KDH - Ng&#244;i nh&#224; bền vững

1. Sức mạnh t&#224;i ch&#237;nh

- Bi&#234;n lợi nhuận tăng trưởng trở lại: KQKD của KDH trong qu&#253; 2/2024 đạt những con số kh&#225; t&#237;ch cực. Trong đ&#243;, doanh thu đạt 645 tỷ (+11% yoy), lợi nhuận trước thuế đạt 371 tỷ (+11% yoy), lần đầu ghi nhận tăng trưởng sau 3 qu&#253; giảm li&#234;n tiếp. (H&#236;nh 1)
+ Bi&#234;n lợi nhuận gộp đạt 79% nhờ tiếp tục b&#224;n giao c&#225;c căn hộ thấp tầng v&#224; biệt thự từ dự &#225;n The Classia.
+ Trong c&#249;ng qu&#253;, KDH đ&#227; b&#225;n một l&#244; đất trong h&#224;ng tồn kho do kh&#244;ng c&#242;n ph&#249; hợp với định hướng ph&#225;t triển, điều n&#224;y đ&#227; tạo ra khoản doanh thu bất thường.
 
- H&#224;ng tồn kho tăng trưởng đều: Gi&#225; trị h&#224;ng tồn kho của Khang Điền đ&#227; tăng th&#234;m khoảng 1.000 tỷ đồng trong qu&#253; 2. Đ&#225;ng ch&#250; &#253;, tổng gi&#225; trị tồn kho của dự &#225;n Foresta (dự &#225;n tổng từ hai dự &#225;n Clarita v&#224; Emeria) tại Thủ Đức đ&#227; đạt hơn 7.600 tỷ đồng, tương ứng với tiến độ thi c&#244;ng đạt khoảng 70% so với tổng mức đầu tư dự kiến. Đ&#225;nh gi&#225; từ b&#225;o c&#225;o t&#224;i ch&#237;nh kết hợp với tiến độ t&#237;ch cực n&#224;y, tăng tỷ lệ kỳ vọng Foresta sẽ bắt đầu mở b&#225;n c&#225;c căn th&#244; từ hai dự &#225;n v&#224;o qu&#253; 4 năm nay. (H&#236;nh 2)
 
- Cơ cấu vốn: Tỷ số Nợ vay giảm cho thấy c&#244;ng ty c&#243; xu hướng giảm bớt phụ thuộc v&#224;o nguồn vốn vay, cơ cấu t&#224;i ch&#237;nh an to&#224;n, tự chủ t&#224;i ch&#237;nh. (H&#236;nh 3)
 
- Trả cổ tức đều hằng năm: KDH l&#234;n kế hoạch trả cổ tức 10% cho năm 2024 (H&#236;nh 4)
 
2. Tiềm năng tăng trưởng (H&#236;nh 5)

- B&#224;n giao căn hộ tại The Privia sẽ th&#250;c đẩy tăng trưởng lợi nhuận cuối năm 2024:

C&#225;c căn hộ tại The Privia dự kiến sẽ được b&#224;n giao đến kh&#225;ch h&#224;ng theo th&#244;ng b&#225;o đ&#227; đưa ra từ chủ đầu tư. Kỳ vọng KDH c&#243; thể b&#224;n giao từ 80% - 100% số lượng căn hộ tương đương với tổng doanh thu dự &#225;n ước t&#237;nh khoảng 3.000 tỷ t&#237;nh đến thời điểm b&#224;n giao. (H&#236;nh 6)
 
- Kỳ vọng c&#225;c sản phẩm tại dự &#225;n Classia được b&#225;n hết:

T&#237;nh đến qu&#253; 2/2024, 97% sản phẩm tại dự &#225;n Classia của KDH đ&#227; được b&#225;n v&#224; b&#224;n giao. Hiện tại, dự &#225;n c&#242;n 4 sản phẩm nh&#224; phố, biệt thự với tổng doanh thu khoảng 100 tỷ v&#224; kỳ vọng c&#225;c sản phẩm c&#242;n lại n&#224;y sẽ được b&#225;n hết trong qu&#253; 4. (H&#236;nh 7)
 
- Mở b&#225;n dự &#225;n mới Foresta (gồm 2 dự &#225;n con Clarita v&#224; Emeria):

T&#237;nh đến th&#225;ng 7/2024, hạ tầng dự &#225;n Foresty đ&#227; h&#224;ng thiện tr&#234;n 95% theo c&#244;ng bố của KDH. Với việc dự &#225;n Privia đ&#227; được b&#225;n hết to&#224;n bộ trong hơn 1 qu&#253; c&#244;ng bố th&#244;ng tin mở b&#225;n, b&#234;n cạnh đ&#243;, nhiều dự &#225;n kh&#225;c của KDH đều c&#243; tỷ lệ hấp thụ cao gần 100%. Từ đ&#226;y c&#243; thể kỳ vọng việc mở b&#225;n Foresta của KDH sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt trong khoảng thời gian cuối năm 2024.

- Luật Đất đai sửa đổi:

+ Luật đất đai mới quy định việc mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp phải qua qu&#225; tr&#236;nh đấu thầu c&#244;ng khai, minh bạch.
+ Doanh nghiệp phải chứng minh khả năng sử dụng đất hiệu quả, tr&#225;nh t&#236;nh trạng mua đất nhưng kh&#244;ng ph&#225;t triển m&#224; chỉ giữ lại để đầu cơ.
+ Việc &#225;p dụng khung gi&#225; đất theo nguy&#234;n tắc thị trường khiến chi ph&#237; giải ph&#243;ng mặt bằng tăng cao v&#224; g&#226;y kh&#243; khăn trong việc x&#225;c định thuế, tiền sử dụng đất. V&#236; vậy, c&#243; thể kỳ vọng những doanh nghiệp đ&#227; ho&#224;n thiện kh&#226;u đ&#243;ng tiền đất v&#224; sở hữu quỹ đất sạch như KDH sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn n&#224;y.

=&gt; KDH sở hữu quỹ đất lớn hơn 650ha tập trung của yếu ở th&#224;nh phố Thủ Đức v&#224; huyện B&#236;nh Ch&#225;nh, đ&#226;y sẽ l&#224; một lợi thế to lớn cho sự ph&#225;t triển sắp tới của c&#244;ng ty.

3.	Yếu tố rủi ro

- Tiến độ dự &#225;n Foresta kh&#244;ng đạt kỳ vọng v&#224; chưa thể mở b&#225;n trong qu&#253; 4/2024.
- Thị trường BĐS suy yếu, kh&#244;ng đủ hấp dẫn để thu h&#250;t lực cầu.

4.	Quan điểm kỹ thuật
 
Theo khung chart tuần, KDH đang trong giai đoạn t&#237;ch lũy với bi&#234;n độ giảm dần từ th&#225;ng th&#225;ng 3 đến nay. Kỳ vọng trong qu&#253; 4/2024, KDH sẽ c&#243; đủ động lực để vượt v&#249;ng kh&#225;ng cự quanh 39,000. (H&#236;nh 8)

5.	Khuyến nghị đầu tư

Khuyến nghị mua v&#224;o cổ phiếu KDH với c&#225;c luận điểm đầu tư:
- Doanh thu, lợi nhuận từ c&#225;c dự &#225;n sẽ b&#224;n giao trong qu&#253; 4/2024
- Mở b&#225;n dự &#225;n mới
- KDH được hưởng một số lợi thế từ luật đất đai sửa đổi


KDH - Ngôi nhà bền vững

1. Sức mạnh tài chính

- Biên lợi nhuận tăng trưởng trở lại: KQKD của KDH trong quý 2/2024 đạt những con số khá tích cực. Trong đó, doanh thu đạt 645 tỷ (+11% yoy), lợi nhuận trước thuế đạt 371 tỷ (+11% yoy), lần đầu ghi nhận tăng trưởng sau 3 quý giảm liên tiếp. (Hình 1)
+ Biên lợi nhuận gộp đạt 79% nhờ tiếp tục bàn giao các căn hộ thấp tầng và biệt thự từ dự án The Classia.
+ Trong cùng quý, KDH đã bán một lô đất trong hàng tồn kho do không còn phù hợp với định hướng phát triển, điều này đã tạo ra khoản doanh thu bất thường.
 
- Hàng tồn kho tăng trưởng đều: Giá trị hàng tồn kho của Khang Điền đã tăng thêm khoảng 1.000 tỷ đồng trong quý 2. Đáng chú ý, tổng giá trị tồn kho của dự án Foresta (dự án tổng từ hai dự án Clarita và Emeria) tại Thủ Đức đã đạt hơn 7.600 tỷ đồng, tương ứng với tiến độ thi công đạt khoảng 70% so với tổng mức đầu tư dự kiến. Đánh giá từ báo cáo tài chính kết hợp với tiến độ tích cực này, tăng tỷ lệ kỳ vọng Foresta sẽ bắt đầu mở bán các căn thô từ hai dự án vào quý 4 năm nay. (Hình 2)
 
- Cơ cấu vốn: Tỷ số Nợ vay giảm cho thấy công ty có xu hướng giảm bớt phụ thuộc vào nguồn vốn vay, cơ cấu tài chính an toàn, tự chủ tài chính. (Hình 3)
 
- Trả cổ tức đều hằng năm: KDH lên kế hoạch trả cổ tức 10% cho năm 2024 (Hình 4)
 
2. Tiềm năng tăng trưởng (Hình 5)

- Bàn giao căn hộ tại The Privia sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận cuối năm 2024:

Các căn hộ tại The Privia dự kiến sẽ được bàn giao đến khách hàng theo thông báo đã đưa ra từ chủ đầu tư. Kỳ vọng KDH có thể bàn giao từ 80% - 100% số lượng căn hộ tương đương với tổng doanh thu dự án ước tính khoảng 3.000 tỷ tính đến thời điểm bàn giao. (Hình 6)
 
- Kỳ vọng các sản phẩm tại dự án Classia được bán hết:

Tính đến quý 2/2024, 97% sản phẩm tại dự án Classia của KDH đã được bán và bàn giao. Hiện tại, dự án còn 4 sản phẩm nhà phố, biệt thự với tổng doanh thu khoảng 100 tỷ và kỳ vọng các sản phẩm còn lại này sẽ được bán hết trong quý 4. (Hình 7)
 
- Mở bán dự án mới Foresta (gồm 2 dự án con Clarita và Emeria):

Tính đến tháng 7/2024, hạ tầng dự án Foresty đã hàng thiện trên 95% theo công bố của KDH. Với việc dự án Privia đã được bán hết toàn bộ trong hơn 1 quý công bố thông tin mở bán, bên cạnh đó, nhiều dự án khác của KDH đều có tỷ lệ hấp thụ cao gần 100%. Từ đây có thể kỳ vọng việc mở bán Foresta của KDH sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt trong khoảng thời gian cuối năm 2024.

- Luật Đất đai sửa đổi:

+ Luật đất đai mới quy định việc mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp phải qua quá trình đấu thầu công khai, minh bạch.
+ Doanh nghiệp phải chứng minh khả năng sử dụng đất hiệu quả, tránh tình trạng mua đất nhưng không phát triển mà chỉ giữ lại để đầu cơ.
+ Việc áp dụng khung giá đất theo nguyên tắc thị trường khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao và gây khó khăn trong việc xác định thuế, tiền sử dụng đất. Vì vậy, có thể kỳ vọng những doanh nghiệp đã hoàn thiện khâu đóng tiền đất và sở hữu quỹ đất sạch như KDH sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn này.

=> KDH sở hữu quỹ đất lớn hơn 650ha tập trung của yếu ở thành phố Thủ Đức và huyện Bình Chánh, đây sẽ là một lợi thế to lớn cho sự phát triển sắp tới của công ty.

3.	Yếu tố rủi ro

- Tiến độ dự án Foresta không đạt kỳ vọng và chưa thể mở bán trong quý 4/2024.
- Thị trường BĐS suy yếu, không đủ hấp dẫn để thu hút lực cầu.

4.	Quan điểm kỹ thuật
 
Theo khung chart tuần, KDH đang trong giai đoạn tích lũy với biên độ giảm dần từ tháng tháng 3 đến nay. Kỳ vọng trong quý 4/2024, KDH sẽ có đủ động lực để vượt vùng kháng cự quanh 39,000. (Hình 8)

5.	Khuyến nghị đầu tư

Khuyến nghị mua vào cổ phiếu KDH với các luận điểm đầu tư:
- Doanh thu, lợi nhuận từ các dự án sẽ bàn giao trong quý 4/2024
- Mở bán dự án mới
- KDH được hưởng một số lợi thế từ luật đất đai sửa đổi
