thu phí cũ doanh thu 800 tỷ chưa kể dự án mới cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận sẽ là điểm nhấn của 2022
Nói về đếm cua cho CII thì hơi khó, vì mảng bất động sản không phải mảng duy nhất của CII. Hơn nữa, đất Thủ Thiêm hiện tại có giá trị là bao nhiêu thì vẫn chưa ổn định sau cái vụ đấu giá kia. Mục đích của nó là gì thì em cũng không quan tâm, nó chỉ đang làm khó khăn việc định giá cổ phiếu của chúng ta hiện tại. Em không biết đất Thủ Thiêm liệu có được 2-300 triệu/m không? Nếu có thì CII đang sở hữu một khối tài sản Bất động sản khoảng 20 nghìn tỷ. Ngoài ra thì CII cũng sở hữu 1 loạt cổ phiếu của các công ty con, công ty liên kết
Đếm cua sơ sơ của CII nhé: giá trị của BĐS: 20 nghìn tỷ, giá trị của mảng BOT: 3 nghìn tỷ, giá trị của các cổ phiếu mà công ty sở hữu: 8 nghìn tỷ. => Định giá công ty sẽ rơi vào khoảng 21 nghìn tỷ, tức giá cổ phiếu vào khoảng 90k

Trên đây là tính giá trị của  cổ phiếu dựa trên việc đếm quỹ đất và tính tiền quỹ đất hiện tại. Chưa nói tới việc thị trường BĐS đang được kỳ vọng sẽ bùng nổ trong năm 2022, giá đất tới đây nhân 2 nhân 3 thì những con số trên đây cũng nhân 2 nhân 3 nữa.

Những phân tích trên đây được em tổng hợp từ những báo cáo và thông tin mà công ty công bố, cũng không đủ nguồn lực để đến tận nơi khảo sát toàn bộ quỹ đất mà công ty có nên có thế sẽ có thiếu sót, và thông tin sẽ không tốt bằng anh chị nào thực sự tập trung tìm hiểu vào 1 cổ phiếu trên đây thay vì phải nghiên cứu về tất cả các cổ phiếu như em đang làm, nên rất mong nhận được bổ sung và chúng ta cùng chia sẻ thông tin hữu ích để đầu tư tốt hơn.


Hoàng Anh Alex

Việt Hoàng Stock VSA

Duyên Đinh

Bao Đại Nhân

Do Viet manh

Huong Pham

AAAAAAAAAAAAAAAAA

Lê Thành

Linhlinh

Nguyen Nguyen

Đặng Tâm

Hà Anh

Tung Pham

Vũ Thuỳ Linh

Phuongld

Brilliant

danlx232

Thanh Hiếu

Thuý Trần

Dương Phạm

Phạm Trọng Nghĩa