Vinhomes đạt 33.323 tỷ đồng doanh thu thuần qu&#253; 3/2024, lập kỷ lục mới”, “Doanh thu qu&#253; III/2024 của Vinhomes đạt kỷ lục”,… Những ti&#234;u đề mỹ miều n&#224;y xuất hiện tr&#224;n ngập tr&#234;n c&#225;c phương tiện truyền th&#244;ng khi n&#243;i về kết quả kinh doanh qu&#253; 3 của Vinhomes. Tuy nhi&#234;n, bức tranh to&#224;n cảnh lại kh&#244;ng ho&#224;n to&#224;n tươi s&#225;ng như những g&#236; được t&#244; vẽ. Mặc d&#249; doanh thu thuần qu&#253; III/2024 đạt hơn 33.300 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với c&#249;ng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế lại giảm 16%, chỉ c&#242;n gần 9.000 tỷ đồng.
Thực tế, nh&#236;n v&#224;o kết quả kinh doanh 9 th&#225;ng đầu năm 2024, bức tranh t&#224;i ch&#237;nh của Vinhomes c&#224;ng trở n&#234;n k&#233;m sắc. Doanh thu giảm mạnh 26%, đạt hơn 69.900 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận chỉ đạt 20.600 tỷ đồng, giảm tới 36% so với c&#249;ng kỳ năm 2023. Với kết quả n&#224;y, Vinhomes mới chỉ ho&#224;n th&#224;nh khoảng 58-59% kế hoạch doanh thu v&#224; lợi nhuận cả năm. Vậy “kỷ lục mới” được nhắc đến ở đ&#226;y thực chất l&#224; g&#236;?
Một điểm đ&#225;ng b&#225;o động l&#224; d&#242;ng tiền kinh doanh (Lưu chuyển tiền thuần (sử dụng v&#224;o)/từ hoạt động kinh doanh) của Vinhomes bị th&#226;m hụt hơn 18.600 tỷ đồng trong 9 th&#225;ng đầu năm, bất chấp việc c&#244;ng ty vẫn b&#225;o l&#227;i hơn 20.600 tỷ đồng. 
Điều n&#224;y cho thấy doanh thu của Vinhomes chưa đủ để b&#249; đắp cho c&#225;c khoản chi ph&#237; hoạt động đang tăng mạnh, đặc biệt l&#224; chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh tăng gần 63%, l&#234;n hơn 1.500 tỷ đồng. Chi ph&#237; b&#225;n h&#224;ng v&#224; chi ph&#237; quản l&#253; cũng tăng vọt lần lượt 138,5% v&#224; 74,4% so với c&#249;ng kỳ, l&#234;n hơn 1.600 tỷ đồng v&#224; hơn 1.100 tỷ đồng. N&#243;i c&#225;ch kh&#225;c, Vinhomes đang trong t&#236;nh trạng “l&#227;i tr&#234;n sổ s&#225;ch, lỗ tr&#234;n thực tế”, một nghịch l&#253; đ&#225;ng quan ngại.
 T&#236;nh trạng n&#224;y c&#224;ng trở n&#234;n nghi&#234;m trọng hơn khi x&#233;t đến việc Vinhomes đ&#227; nhận trước hơn 49.400 tỷ đồng từ kh&#225;ch h&#224;ng cho c&#225;c dự &#225;n bất động sản v&#224; hợp đồng x&#226;y dựng (gần 80% từ c&#225;c b&#234;n kh&#225;c v&#224; hơn 20% từ c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan) m&#224; vẫn rơi v&#224;o t&#236;nh trạng th&#226;m hụt d&#242;ng tiền. Điều n&#224;y cho thấy mức độ “đ&#243;i vốn” của doanh nghiệp lớn hơn nhiều so với những g&#236; thể hiện tr&#234;n b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh.
Nguy&#234;n nh&#226;n ch&#237;nh dẫn đến t&#236;nh trạng th&#226;m hụt d&#242;ng tiền l&#224; KHOẢN PHẢI THU tăng vọt l&#234;n tới 62.000 tỷ đồng, trong đ&#243; đ&#225;ng ch&#250; &#253; l&#224; KHOẢN TIỀN TẠM ỨNG GIẢI PH&#211;NG MẶT BẰNG l&#234;n tới 95.400 tỷ đồng, tăng gần 55.900 tỷ đồng so với đầu năm. Khoản phải thu tăng đột biến n&#224;y c&#243; thể xuất ph&#225;t từ việc Vinhomes đẩy mạnh sản xuất kinh doanh. Tuy nhi&#234;n, đ&#226;y cũng l&#224; một dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro, bởi lẽ khoản phải thu lu&#244;n đi k&#232;m với khả năng kh&#244;ng thu hồi được. Hơn nữa, việc “tiền nằm im” trong c&#225;c khoản phải thu khiến Vinhomes gặp kh&#243; khăn trong việc c&#226;n đối d&#242;ng tiền cho c&#225;c hoạt động kh&#225;c, chẳng hạn như chương tr&#236;nh mua lại 370 triệu cổ phiếu quỹ.
Mặc d&#249; LƯỢNG TIỀN MẶT của c&#244;ng ty tăng hơn 3.000 tỷ đồng, đạt 20.600 tỷ đồng, con số n&#224;y vẫn chưa phải l&#224; kỷ lục, bởi trong qu&#253; II/2022, Vinhomes từng nắm giữ hơn 29.800 tỷ đồng tiền mặt. Đ&#225;ng n&#243;i hơn, nguồn gốc của 20.600 tỷ đồng tiền mặt hiện tại chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư v&#224; t&#224;i ch&#237;nh, chứ kh&#244;ng phải từ hoạt động kinh doanh cốt l&#245;i.
NGUỒN GỐC SỐ TIỀN MẶT CỦA VINHOMES QU&#221; 3 , 2024
Cụ thể, từ đầu năm tới nay l&#224; d&#242;ng tiền gần 15.000 tỷ đồng từ hoạt động t&#224;i ch&#237;nh (lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động t&#224;i ch&#237;nh). Trong kỳ, Vinhomes đ&#227; tăng vay nợ, b&#234;n cạnh việc thanh to&#225;n c&#225;c khoản nợ đến hạn. Việc tăng nợ vay đ&#227; gi&#250;p Vinhomes duy tr&#236; lượng tiền mặt để hoạt động trong kỳ.
Trong 9 th&#225;ng đầu năm, nợ vay của Vinhomes đ&#227; tăng gần 15.500 tỷ đồng, đạt mức gần 72.200 tỷ đồng v&#224;o cuối qu&#253; 3. Khoản n&#224;y chưa bao gồm gần 1.800 tỷ đ&#227; được vốn ho&#225; l&#227;i vay. K&#233;o theo chi ph&#237; l&#227;i vay cũng tăng từ hơn 710 tỷ đồng từ qu&#253; III 2023 l&#234;n hơn 1.500 tỷ c&#249;ng kỳ năm nay. Trong đ&#243;, tr&#225;i phiếu ph&#225;t h&#224;nh đến qu&#253; 3 l&#224; hơn 23.700 tỷ đồng, v&#224; c&#243; hơn 2.400 tỷ đồng được ph&#225;t h&#224;nh bởi Techcombank Security (TCBS) được đảm bảo bằng một số CỔ PHIẾU NI&#202;M YẾT.
Vốn ho&#225; l&#227;i vay l&#224; việc chi ph&#237; l&#227;i vay sẽ được đưa v&#224;o gi&#225; vốn h&#224;ng b&#225;n cho đến khi h&#224;ng bắt đầu được b&#225;n. V&#237; dụ như bạn mua căn hộ 10 tỷ, bạn vay 5 tỷ v&#224; l&#227;i vay l&#224; 1 tỷ sau 1 năm. Th&#236; sau 1 năm bạn b&#225;n 15 tỷ, bạn trừ đi 6 tỷ gồm 5 tỷ vay v&#224; 1 tỷ l&#227;i vay th&#236; bạn lời 9 tỷ. Việc cộng chi ph&#237; l&#227;i vay l&#224; 1 tỷ v&#224;o để t&#237;nh lời ch&#237;nh l&#224; vốn ho&#225; l&#227;i vay. 
Chưa kể, hiện nay tất cả c&#225;c tr&#225;i phiếu của Vinhomes trị gi&#225; gần 27.500 tỷ đồng đều c&#243; đơn vị tư vấn ph&#225;t h&#224;nh đều l&#224; TCBS đa số đều được đảm bảo bằng t&#224;i sản bất động sản. Sau thương vụ lừa đảo Ocean Park v&#224; Grand World được phanh phui th&#236; kh&#244;ng biết bao nhi&#234;u phần t&#224;i sản đảm bảo bất động sản n&#224;y “nh&#250;ng ch&#224;m” trong mớ tr&#225;i phiếu từ TCBS n&#224;y. 
Ngo&#224;i ra, Vinhomes c&#242;n thu gần 10.200 tỷ đồng từ hoạt động đầu tư (lưu chuyển tiền thuần sử dụng v&#224;o hoạt động đầu tư). Đ&#225;ng ch&#250; &#253; nhất c&#243; lẽ l&#224; khoản thanh l&#253; c&#225;c khoản đầu tư, mang lại cho Vinhomes khoản tiền r&#242;ng tới hơn 48.000 tỷ đồng.  Khoản tiền n&#224;y đủ để b&#249; đắp cho c&#225;c khoản đầu tư kh&#225;c của Vinhomes như  g&#243;p vốn doanh nghiệp kh&#225;c, cho c&#225;c đơn vị kh&#225;c vay, thu l&#227;i từ cổ tức, hay l&#224; thanh l&#253; c&#225;c khoản đầu tư v.v…
Mặc d&#249; đ&#226;y kh&#244;ng phải l&#224; b&#225;o c&#225;o kiểm to&#225;n n&#234;n kh&#244;ng c&#243; thuyết minh chi tiết c&#225;c khoản tho&#225;i vốn c&#244;ng ty, nhưng nếu đối chiếu với danh s&#225;ch c&#244;ng ty li&#234;n kết trong b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh B&#225;n ni&#234;n 2024 th&#236; trong qu&#253; III 2024 Vinhomes đ&#227; tho&#225;i vốn khỏi hai c&#244;ng ty l&#224; C&#244;ng ty Trường Lộc v&#224; C&#244;ng ty Ph&#225;t Đạt khi trong b&#225;o c&#225;o b&#225;n ni&#234;n 2024 c&#242;n 2 c&#244;ng ty n&#224;y. Tuy nhi&#234;n, nếu c&#225;c c&#244;ng ty được th&#224;nh lập v&#224; b&#225;n trong qu&#253; 3 th&#236; vẫn sẽ l&#224; c&#225;c ẩn số. V&#237; dụ như c&#244;ng ty dự &#225;n SV Holding b&#225;n hơn 5.400 tỷ đồng cho MIK chỉ trong 10 ng&#224;y th&#224;nh lập v&#224;o th&#225;ng 11.2023. 
Nhắc tới Trường Lộc v&#224; Ph&#225;t Đạt th&#236; ch&#237;nh Vinhomes đ&#227; tho&#225;i vốn phần lớn khỏi hai c&#244;ng ty con l&#224; Trường Lộc v&#224; Ph&#225;t Đạt v&#224; hạch to&#225;n lợi nhuận gần 8.400 tỷ đồng trong b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh năm 2023. 
Gi&#225;m đốc 9X Nguyễn Phi Long của c&#244;ng ty Trường Lộc c&#249;ng vợ Nguyễn Thị Hồng Kiều cũng đ&#227; mua một loạt căn hộ gồm 13 nh&#224; ở ri&#234;ng lẻ ở Vinhomes Star City Thanh Ho&#225;, 26 căn tại Vinhomes Vũ Y&#234;n v&#224;o th&#225;ng Bảy, 2024. Trước đ&#243;, v&#224;o cuối 2022, vợ chồng &#244;ng Long b&#224; Kiều cũng mua 70 căn Ocean Park 3. Ngo&#224;i ra, &#244;ng Long cũng sở hữu 51% cổ phần C&#244;ng ty TNHH Đầu tư v&#224; Ph&#225;t triển Hưng Nghĩa (đơn vị sở hữu 49% cổ phần Bất động sản Trường Lộc), tương đương vốn g&#243;p 1.610 tỷ đồng.
Danh t&#237;nh doanh nh&#226;n 9X mua 39 căn hộ của Vinhomes chỉ trong 1 ng&#224;y - Lưu web 
Trước đ&#243;, C&#244;ng ty Trường Lộc v&#224; C&#244;ng ty Bất động sản Ph&#225;t Đạt đều k&#253; kết hợp đồng hợp t&#225;c đầu tư với C&#244;ng ty Cổ phần Ph&#225;t triển Th&#224;nh Phố Xanh li&#234;n quan đến ph&#226;n chia lợi nhuận hợp t&#225;c kinh doanh của Dự &#225;n Khu vui chơi giải tr&#237;, nh&#224; ở v&#224; c&#244;ng vi&#234;n sinh th&#225;i đảo Vũ Y&#234;n tại Phường Đ&#244;ng Hải 1, quận Hải An v&#224; x&#227; Thủy Triều, huyện Thủy Nguy&#234;n, TP. Hải Ph&#242;ng (thường gọi l&#224; Vinhomes Vũ Y&#234;n Hải Ph&#242;ng).
C&#244;ng ty Trường Lộc v&#224; C&#244;ng ty Bất động sản Ph&#225;t Đạt mới huy động th&#224;nh c&#244;ng 5.400 tỷ đồng tr&#225;i phiếu. Hai l&#244; tr&#225;i phiếu n&#224;y c&#249;ng huy động th&#224;nh c&#244;ng chỉ trong v&#242;ng 1 ng&#224;y (12/9), kỳ hạn 1 năm, l&#227;i suất cố định 12%/năm.
Vậy c&#225;c c&#244;ng ty Trường Lộc, Ph&#225;t Đạt, hay kể cả Hưng Nghĩa n&#224;y c&#243; phải l&#224; c&#244;ng ty vỏ bọc để x&#224;o nấu doanh thu cho Vinhomes kh&#244;ng th&#236; mọi người tự đ&#225;nh gi&#225;. Lưu &#253; l&#224; d&#242;ng tiền từ Ph&#225;t Đạt v&#224; Trường Lộc sẽ được t&#237;nh v&#224;o doanh thu của Vinhomes v&#236; c&#244;ng ty đ&#227; kh&#244;ng c&#242;n nắm cổ phần của Trường Lộc v&#224; Ph&#225;t Đạt nữa. V&#237; dụ như c&#225;i hợp đồng hợp t&#225;c của Nam An cho VinFast gi&#250;p VinGroup tăng doanh thu l&#234;n hơn 5.000 tỷ m&#224; t&#244;i đ&#227; khui ra trong vụ giấu nợ ẩn m&#236;nh của VinGroup đ&#236;nh đ&#225;m chắc giờ ai cũng biết. 
L&#195;I 4.100 TỶ ĐỒNG TỪ HỢP T&#193;C ĐẦU TƯ
Doanh thu t&#224;i ch&#237;nh qu&#253; 3 của Vinhomes đạt gần 5.500 tỷ đồng. Trong đ&#243;, c&#243; tới hơn 4.100 tỷ đồng l&#224; c&#225;c khoản thu nhập từ hợp đồng hợp t&#225;c đầu tư v&#224; kinh doanh. Nếu t&#237;nh trong 9 th&#225;ng đầu năm, th&#236; Vinhomes thu được hơn 10.600 tỷ đồng từ khoản mục n&#224;y. 
Mặc d&#249; qu&#253; 3 b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh của Vinhomes kh&#244;ng thuyết minh hơn 4.100 tỷ kia th&#236; 6.500 tỷ doanh thu t&#224;i ch&#237;nh trong nửa đầu năm 2024 th&#236; lại c&#243;, chủ yếu tới từ lợi nhuận được chia từ c&#225;c hợp đồng hợp t&#225;c với c&#244;ng ty mẹ l&#224; Vingroup v&#224; c&#225;c c&#244;ng ty trong c&#249;ng tập đo&#224;n. Kiểu c&#243; thể như hợp đồng Trường Lộc v&#224; Ph&#225;t Đạt k&#253; kết với Th&#224;nh Phố Xanh, hay như l&#224; hợp đồng hợp t&#225;c đầu tư hơn 5.000 tỷ của Nam An v&#224;o VinFast ở năm 2023 đ&#227; nhắc ở tr&#234;n.
Nếu ta nh&#236;n v&#224;o biểu đồ Doanh thu t&#224;i ch&#237;nh v&#224; Lợi nhuận sau thuế của Vinhomes trong c&#225;c năm qua, sẽ thấy rằng Doanh thu từ hoạt động t&#224;i ch&#237;nh c&#224;ng ng&#224;y chiếm một tỷ trọng kh&#225; lớn so với Lợi nhuận sau thuế của Vinhomes. Thực tế th&#236; từ qu&#253; 3 năm ngo&#225;i, doanh thu t&#224;i ch&#237;nh của Vinhomes bắt đầu dịch chuyển từ c&#225;c thương vụ tho&#225;i vốn sang c&#225;c hợp đồng hợp t&#225;c đầu tư v&#224; kinh doanh m&#224; chủ yếu từ tập đo&#224;n mẹ Vingroup v&#224; c&#225;c c&#244;ng ty con c&#249;ng tập đo&#224;n. 
THƯƠNG VỤ MUA 370 TRIỆU CỔ PHIẾU QUỸ.
Mặc d&#249; kh&#244;ng bắt buộc phải mua bằng mọi gi&#225;, Vinhomes vẫn phải tu&#226;n thủ quy chế giao dịch bắt buộc phải đặt lệnh mua v&#224;o từ 11,1 triệu đến 37 triệu cổ phiếu mỗi phi&#234;n trong v&#242;ng một th&#225;ng. Với quy định n&#224;y, chắc chắn Vinhomes sẽ phải chi h&#224;ng ngh&#236;n tỷ đồng để mua lại cổ phiếu quỹ, bởi v&#236; chỉ cần Vinhomes ra lệnh mua, sẽ c&#243; rất nhiều nh&#224; đầu tư kh&#225;c đang chờ sẵn để b&#225;n cổ phiếu cho c&#244;ng ty.
Ước t&#237;nh sau 13 phi&#234;n giao dịch, tức l&#224; hơn một nửa thời gian dự kiến của chương tr&#236;nh mua lại 370 triệu cổ phiếu quỹ, Vinhomes đ&#227; chi gần 5.000 tỷ đồng để mua v&#224;o 113,5 triệu cổ phiếu VHM. Con số n&#224;y tương đương với 30,68% tổng số lượng cổ phiếu đăng k&#253; mua lại.
Theo th&#244;ng tin cập nhật từ Sở Giao dịch Chứng kho&#225;n TP.HCM (HoSE), t&#237;nh đến hết ng&#224;y 8/11, Vinhomes đ&#227; mua lại tổng cộng 113,5 triệu cổ phiếu quỹ VHM, đạt 30,68% kế hoạch. Gi&#225; cổ phiếu VHM tr&#234;n thị trường đến ng&#224;y 8/11 đ&#227; giảm xuống c&#242;n 40.000 đồng/cổ phiếu, giảm 17% so với mức gi&#225; tại thời điểm bắt đầu chương tr&#236;nh mua lại cổ phiếu quỹ. Điều n&#224;y cho thấy nhiều nh&#224; đầu tư c&#243; xu hướng đầu cơ ngắn hạn, chấp nhận b&#225;n ra để chốt lời thay v&#236; tin tưởng v&#224;o tiềm năng tăng trưởng d&#224;i hạn của c&#244;ng ty.
Về cơ cấu cổ đ&#244;ng, hiện tại Vinhomes chỉ c&#243; một cổ đ&#244;ng lớn duy nhất l&#224; VinGroup. Hai tổ chức nước ngo&#224;i l&#224; GIC (thuộc ch&#237;nh phủ Singapore) v&#224; Viking đều sở hữu dưới 5% cổ phần của Vinhomes, do đ&#243; nếu họ c&#243; b&#225;n ra cổ phiếu cũng kh&#244;ng bắt buộc phải c&#244;ng bố th&#244;ng tin. Tuy nhi&#234;n, theo ghi nhận tr&#234;n thị trường, cổ phiếu VHM thường xuy&#234;n nằm trong danh s&#225;ch c&#225;c cổ phiếu bị khối ngoại b&#225;n r&#242;ng mạnh trong suốt 13 phi&#234;n giao dịch vừa qua.
KẾT LUẬN 
Thực tế ph&#226;n t&#237;ch c&#243; thể thấy rằng, đằng sau &#225;nh h&#224;o nho&#225;ng c&#225;i danh xưng “kỷ lục” của kết quả kinh doanh Vinhomes tr&#234;n mặt b&#225;o l&#224; một sự thật d&#242;ng tiền th&#226;m hụt nặng. Nợ vay tăng cao. X&#224;o nấu sổ s&#225;ch. Chi ph&#237; tăng cao hơn kh&#244;ng tương ứng với doanh thu thu được. V&#224; dĩ nhi&#234;n, những sự thật n&#224;y mọi người chỉ c&#243; thể được nghe thấy ở tr&#234;n n&#224;y. N&#234;n coi b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh của Vinhomes th&#236; đừng coi b&#225;o ch&#237; Việt Nam.

Vinhomes đạt 33.323 tỷ đồng doanh thu thuần quý 3/2024, lập kỷ lục mới”, “Doanh thu quý III/2024 của Vinhomes đạt kỷ lục”,… Những tiêu đề mỹ miều này xuất hiện tràn ngập trên các phương tiện truyền thông khi nói về kết quả kinh doanh quý 3 của Vinhomes. Tuy nhiên, bức tranh toàn cảnh lại không hoàn toàn tươi sáng như những gì được tô vẽ. Mặc dù doanh thu thuần quý III/2024 đạt hơn 33.300 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế lại giảm 16%, chỉ còn gần 9.000 tỷ đồng.
Thực tế, nhìn vào kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2024, bức tranh tài chính của Vinhomes càng trở nên kém sắc. Doanh thu giảm mạnh 26%, đạt hơn 69.900 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận chỉ đạt 20.600 tỷ đồng, giảm tới 36% so với cùng kỳ năm 2023. Với kết quả này, Vinhomes mới chỉ hoàn thành khoảng 58-59% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Vậy “kỷ lục mới” được nhắc đến ở đây thực chất là gì?
Một điểm đáng báo động là dòng tiền kinh doanh (Lưu chuyển tiền thuần (sử dụng vào)/từ hoạt động kinh doanh) của Vinhomes bị thâm hụt hơn 18.600 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, bất chấp việc công ty vẫn báo lãi hơn 20.600 tỷ đồng. 
Điều này cho thấy doanh thu của Vinhomes chưa đủ để bù đắp cho các khoản chi phí hoạt động đang tăng mạnh, đặc biệt là chi phí tài chính tăng gần 63%, lên hơn 1.500 tỷ đồng. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý cũng tăng vọt lần lượt 138,5% và 74,4% so với cùng kỳ, lên hơn 1.600 tỷ đồng và hơn 1.100 tỷ đồng. Nói cách khác, Vinhomes đang trong tình trạng “lãi trên sổ sách, lỗ trên thực tế”, một nghịch lý đáng quan ngại.
 Tình trạng này càng trở nên nghiêm trọng hơn khi xét đến việc Vinhomes đã nhận trước hơn 49.400 tỷ đồng từ khách hàng cho các dự án bất động sản và hợp đồng xây dựng (gần 80% từ các bên khác và hơn 20% từ các bên liên quan) mà vẫn rơi vào tình trạng thâm hụt dòng tiền. Điều này cho thấy mức độ “đói vốn” của doanh nghiệp lớn hơn nhiều so với những gì thể hiện trên báo cáo tài chính.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thâm hụt dòng tiền là KHOẢN PHẢI THU tăng vọt lên tới 62.000 tỷ đồng, trong đó đáng chú ý là KHOẢN TIỀN TẠM ỨNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG lên tới 95.400 tỷ đồng, tăng gần 55.900 tỷ đồng so với đầu năm. Khoản phải thu tăng đột biến này có thể xuất phát từ việc Vinhomes đẩy mạnh sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây cũng là một dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro, bởi lẽ khoản phải thu luôn đi kèm với khả năng không thu hồi được. Hơn nữa, việc “tiền nằm im” trong các khoản phải thu khiến Vinhomes gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền cho các hoạt động khác, chẳng hạn như chương trình mua lại 370 triệu cổ phiếu quỹ.
Mặc dù LƯỢNG TIỀN MẶT của công ty tăng hơn 3.000 tỷ đồng, đạt 20.600 tỷ đồng, con số này vẫn chưa phải là kỷ lục, bởi trong quý II/2022, Vinhomes từng nắm giữ hơn 29.800 tỷ đồng tiền mặt. Đáng nói hơn, nguồn gốc của 20.600 tỷ đồng tiền mặt hiện tại chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư và tài chính, chứ không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
NGUỒN GỐC SỐ TIỀN MẶT CỦA VINHOMES QUÝ 3 , 2024
Cụ thể, từ đầu năm tới nay là dòng tiền gần 15.000 tỷ đồng từ hoạt động tài chính (lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính). Trong kỳ, Vinhomes đã tăng vay nợ, bên cạnh việc thanh toán các khoản nợ đến hạn. Việc tăng nợ vay đã giúp Vinhomes duy trì lượng tiền mặt để hoạt động trong kỳ.
Trong 9 tháng đầu năm, nợ vay của Vinhomes đã tăng gần 15.500 tỷ đồng, đạt mức gần 72.200 tỷ đồng vào cuối quý 3. Khoản này chưa bao gồm gần 1.800 tỷ đã được vốn hoá lãi vay. Kéo theo chi phí lãi vay cũng tăng từ hơn 710 tỷ đồng từ quý III 2023 lên hơn 1.500 tỷ cùng kỳ năm nay. Trong đó, trái phiếu phát hành đến quý 3 là hơn 23.700 tỷ đồng, và có hơn 2.400 tỷ đồng được phát hành bởi Techcombank Security (TCBS) được đảm bảo bằng một số CỔ PHIẾU NIÊM YẾT.
Vốn hoá lãi vay là việc chi phí lãi vay sẽ được đưa vào giá vốn hàng bán cho đến khi hàng bắt đầu được bán. Ví dụ như bạn mua căn hộ 10 tỷ, bạn vay 5 tỷ và lãi vay là 1 tỷ sau 1 năm. Thì sau 1 năm bạn bán 15 tỷ, bạn trừ đi 6 tỷ gồm 5 tỷ vay và 1 tỷ lãi vay thì bạn lời 9 tỷ. Việc cộng chi phí lãi vay là 1 tỷ vào để tính lời chính là vốn hoá lãi vay. 
Chưa kể, hiện nay tất cả các trái phiếu của Vinhomes trị giá gần 27.500 tỷ đồng đều có đơn vị tư vấn phát hành đều là TCBS đa số đều được đảm bảo bằng tài sản bất động sản. Sau thương vụ lừa đảo Ocean Park và Grand World được phanh phui thì không biết bao nhiêu phần tài sản đảm bảo bất động sản này “nhúng chàm” trong mớ trái phiếu từ TCBS này. 
Ngoài ra, Vinhomes còn thu gần 10.200 tỷ đồng từ hoạt động đầu tư (lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động đầu tư). Đáng chú ý nhất có lẽ là khoản thanh lý các khoản đầu tư, mang lại cho Vinhomes khoản tiền ròng tới hơn 48.000 tỷ đồng.  Khoản tiền này đủ để bù đắp cho các khoản đầu tư khác của Vinhomes như  góp vốn doanh nghiệp khác, cho các đơn vị khác vay, thu lãi từ cổ tức, hay là thanh lý các khoản đầu tư v.v…
Mặc dù đây không phải là báo cáo kiểm toán nên không có thuyết minh chi tiết các khoản thoái vốn công ty, nhưng nếu đối chiếu với danh sách công ty liên kết trong báo cáo tài chính Bán niên 2024 thì trong quý III 2024 Vinhomes đã thoái vốn khỏi hai công ty là Công ty Trường Lộc và Công ty Phát Đạt khi trong báo cáo bán niên 2024 còn 2 công ty này. Tuy nhiên, nếu các công ty được thành lập và bán trong quý 3 thì vẫn sẽ là các ẩn số. Ví dụ như công ty dự án SV Holding bán hơn 5.400 tỷ đồng cho MIK chỉ trong 10 ngày thành lập vào tháng 11.2023. 
Nhắc tới Trường Lộc và Phát Đạt thì chính Vinhomes đã thoái vốn phần lớn khỏi hai công ty con là Trường Lộc và Phát Đạt và hạch toán lợi nhuận gần 8.400 tỷ đồng trong báo cáo tài chính năm 2023. 
Giám đốc 9X Nguyễn Phi Long của công ty Trường Lộc cùng vợ Nguyễn Thị Hồng Kiều cũng đã mua một loạt căn hộ gồm 13 nhà ở riêng lẻ ở Vinhomes Star City Thanh Hoá, 26 căn tại Vinhomes Vũ Yên vào tháng Bảy, 2024. Trước đó, vào cuối 2022, vợ chồng ông Long bà Kiều cũng mua 70 căn Ocean Park 3. Ngoài ra, ông Long cũng sở hữu 51% cổ phần Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hưng Nghĩa (đơn vị sở hữu 49% cổ phần Bất động sản Trường Lộc), tương đương vốn góp 1.610 tỷ đồng.
Danh tính doanh nhân 9X mua 39 căn hộ của Vinhomes chỉ trong 1 ngày - Lưu web 
Trước đó, Công ty Trường Lộc và Công ty Bất động sản Phát Đạt đều ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Phát triển Thành Phố Xanh liên quan đến phân chia lợi nhuận hợp tác kinh doanh của Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên tại Phường Đông Hải 1, quận Hải An và xã Thủy Triều, huyện Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng (thường gọi là Vinhomes Vũ Yên Hải Phòng).
Công ty Trường Lộc và Công ty Bất động sản Phát Đạt mới huy động thành công 5.400 tỷ đồng trái phiếu. Hai lô trái phiếu này cùng huy động thành công chỉ trong vòng 1 ngày (12/9), kỳ hạn 1 năm, lãi suất cố định 12%/năm.
Vậy các công ty Trường Lộc, Phát Đạt, hay kể cả Hưng Nghĩa này có phải là công ty vỏ bọc để xào nấu doanh thu cho Vinhomes không thì mọi người tự đánh giá. Lưu ý là dòng tiền từ Phát Đạt và Trường Lộc sẽ được tính vào doanh thu của Vinhomes vì công ty đã không còn nắm cổ phần của Trường Lộc và Phát Đạt nữa. Ví dụ như cái hợp đồng hợp tác của Nam An cho VinFast giúp VinGroup tăng doanh thu lên hơn 5.000 tỷ mà tôi đã khui ra trong vụ giấu nợ ẩn mình của VinGroup đình đám chắc giờ ai cũng biết. 
LÃI 4.100 TỶ ĐỒNG TỪ HỢP TÁC ĐẦU TƯ
Doanh thu tài chính quý 3 của Vinhomes đạt gần 5.500 tỷ đồng. Trong đó, có tới hơn 4.100 tỷ đồng là các khoản thu nhập từ hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh. Nếu tính trong 9 tháng đầu năm, thì Vinhomes thu được hơn 10.600 tỷ đồng từ khoản mục này. 
Mặc dù quý 3 báo cáo tài chính của Vinhomes không thuyết minh hơn 4.100 tỷ kia thì 6.500 tỷ doanh thu tài chính trong nửa đầu năm 2024 thì lại có, chủ yếu tới từ lợi nhuận được chia từ các hợp đồng hợp tác với công ty mẹ là Vingroup và các công ty trong cùng tập đoàn. Kiểu có thể như hợp đồng Trường Lộc và Phát Đạt ký kết với Thành Phố Xanh, hay như là hợp đồng hợp tác đầu tư hơn 5.000 tỷ của Nam An vào VinFast ở năm 2023 đã nhắc ở trên.
Nếu ta nhìn vào biểu đồ Doanh thu tài chính và Lợi nhuận sau thuế của Vinhomes trong các năm qua, sẽ thấy rằng Doanh thu từ hoạt động tài chính càng ngày chiếm một tỷ trọng khá lớn so với Lợi nhuận sau thuế của Vinhomes. Thực tế thì từ quý 3 năm ngoái, doanh thu tài chính của Vinhomes bắt đầu dịch chuyển từ các thương vụ thoái vốn sang các hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh mà chủ yếu từ tập đoàn mẹ Vingroup và các công ty con cùng tập đoàn. 
THƯƠNG VỤ MUA 370 TRIỆU CỔ PHIẾU QUỸ.
Mặc dù không bắt buộc phải mua bằng mọi giá, Vinhomes vẫn phải tuân thủ quy chế giao dịch bắt buộc phải đặt lệnh mua vào từ 11,1 triệu đến 37 triệu cổ phiếu mỗi phiên trong vòng một tháng. Với quy định này, chắc chắn Vinhomes sẽ phải chi hàng nghìn tỷ đồng để mua lại cổ phiếu quỹ, bởi vì chỉ cần Vinhomes ra lệnh mua, sẽ có rất nhiều nhà đầu tư khác đang chờ sẵn để bán cổ phiếu cho công ty.
Ước tính sau 13 phiên giao dịch, tức là hơn một nửa thời gian dự kiến của chương trình mua lại 370 triệu cổ phiếu quỹ, Vinhomes đã chi gần 5.000 tỷ đồng để mua vào 113,5 triệu cổ phiếu VHM. Con số này tương đương với 30,68% tổng số lượng cổ phiếu đăng ký mua lại.
Theo thông tin cập nhật từ Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE), tính đến hết ngày 8/11, Vinhomes đã mua lại tổng cộng 113,5 triệu cổ phiếu quỹ VHM, đạt 30,68% kế hoạch. Giá cổ phiếu VHM trên thị trường đến ngày 8/11 đã giảm xuống còn 40.000 đồng/cổ phiếu, giảm 17% so với mức giá tại thời điểm bắt đầu chương trình mua lại cổ phiếu quỹ. Điều này cho thấy nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu cơ ngắn hạn, chấp nhận bán ra để chốt lời thay vì tin tưởng vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của công ty.
Về cơ cấu cổ đông, hiện tại Vinhomes chỉ có một cổ đông lớn duy nhất là VinGroup. Hai tổ chức nước ngoài là GIC (thuộc chính phủ Singapore) và Viking đều sở hữu dưới 5% cổ phần của Vinhomes, do đó nếu họ có bán ra cổ phiếu cũng không bắt buộc phải công bố thông tin. Tuy nhiên, theo ghi nhận trên thị trường, cổ phiếu VHM thường xuyên nằm trong danh sách các cổ phiếu bị khối ngoại bán ròng mạnh trong suốt 13 phiên giao dịch vừa qua.
KẾT LUẬN 
Thực tế phân tích có thể thấy rằng, đằng sau ánh hào nhoáng cái danh xưng “kỷ lục” của kết quả kinh doanh Vinhomes trên mặt báo là một sự thật dòng tiền thâm hụt nặng. Nợ vay tăng cao. Xào nấu sổ sách. Chi phí tăng cao hơn không tương ứng với doanh thu thu được. Và dĩ nhiên, những sự thật này mọi người chỉ có thể được nghe thấy ở trên này. Nên coi báo cáo tài chính của Vinhomes thì đừng coi báo chí Việt Nam.