C&#226;u chuyện doanh nghiệp: PDR
1.	Qu&#225; tr&#236;nh hoạt động
C&#226;u chuyện của Ph&#225;t Đạt bắt đầu từ đầu những năm 2000, khi doanh nghiệp n&#224;y đi theo xu hướng ph&#225;t triển đ&#244; thị mới của TP.HCM – một giai đoạn m&#224; nhu cầu nh&#224; ở tăng nhanh nhờ tốc độ đ&#244; thị ho&#225; mạnh. Từ một chủ đầu tư quy m&#244; nhỏ, PDR lớn l&#234;n nhờ chu kỳ bất động sản 2007–2010 với dự &#225;n The EverRich 1, đ&#225;nh dấu cột mốc doanh nghiệp bước v&#224;o nh&#243;m chủ đầu tư c&#243; t&#234;n tuổi.
Những năm sau đ&#243;, doanh nghiệp mở rộng sang ph&#226;n kh&#250;c trung – cao cấp v&#224; bắt đầu t&#237;ch lũy quỹ đất ở B&#236;nh Định, Quảng Ng&#227;i, B&#236;nh Dương… Đ&#226;y l&#224; giai đoạn PDR chọn hướng đi kh&#225;c với doanh nghiệp c&#249;ng ng&#224;nh: thay v&#236; tập trung chỉ v&#224;o TP.HCM – nơi ph&#225;p l&#253; ng&#224;y c&#224;ng siết chặt, doanh nghiệp tiến về tỉnh để tận dụng quỹ đất rẻ, quy m&#244; lớn v&#224; thời gian ph&#234; duyệt dự &#225;n nhanh hơn.
Tuy nhi&#234;n, từ năm 2021 trở đi, biến động thị trường, siết t&#237;n dụng v&#224; tr&#225;i phiếu đ&#227; khiến PDR bước v&#224;o một giai đoạn th&#225;ch thức mới. Doanh nghiệp chuyển trọng t&#226;m sang t&#225;i cấu tr&#250;c, giảm nợ, b&#225;n bớt t&#224;i sản, nhằm đưa m&#244; h&#236;nh kinh doanh trở lại hướng an to&#224;n hơn. PDR kh&#244;ng c&#242;n tăng trưởng bằng đ&#242;n bẩy như trước m&#224; quay về chiến lược ph&#225;t triển bền vững: thu gọn danh mục dự &#225;n, tập trung những t&#224;i sản c&#243; khả năng triển khai v&#224; thu tiền thực.
2.	Hệ sinh th&#225;i
PDR hiện c&#243; nhiều c&#244;ng ty con v&#224; c&#244;ng ty dự &#225;n, phần lớn phục vụ mục đ&#237;ch ph&#225;t triển từng dự &#225;n độc lập. M&#244; h&#236;nh n&#224;y tương tự c&#225;c chủ đầu tư kh&#225;c trong ng&#224;nh bất động sản nh&#224; ở: mỗi dự &#225;n được đặt trong một ph&#225;p nh&#226;n ri&#234;ng để dễ vay vốn, huy động hợp t&#225;c v&#224; quản trị rủi ro.
Cơ cấu cổ đ&#244;ng tập trung v&#224;o nh&#243;m cổ đ&#244;ng nội bộ v&#224; cổ đ&#244;ng li&#234;n quan đến ban l&#227;nh đạo (gia đ&#236;nh &#244;ng Đạt chiếm gần 50% cổ phần của PDR). Đ&#226;y vừa l&#224; điểm mạnh – v&#236; tạo sự ổn định chiến lược, vừa l&#224; điểm chưa thuận lợi – v&#236; hạn chế sự đa dạng h&#243;a g&#243;c nh&#236;n của cổ đ&#244;ng lớn b&#234;n ngo&#224;i.
3.	Ban l&#227;nh đạo
PDR được dẫn dắt bởi ban l&#227;nh đạo c&#243; nhiều năm kinh nghiệm trong ng&#224;nh. &#212;ng Nguyễn Văn Đạt, người s&#225;ng lập v&#224; chủ tịch của c&#244;ng ty Ph&#225;t Đạt (PDR), c&#243; hơn 25 năm kinh nghiệm quản l&#253; trong nhiều ng&#224;nh, đặc biệt l&#224; kinh doanh bất động sản. D&#249; kh&#244;ng tr&#225;nh khỏi những tranh luận trong giai đoạn t&#225;i cấu tr&#250;c, năng lực điều h&#224;nh của đội ngũ l&#227;nh đạo vẫn được đ&#225;nh gi&#225; ở mức ổn định v&#224; c&#243; kinh nghiệm trải qua c&#225;c chu kỳ bất động sản trước đ&#226;y. Điểm đ&#225;ng ghi nhận l&#224; trong giai đoạn căng thẳng tr&#225;i phiếu 2022–2023, doanh nghiệp đ&#227; chủ động xử l&#253; nợ, b&#225;n t&#224;i sản v&#224; thương lượng với tr&#225;i chủ. Minh chứng cho điều n&#224;y c&#243; thể thấy người anh em NVL c&#249;ng “bị nạn” năm ấy li&#234;n quan đến c&#226;u chuyện tr&#225;i phiếu, c&#249;ng bị s&#224;n li&#234;n tiếp v&#224; vẫn loay hoay với hoạt động xin ho&#227;n trả l&#227;i, gốc tr&#225;i phiếu th&#236; PDR đ&#227; tất to&#225;n cuối năm 2023, đưa dư nợ tr&#225;i phiếu về 0.
4.	M&#244; h&#236;nh kinh doanh v&#224; đặc th&#249; sản phẩm
PDR thuộc nh&#243;m chủ đầu tư bất động sản nh&#224; ở với m&#244; h&#236;nh doanh thu chủ yếu đến từ: (1) Ph&#225;t triển dự &#225;n nh&#224; ở, (2) B&#225;n đất nền tại c&#225;c khu đ&#244; thị mới, (3) Hợp t&#225;c kinh doanh dự &#225;n
Quỹ đất – thường được t&#237;ch lũy từ rất sớm tại c&#225;c tỉnh ven biển miền Trung hoặc khu vực vệ tinh quanh TP.HCM. Điểm mạnh của đầu v&#224;o n&#224;y l&#224; gi&#225; thấp v&#224; dư địa tăng trưởng lớn; điểm yếu l&#224; phụ thuộc nhiều v&#224;o ph&#225;p l&#253; địa phương v&#224; tiến độ cơ sở hạ tầng.
Cầu bất động sản nh&#224; ở c&#243; t&#237;nh chu kỳ mạnh, n&#234;n doanh thu của PDR l&#234;n xuống theo t&#236;nh h&#236;nh t&#237;n dụng. Khi l&#227;i vay thấp v&#224; thị trường thuận lợi, doanh số b&#249;ng nổ; khi t&#237;n dụng thu hẹp, doanh nghiệp gần như “bất động”. Năm 2026 được dự b&#225;o l&#224; năm sẽ kh&#244;ng c&#243; nhiều tăng trưởng mạnh về gi&#225; bất động sản như 2025 do những điều chỉnh về ch&#237;nh s&#225;ch hướng tới nhu cầu thực của người d&#226;n.
Để trụ được với một ng&#224;nh mang t&#237;nh chu kỳ mạnh, chiến lược của PDR hướng tới:
a.	Tho&#225;i vốn tại c&#225;c dự &#225;n gi&#250;p đảm bảo d&#242;ng tiền cho doanh nghiệp.
Vừa qua, PDR đ&#227; chuyển nhượng to&#224;n bộ 94% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ng&#244; M&#226;y – sở hữu dự &#225;n Cadina Quy Nhơn. B&#234;n cạnh đ&#243;, PDR cũng th&#244;ng qua việc chuyển nhượng 80% cổ phần tại dự &#225;n Thuận An 1&amp;2. Dự &#225;n Thuận An 1&amp;2 sau khi đủ điều kiện mở b&#225;n, PDR đ&#227; th&#244;ng qua kế hoạch chuyển nhượng 80% dự &#225;n cho đối t&#225;c Nhật. Ước t&#237;nh c&#244;ng ty sẽ thu về khoảng 4.100 tỷ đồng. Số tiền thu được dự kiến sẽ được d&#249;ng để chi trả nợ vay cũng như đầu tư c&#225;c dự &#225;n. Hiện Thuận An 1 đ&#227; đủ điều kiện mở b&#225;n trong năm nay. Trong khi Thuận An 2 sẽ được triển khai trong năm 2026. C&#225;c điều kiện thuận lợi để dự &#225;n n&#224;y sẽ c&#243; tỷ lệ hấp thụ tương đối (1) hưởng lợi từ hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với khu vực nội đ&#244; TP HCM như đường v&#224;nh đai 4 v&#224; tuyến metro số 1; (2) Nhu cầu BĐS tại khu vực B&#236;nh Dương cũ c&#243; xu hướng gia tăng khi khu vực n&#224;y tập trung nhiều KCN cũng nhu d&#242;ng tiền đầu tư dịch chuyển ra c&#225;c v&#249;ng ven đ&#244; thị lớn nơi c&#243; gi&#225; cả v&#224; tỷ suất sinh lời hợp l&#253; hơn. Mặt kh&#225;c, Thuận An 1&amp;2 sẽ c&#243; bi&#234;n lợi nhuận cao hơn so với Bắc H&#224; Thanh nhờ mức gi&#225; b&#225;n tăng l&#234;n c&#249;ng với mặt bằng gi&#225; chung của khu vực sau khi được s&#225;p nhập b&#249; đắp cho mức tăng chi ph&#237; sử dụng đất theo c&#225;ch t&#237;nh gi&#225; mới
b.	Tập trung v&#224;o dự &#225;n Bắc H&#224; Thanh khi số lượng dự &#225;n c&#242;n hạn chế trong ngắn hạn
Dự &#225;n Bắc H&#224; Thanh nằm tại vị tr&#237; tương đối đắc địa, thuộc quy hoạch mở rộng về hướng T&#226;y Bắc của TP.Quy Nhơn v&#224; thuộc h&#224;nh lang kinh tế Đ&#244;ng T&#226;y dọc theo Quốc lộ 19. Dự &#225;n n&#224;y c&#243; khoảng 1.400 sản phẩm gồm đất nền, nh&#224; phố v&#224; shophouse. Trong năm 2024, PDR đ&#227; mở b&#225;n gần 600 sản phẩm v&#224; c&#242;n khoảng 800 sản phẩm tiếp tục được mở b&#225;n trong năm 2025 - 2026. Ngo&#224;i ra, gi&#225; đất tại Quy Nhơn hiện đang thấp hơn so với c&#225;c th&#224;nh phố biển kh&#225;c trong khu vực Nam Trung Bộ, c&#249;ng với t&#236;nh trạng thiếu hụt c&#225;c dự &#225;n t&#237;ch hợp đầy đủ tiện &#237;ch sẽ tạo tiềm năng tăng gi&#225; cho dự &#225;n Bắc H&#224; Thanh nhờ được quy hoạch b&#224;i bản, sở hữu tổ hợp phố thương mại, gi&#225;o dục, c&#244;ng vi&#234;n, đại lộ. B&#234;n cạnh đ&#243; do c&#225;c sản phẩm của dự &#225;n l&#224; căn hộ thấp tầng, thời gian thi c&#244;ng ngắn n&#234;n c&#243; thể đẩy nhanh tiến độ b&#224;n giao. Điều n&#224;y sẽ cải thiện v&#242;ng quay vốn, gi&#250;p c&#244;ng ty c&#243; th&#234;m nguồn lực để đầu tư c&#225;c dự &#225;n gối đầu tiếp theo. Năm 2025, PDR c&#243; thể b&#224;n giao khoảng 400 căn hộ tại dự &#225;n n&#224;y với mức gi&#225; b&#225;n dao động từ 4 – 5 tỷ đồng/căn. 
5.	Đối thủ v&#224; thị phần
Trong nh&#243;m bất động sản nh&#224; ở, PDR xếp v&#224;o nh&#243;m Mid-cap, c&#249;ng “m&#226;m” với NLG, DXG, KDH, AGG… so với nh&#243;m dẫn đầu như VHM – VIC – VRE.
	Tăng trưởng doanh thu 3 năm: -28%, thấp hơn trung b&#236;nh ng&#224;nh, nhưng đ&#227; cải thiện trong 4 Qu&#253; gần nhất;
	Bi&#234;n lợi nhuận gộp: 40.1% – kh&#225; tốt so với ng&#224;nh;
	ROE 4 qu&#253; gần nhất 5%, trung b&#236;nh so với ng&#224;nh.
Nh&#236;n chung, PDR kh&#244;ng phải doanh nghiệp dẫn đầu thị phần, nhưng c&#243; lợi thế quỹ đất tại c&#225;c khu vực mới nổi – một hướng đi r&#245; n&#233;t v&#224; ph&#249; hợp với chiến lược d&#224;i hạn.
6.	Đ&#225;nh gi&#225; ng&#224;nh
Ng&#224;nh BĐS nh&#224; ở đang đứng ở giai đoạn phục hồi sau hai năm “đ&#243;ng băng”. C&#225;c yếu tố t&#237;ch cực: (1) l&#227;i suất duy tr&#236; mức thấp hơn so với 2022–2023, (2) ph&#225;p l&#253; dự &#225;n cải thiện nhờ c&#225;c nghị định mới, (3) nhu cầu nh&#224; ở thật vẫn rất lớn
Tuy nhi&#234;n, điểm hạn chế chung của ng&#224;nh: (1) khả năng hấp thụ thị trường c&#242;n yếu, (2) doanh nghiệp d&#249;ng đ&#242;n bẩy vẫn chịu &#225;p lực t&#225;i cấu tr&#250;c, (3) tiến độ dự &#225;n phụ thuộc rất lớn v&#224;o ph&#225;p l&#253;
PDR l&#224; một v&#237; dụ điển h&#236;nh cho xu thế n&#224;y: sở hữu quỹ đất tốt nhưng doanh thu chưa bứt ph&#225; v&#236; thị trường chưa thuận lợi.
7.	T&#236;nh h&#236;nh t&#224;i ch&#237;nh
Tổng t&#224;i sản PDR tăng đều giai đoạn 2019–2022, nhưng chững lại từ 2023–2024 khi doanh nghiệp giảm tốc độ đầu tư v&#224; tập trung xử l&#253; nợ. Đến cuối Q3/2025, tổng t&#224;i sản khoảng 24.246 tỷ, đi ngang so với 2023.
Mức độ sử dụng nợ vay của PDR c&#243; xu hướng tăng kể từ năm 2024 khi c&#244;ng ty thực hiện đầu tư c&#225;c dự &#225;n như Bắc H&#224; Thanh v&#224; Thuận An 1&amp;2. T&#237;nh đến hết Q3/2025, tỷ lệ nợ vay/VCSH đạt 0,49 lần, tăng so với mức 0,4 lần c&#249;ng kỳ. Nh&#236;n chung, so với trung b&#236;nh ng&#224;nh l&#224; 0,8 lần, mức độ sử dụng đ&#242;n bẩy của PDR tương đối an to&#224;n, ph&#249; hợp với quy m&#244; v&#224; tiến độ của c&#225;c dự &#225;n c&#244;ng ty đang đầu tư. X&#233;t về cơ cấu nợ vay, nợ d&#224;i hạn chiếm 80%, tương đương 4,7 ngh&#236;n tỷ đồng (+54% svck). Sau khi mua lại to&#224;n bộ tr&#225;i phiếu v&#224;o cuối năm 2023, PDR chủ yếu huy động vốn th&#244;ng qua c&#225;c tổ chức t&#237;n dụng với l&#227;i suất từ 8 - 12%/năm. Mặt kh&#225;c. khả năng đ&#225;p ứng nghĩa vụ chi trả nợ vay của c&#244;ng ty cũng được đ&#225;nh gi&#225; l&#224; ph&#249; hợp, thể hiện c&#243; tỷ lệ EBIT/l&#227;i vay Q3/2025 đạt 2,6 lần, cao hơn so với trung b&#236;nh ng&#224;nh l&#224; 1,6 lần. Điều n&#224;y cho thấy PDR chưa gặp &#225;p lực t&#224;i ch&#237;nh trong ngắn hạn.
Khả năng sinh lời Năm 2024–Q3/2025 l&#224; giai đoạn lợi nhuận thấp do hạn chế dự &#225;n. C&#225;c chỉ số: Bi&#234;n LN gộp &gt; 40% – vẫn tốt; LN r&#242;ng thấp, ROA – ROE giảm mạnh, Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận &#226;m mạnh
8.	Kế hoạch kinh doanh v&#224; khả năng ho&#224;n th&#224;nh kế hoạch
PDR thường đặt kế hoạch tương đối thận trọng trong bối cảnh t&#225;i cấu tr&#250;c. C&#225;c năm gần đ&#226;y, doanh nghiệp kh&#244;ng ho&#224;n th&#224;nh được kế hoạch lợi nhuận, do thị trường v&#224; ph&#225;p l&#253; kh&#244;ng thuận lợi.
Tuy nhi&#234;n, từ 2025 trở đi, PDR dự kiến ho&#224;n thiện ph&#225;p l&#253; một số dự &#225;n trọng điểm, c&#243; thể tạo nguồn thu mới. T&#237;nh đến hết qu&#253; 3/2025, PDR mới chỉ ho&#224;n th&#224;nh chưa đến 30% kế hoạch doanh thu, lợi nhuận. Khả năng ho&#224;n th&#224;nh kế hoạch sẽ phụ thuộc v&#224;o: Tốc độ triển khai dự &#225;n tại B&#236;nh Định v&#224; B&#236;nh Dương (đ&#227; tr&#236;nh b&#224;y ở phần sản phẩm); khả năng b&#225;n h&#224;ng trở lại khi mặt bằng l&#227;i suất ổn định, mức độ cải thiện d&#242;ng tiền từ hoạt động kinh doanh
9.	So s&#225;nh ng&#224;nh v&#224; vị thế
Trong bảng so s&#225;nh ng&#224;nh:
	Tăng trưởng EPS &#226;m mạnh – phản &#225;nh chu kỳ kh&#243; khăn;
	P/B 1.8, trung b&#236;nh so với mặt bằng chung;
	GTGD giao dịch 20 phi&#234;n: 236 tỷ, cho thấy thanh khoản tốt;
	Xu hướng sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh ng&#224;nh: điểm 3/9, PDR đạt mức trung b&#236;nh thấp
N&#243;i c&#225;ch kh&#225;c: PDR đang ở giai đoạn đ&#225;y của chu kỳ t&#224;i ch&#237;nh – hoạt động t&#225;i cấu tr&#250;c gần ho&#224;n tất nhưng lợi nhuận chưa hồi phục.
10.	Kết luận
Điểm t&#237;ch cực:
	Quỹ đất lớn, gi&#225; vốn thấp tại c&#225;c địa phương đang ph&#225;t triển;
	Bi&#234;n lợi nhuận gộp tốt so với ng&#224;nh;
	Rủi ro t&#224;i ch&#237;nh hạ nhiệt;
	Thanh khoản cổ phiếu tốt, được thị trường quan t&#226;m
Điểm chưa t&#237;ch cực:
	Tốc độ b&#225;n h&#224;ng v&#224; triển khai dự &#225;n chậm;
	Lợi nhuận thấp v&#224; chưa c&#243; t&#237;n hiệu bứt ph&#225;;
	Phụ thuộc nhiều v&#224;o ph&#225;p l&#253; địa phương;
	ROE v&#224; ROA thấp, tăng trưởng &#226;m
Nh&#236;n tổng thể, PDR giống một doanh nghiệp đang đi qua “khe cửa hẹp”: phải xử l&#253; di sản của chu kỳ tăng n&#243;ng, t&#225;i cơ cấu t&#224;i ch&#237;nh, sau đ&#243; mới bước v&#224;o giai đoạn tăng trưởng mới. Đ&#226;y kh&#244;ng phải doanh nghiệp d&#224;nh cho nh&#224; đầu tư ưa sự b&#249;ng nổ nhanh, m&#224; chờ đợi PDR chuyển m&#236;nh từ bộ m&#225;y cồng kềnh sang tổ chức gọn nhẹ, &#237;t nợ v&#224; hiệu quả hơn.
11.	Th&#244;ng tin bổ sung
Nh&#224; đầu tư cần lưu &#253; li&#234;n quan đến động th&#225;i giao dịch của cổ đ&#244;ng lớn. Cuối năm 2022 đến đầu 2023, &#244;ng Nguyễn Văn Đạt đ&#227; b&#225;n khoảng 88 triệu cổ phiếu PDR, giảm tỷ lệ sở hữu c&#225; nh&#226;n từ 36,7% xuống 27,7%. H&#236;nh thức giao dịch chủ yếu l&#224; b&#225;n thỏa thuận trong bối cảnh cổ phiếu bị giảm s&#226;u, phải b&#225;n giải chấp do biến động gi&#225; v&#224; &#225;p lực k&#253; quỹ từ c&#225;c khoản vay cầm cố cổ phiếu. Sự kiện n&#224;y ảnh hưởng mạnh đến niềm tin cổ đ&#244;ng v&#224; dẫn đến chuỗi phi&#234;n giảm s&#224;n li&#234;n tục của cổ phiếu PDR cuối năm 2022. Tuy nhi&#234;n, đến giữa năm 2024, c&#244;ng ty thực hiện ph&#225;t h&#224;nh cổ phiếu cho cổ đ&#244;ng hiện hữu (gi&#225; 10.000 đồng/cp). Trong đợt n&#224;y, &#244;ng Nguyễn Văn Đạt mua th&#234;m khoảng 51,5 triệu cổ phiếu, c&#242;n C&#244;ng ty TNHH Ph&#225;t Đạt Holdings – đơn vị li&#234;n quan – mua 12,3 triệu cổ phiếu, gi&#250;p tổng tỷ lệ nắm giữ kết hợp của &#244;ng Đạt v&#224; b&#234;n li&#234;n quan duy tr&#236; ở mức khoảng 36%. Những hoạt động mua b&#225;n n&#224;y kh&#225; linh hoạt, năm 2025, hệ sinh th&#225;i của &#244;ng Đạt lại b&#225;n ra 88 triệu cổ phiếu, thu về khoảng 2.000 tỷ đồng. 
Ngo&#224;i ra, th&#225;ng 3/2025, UBCKNN quyết định xử phạt h&#224;nh ch&#237;nh đối với b&#224; Nguyễn Thị Phương Thảo v&#224; &#244;ng Phan Th&#224;nh T&#226;m về h&#224;nh vi thao t&#250;ng thị trường chứng kho&#225;n, cụ thể l&#224; cổ phiếu PDR. B&#224; Thảo v&#224; &#244;ng T&#226;m đ&#227; sử dụng nhiều t&#224;i khoản giao dịch để mua b&#225;n li&#234;n tục, nhằm tạo ra cung cầu giả tạo, đẩy gi&#225; cổ phiếu PDR, g&#226;y ảnh hưởng đến thị trường. Giữa b&#224; Thảo v&#224; PDR c&#243; mối li&#234;n hệ: B&#224; Thảo từng l&#224;m việc nhiều năm tại PDR, đảm nhiệm nhiều vị tr&#237; quan trọng như Kế to&#225;n trưởng, Trưởng Ban Kiểm so&#225;t nội bộ, Trợ l&#253; đối ngoại Ban TGĐ. Việc li&#234;n đới gi&#225;n tiếp với nh&#243;m thao t&#250;ng cổ phiếu PDR đ&#227; ảnh hưởng đến mức độ t&#237;n nhiệm.
12.	Lưu &#253;: DoFin tập trung chia sẻ kiến thức, kh&#244;ng nhận tin nhắn ri&#234;ng, khuyến nghị mua b&#225;n, x&#226;y dựng room VIP hay dịch vụ đ&#224;o tạo (kết th&#250;c từ 25/09/2025). Bất kỳ lời mời n&#224;o li&#234;n quan đến nội dung tr&#234;n đều l&#224; giả mạo. Xin h&#227;y b&#236;nh luận lịch sự.


Câu chuyện doanh nghiệp: PDR
1.	Quá trình hoạt động
Câu chuyện của Phát Đạt bắt đầu từ đầu những năm 2000, khi doanh nghiệp này đi theo xu hướng phát triển đô thị mới của TP.HCM – một giai đoạn mà nhu cầu nhà ở tăng nhanh nhờ tốc độ đô thị hoá mạnh. Từ một chủ đầu tư quy mô nhỏ, PDR lớn lên nhờ chu kỳ bất động sản 2007–2010 với dự án The EverRich 1, đánh dấu cột mốc doanh nghiệp bước vào nhóm chủ đầu tư có tên tuổi.
Những năm sau đó, doanh nghiệp mở rộng sang phân khúc trung – cao cấp và bắt đầu tích lũy quỹ đất ở Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương… Đây là giai đoạn PDR chọn hướng đi khác với doanh nghiệp cùng ngành: thay vì tập trung chỉ vào TP.HCM – nơi pháp lý ngày càng siết chặt, doanh nghiệp tiến về tỉnh để tận dụng quỹ đất rẻ, quy mô lớn và thời gian phê duyệt dự án nhanh hơn.
Tuy nhiên, từ năm 2021 trở đi, biến động thị trường, siết tín dụng và trái phiếu đã khiến PDR bước vào một giai đoạn thách thức mới. Doanh nghiệp chuyển trọng tâm sang tái cấu trúc, giảm nợ, bán bớt tài sản, nhằm đưa mô hình kinh doanh trở lại hướng an toàn hơn. PDR không còn tăng trưởng bằng đòn bẩy như trước mà quay về chiến lược phát triển bền vững: thu gọn danh mục dự án, tập trung những tài sản có khả năng triển khai và thu tiền thực.
2.	Hệ sinh thái
PDR hiện có nhiều công ty con và công ty dự án, phần lớn phục vụ mục đích phát triển từng dự án độc lập. Mô hình này tương tự các chủ đầu tư khác trong ngành bất động sản nhà ở: mỗi dự án được đặt trong một pháp nhân riêng để dễ vay vốn, huy động hợp tác và quản trị rủi ro.
Cơ cấu cổ đông tập trung vào nhóm cổ đông nội bộ và cổ đông liên quan đến ban lãnh đạo (gia đình ông Đạt chiếm gần 50% cổ phần của PDR). Đây vừa là điểm mạnh – vì tạo sự ổn định chiến lược, vừa là điểm chưa thuận lợi – vì hạn chế sự đa dạng hóa góc nhìn của cổ đông lớn bên ngoài.
3.	Ban lãnh đạo
PDR được dẫn dắt bởi ban lãnh đạo có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành. Ông Nguyễn Văn Đạt, người sáng lập và chủ tịch của công ty Phát Đạt (PDR), có hơn 25 năm kinh nghiệm quản lý trong nhiều ngành, đặc biệt là kinh doanh bất động sản. Dù không tránh khỏi những tranh luận trong giai đoạn tái cấu trúc, năng lực điều hành của đội ngũ lãnh đạo vẫn được đánh giá ở mức ổn định và có kinh nghiệm trải qua các chu kỳ bất động sản trước đây. Điểm đáng ghi nhận là trong giai đoạn căng thẳng trái phiếu 2022–2023, doanh nghiệp đã chủ động xử lý nợ, bán tài sản và thương lượng với trái chủ. Minh chứng cho điều này có thể thấy người anh em NVL cùng “bị nạn” năm ấy liên quan đến câu chuyện trái phiếu, cùng bị sàn liên tiếp và vẫn loay hoay với hoạt động xin hoãn trả lãi, gốc trái phiếu thì PDR đã tất toán cuối năm 2023, đưa dư nợ trái phiếu về 0.
4.	Mô hình kinh doanh và đặc thù sản phẩm
PDR thuộc nhóm chủ đầu tư bất động sản nhà ở với mô hình doanh thu chủ yếu đến từ: (1) Phát triển dự án nhà ở, (2) Bán đất nền tại các khu đô thị mới, (3) Hợp tác kinh doanh dự án
Quỹ đất – thường được tích lũy từ rất sớm tại các tỉnh ven biển miền Trung hoặc khu vực vệ tinh quanh TP.HCM. Điểm mạnh của đầu vào này là giá thấp và dư địa tăng trưởng lớn; điểm yếu là phụ thuộc nhiều vào pháp lý địa phương và tiến độ cơ sở hạ tầng.
Cầu bất động sản nhà ở có tính chu kỳ mạnh, nên doanh thu của PDR lên xuống theo tình hình tín dụng. Khi lãi vay thấp và thị trường thuận lợi, doanh số bùng nổ; khi tín dụng thu hẹp, doanh nghiệp gần như “bất động”. Năm 2026 được dự báo là năm sẽ không có nhiều tăng trưởng mạnh về giá bất động sản như 2025 do những điều chỉnh về chính sách hướng tới nhu cầu thực của người dân.
Để trụ được với một ngành mang tính chu kỳ mạnh, chiến lược của PDR hướng tới:
a.	Thoái vốn tại các dự án giúp đảm bảo dòng tiền cho doanh nghiệp.
Vừa qua, PDR đã chuyển nhượng toàn bộ 94% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – sở hữu dự án Cadina Quy Nhơn. Bên cạnh đó, PDR cũng thông qua việc chuyển nhượng 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1&2. Dự án Thuận An 1&2 sau khi đủ điều kiện mở bán, PDR đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng 80% dự án cho đối tác Nhật. Ước tính công ty sẽ thu về khoảng 4.100 tỷ đồng. Số tiền thu được dự kiến sẽ được dùng để chi trả nợ vay cũng như đầu tư các dự án. Hiện Thuận An 1 đã đủ điều kiện mở bán trong năm nay. Trong khi Thuận An 2 sẽ được triển khai trong năm 2026. Các điều kiện thuận lợi để dự án này sẽ có tỷ lệ hấp thụ tương đối (1) hưởng lợi từ hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với khu vực nội đô TP HCM như đường vành đai 4 và tuyến metro số 1; (2) Nhu cầu BĐS tại khu vực Bình Dương cũ có xu hướng gia tăng khi khu vực này tập trung nhiều KCN cũng nhu dòng tiền đầu tư dịch chuyển ra các vùng ven đô thị lớn nơi có giá cả và tỷ suất sinh lời hợp lý hơn. Mặt khác, Thuận An 1&2 sẽ có biên lợi nhuận cao hơn so với Bắc Hà Thanh nhờ mức giá bán tăng lên cùng với mặt bằng giá chung của khu vực sau khi được sáp nhập bù đắp cho mức tăng chi phí sử dụng đất theo cách tính giá mới
b.	Tập trung vào dự án Bắc Hà Thanh khi số lượng dự án còn hạn chế trong ngắn hạn
Dự án Bắc Hà Thanh nằm tại vị trí tương đối đắc địa, thuộc quy hoạch mở rộng về hướng Tây Bắc của TP.Quy Nhơn và thuộc hành lang kinh tế Đông Tây dọc theo Quốc lộ 19. Dự án này có khoảng 1.400 sản phẩm gồm đất nền, nhà phố và shophouse. Trong năm 2024, PDR đã mở bán gần 600 sản phẩm và còn khoảng 800 sản phẩm tiếp tục được mở bán trong năm 2025 - 2026. Ngoài ra, giá đất tại Quy Nhơn hiện đang thấp hơn so với các thành phố biển khác trong khu vực Nam Trung Bộ, cùng với tình trạng thiếu hụt các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ tạo tiềm năng tăng giá cho dự án Bắc Hà Thanh nhờ được quy hoạch bài bản, sở hữu tổ hợp phố thương mại, giáo dục, công viên, đại lộ. Bên cạnh đó do các sản phẩm của dự án là căn hộ thấp tầng, thời gian thi công ngắn nên có thể đẩy nhanh tiến độ bàn giao. Điều này sẽ cải thiện vòng quay vốn, giúp công ty có thêm nguồn lực để đầu tư các dự án gối đầu tiếp theo. Năm 2025, PDR có thể bàn giao khoảng 400 căn hộ tại dự án này với mức giá bán dao động từ 4 – 5 tỷ đồng/căn. 
5.	Đối thủ và thị phần
Trong nhóm bất động sản nhà ở, PDR xếp vào nhóm Mid-cap, cùng “mâm” với NLG, DXG, KDH, AGG… so với nhóm dẫn đầu như VHM – VIC – VRE.
	Tăng trưởng doanh thu 3 năm: -28%, thấp hơn trung bình ngành, nhưng đã cải thiện trong 4 Quý gần nhất;
	Biên lợi nhuận gộp: 40.1% – khá tốt so với ngành;
	ROE 4 quý gần nhất 5%, trung bình so với ngành.
Nhìn chung, PDR không phải doanh nghiệp dẫn đầu thị phần, nhưng có lợi thế quỹ đất tại các khu vực mới nổi – một hướng đi rõ nét và phù hợp với chiến lược dài hạn.
6.	Đánh giá ngành
Ngành BĐS nhà ở đang đứng ở giai đoạn phục hồi sau hai năm “đóng băng”. Các yếu tố tích cực: (1) lãi suất duy trì mức thấp hơn so với 2022–2023, (2) pháp lý dự án cải thiện nhờ các nghị định mới, (3) nhu cầu nhà ở thật vẫn rất lớn
Tuy nhiên, điểm hạn chế chung của ngành: (1) khả năng hấp thụ thị trường còn yếu, (2) doanh nghiệp dùng đòn bẩy vẫn chịu áp lực tái cấu trúc, (3) tiến độ dự án phụ thuộc rất lớn vào pháp lý
PDR là một ví dụ điển hình cho xu thế này: sở hữu quỹ đất tốt nhưng doanh thu chưa bứt phá vì thị trường chưa thuận lợi.
7.	Tình hình tài chính
Tổng tài sản PDR tăng đều giai đoạn 2019–2022, nhưng chững lại từ 2023–2024 khi doanh nghiệp giảm tốc độ đầu tư và tập trung xử lý nợ. Đến cuối Q3/2025, tổng tài sản khoảng 24.246 tỷ, đi ngang so với 2023.
Mức độ sử dụng nợ vay của PDR có xu hướng tăng kể từ năm 2024 khi công ty thực hiện đầu tư các dự án như Bắc Hà Thanh và Thuận An 1&2. Tính đến hết Q3/2025, tỷ lệ nợ vay/VCSH đạt 0,49 lần, tăng so với mức 0,4 lần cùng kỳ. Nhìn chung, so với trung bình ngành là 0,8 lần, mức độ sử dụng đòn bẩy của PDR tương đối an toàn, phù hợp với quy mô và tiến độ của các dự án công ty đang đầu tư. Xét về cơ cấu nợ vay, nợ dài hạn chiếm 80%, tương đương 4,7 nghìn tỷ đồng (+54% svck). Sau khi mua lại toàn bộ trái phiếu vào cuối năm 2023, PDR chủ yếu huy động vốn thông qua các tổ chức tín dụng với lãi suất từ 8 - 12%/năm. Mặt khác. khả năng đáp ứng nghĩa vụ chi trả nợ vay của công ty cũng được đánh giá là phù hợp, thể hiện có tỷ lệ EBIT/lãi vay Q3/2025 đạt 2,6 lần, cao hơn so với trung bình ngành là 1,6 lần. Điều này cho thấy PDR chưa gặp áp lực tài chính trong ngắn hạn.
Khả năng sinh lời Năm 2024–Q3/2025 là giai đoạn lợi nhuận thấp do hạn chế dự án. Các chỉ số: Biên LN gộp > 40% – vẫn tốt; LN ròng thấp, ROA – ROE giảm mạnh, Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận âm mạnh
8.	Kế hoạch kinh doanh và khả năng hoàn thành kế hoạch
PDR thường đặt kế hoạch tương đối thận trọng trong bối cảnh tái cấu trúc. Các năm gần đây, doanh nghiệp không hoàn thành được kế hoạch lợi nhuận, do thị trường và pháp lý không thuận lợi.
Tuy nhiên, từ 2025 trở đi, PDR dự kiến hoàn thiện pháp lý một số dự án trọng điểm, có thể tạo nguồn thu mới. Tính đến hết quý 3/2025, PDR mới chỉ hoàn thành chưa đến 30% kế hoạch doanh thu, lợi nhuận. Khả năng hoàn thành kế hoạch sẽ phụ thuộc vào: Tốc độ triển khai dự án tại Bình Định và Bình Dương (đã trình bày ở phần sản phẩm); khả năng bán hàng trở lại khi mặt bằng lãi suất ổn định, mức độ cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh
9.	So sánh ngành và vị thế
Trong bảng so sánh ngành:
	Tăng trưởng EPS âm mạnh – phản ánh chu kỳ khó khăn;
	P/B 1.8, trung bình so với mặt bằng chung;
	GTGD giao dịch 20 phiên: 236 tỷ, cho thấy thanh khoản tốt;
	Xu hướng sức khỏe tài chính ngành: điểm 3/9, PDR đạt mức trung bình thấp
Nói cách khác: PDR đang ở giai đoạn đáy của chu kỳ tài chính – hoạt động tái cấu trúc gần hoàn tất nhưng lợi nhuận chưa hồi phục.
10.	Kết luận
Điểm tích cực:
	Quỹ đất lớn, giá vốn thấp tại các địa phương đang phát triển;
	Biên lợi nhuận gộp tốt so với ngành;
	Rủi ro tài chính hạ nhiệt;
	Thanh khoản cổ phiếu tốt, được thị trường quan tâm
Điểm chưa tích cực:
	Tốc độ bán hàng và triển khai dự án chậm;
	Lợi nhuận thấp và chưa có tín hiệu bứt phá;
	Phụ thuộc nhiều vào pháp lý địa phương;
	ROE và ROA thấp, tăng trưởng âm
Nhìn tổng thể, PDR giống một doanh nghiệp đang đi qua “khe cửa hẹp”: phải xử lý di sản của chu kỳ tăng nóng, tái cơ cấu tài chính, sau đó mới bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Đây không phải doanh nghiệp dành cho nhà đầu tư ưa sự bùng nổ nhanh, mà chờ đợi PDR chuyển mình từ bộ máy cồng kềnh sang tổ chức gọn nhẹ, ít nợ và hiệu quả hơn.
11.	Thông tin bổ sung
Nhà đầu tư cần lưu ý liên quan đến động thái giao dịch của cổ đông lớn. Cuối năm 2022 đến đầu 2023, ông Nguyễn Văn Đạt đã bán khoảng 88 triệu cổ phiếu PDR, giảm tỷ lệ sở hữu cá nhân từ 36,7% xuống 27,7%. Hình thức giao dịch chủ yếu là bán thỏa thuận trong bối cảnh cổ phiếu bị giảm sâu, phải bán giải chấp do biến động giá và áp lực ký quỹ từ các khoản vay cầm cố cổ phiếu. Sự kiện này ảnh hưởng mạnh đến niềm tin cổ đông và dẫn đến chuỗi phiên giảm sàn liên tục của cổ phiếu PDR cuối năm 2022. Tuy nhiên, đến giữa năm 2024, công ty thực hiện phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (giá 10.000 đồng/cp). Trong đợt này, ông Nguyễn Văn Đạt mua thêm khoảng 51,5 triệu cổ phiếu, còn Công ty TNHH Phát Đạt Holdings – đơn vị liên quan – mua 12,3 triệu cổ phiếu, giúp tổng tỷ lệ nắm giữ kết hợp của ông Đạt và bên liên quan duy trì ở mức khoảng 36%. Những hoạt động mua bán này khá linh hoạt, năm 2025, hệ sinh thái của ông Đạt lại bán ra 88 triệu cổ phiếu, thu về khoảng 2.000 tỷ đồng. 
Ngoài ra, tháng 3/2025, UBCKNN quyết định xử phạt hành chính đối với bà Nguyễn Thị Phương Thảo và ông Phan Thành Tâm về hành vi thao túng thị trường chứng khoán, cụ thể là cổ phiếu PDR. Bà Thảo và ông Tâm đã sử dụng nhiều tài khoản giao dịch để mua bán liên tục, nhằm tạo ra cung cầu giả tạo, đẩy giá cổ phiếu PDR, gây ảnh hưởng đến thị trường. Giữa bà Thảo và PDR có mối liên hệ: Bà Thảo từng làm việc nhiều năm tại PDR, đảm nhiệm nhiều vị trí quan trọng như Kế toán trưởng, Trưởng Ban Kiểm soát nội bộ, Trợ lý đối ngoại Ban TGĐ. Việc liên đới gián tiếp với nhóm thao túng cổ phiếu PDR đã ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm.
12.	Lưu ý: DoFin tập trung chia sẻ kiến thức, không nhận tin nhắn riêng, khuyến nghị mua bán, xây dựng room VIP hay dịch vụ đào tạo (kết thúc từ 25/09/2025). Bất kỳ lời mời nào liên quan đến nội dung trên đều là giả mạo. Xin hãy bình luận lịch sự.
