
1. Định gi&#225; bằng ROE v&#224; P/B hợp l&#253;

Giả sử:
 • ROE (Return on Equity) trung b&#236;nh của VGC hiện tại ≈ 15%/năm.
 • P/B hợp l&#253; cho c&#244;ng ty bất động sản khu c&#244;ng nghiệp thường từ 1,3x - 1,5x nếu tăng trưởng ổn định.

⸻

Bước 1: T&#237;nh P/B hợp l&#253; theo ROE

C&#244;ng thức theo m&#244; h&#236;nh tăng trưởng Gordon:

P/B \text{ hợp l&#253;} = \frac{ROE - g}{r - g}

Trong đ&#243;:
 • ROE = 15%
 • g = Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kỳ vọng (m&#236;nh lấy thận trọng 5%/năm)
 • r = Tỷ suất y&#234;u cầu sinh lời thị trường (m&#236;nh giả định 10%/năm)

&#193;p v&#224;o:

P/B = \frac{0.15 - 0.05}{0.10 - 0.05} = \frac{0.10}{0.05} = 2.0

=&gt; P/B hợp l&#253; theo m&#244; h&#236;nh l&#253; thuyết l&#224; khoảng 2.0 lần.

⸻

Bước 2: T&#237;nh gi&#225; hợp l&#253;

\text{Gi&#225; hợp l&#253;} = BVPS \times P/B \text{ hợp l&#253;}

Nhớ:
 • BVPS = 22.856 đồng/cp (như đ&#227; t&#237;nh)

&#193;p v&#224;o:

\text{Gi&#225; hợp l&#253;} = 22.856 \times 2.0 = 45.712 \text{ đồng/cp}

⸻

2. Định gi&#225; bằng P/E ng&#224;nh

Giả sử:
 • Lợi nhuận r&#242;ng 2024 của VGC ~ 1.600 tỷ đồng.
 • EPS (thu nhập tr&#234;n mỗi cổ phiếu):

EPS = \frac{1.600.000.000.000}{448.350.000} \approx 3.570 \text{ đồng/cp}
 • Trung b&#236;nh P/E ng&#224;nh khu c&#244;ng nghiệp Việt Nam (hiện tại) ≈ 12x - 14x.

Gi&#225; hợp l&#253; theo P/E = EPS &#215; P/E ng&#224;nh

Chọn P/E thận trọng 12x:

\text{Gi&#225; hợp l&#253;} = 3.570 \times 12 = 42.840 \text{ đồng/cp}

⸻

3. Kết luận tổng hợp

Phương ph&#225;p
Gi&#225; hợp l&#253; ước t&#237;nh
P/B theo ROE
~45.700 đồng/cp
P/E ng&#224;nh
~42.800 đồng/cp

&gt;&gt;&gt;&gt; đầu tư trung hạn, k th&#237;ch hợp lướt s&#243;ng


1. Định giá bằng ROE và P/B hợp lý

Giả sử:
 • ROE (Return on Equity) trung bình của VGC hiện tại ≈ 15%/năm.
 • P/B hợp lý cho công ty bất động sản khu công nghiệp thường từ 1,3x - 1,5x nếu tăng trưởng ổn định.

⸻

Bước 1: Tính P/B hợp lý theo ROE

Công thức theo mô hình tăng trưởng Gordon:

P/B \text{ hợp lý} = \frac{ROE - g}{r - g}

Trong đó:
 • ROE = 15%
 • g = Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kỳ vọng (mình lấy thận trọng 5%/năm)
 • r = Tỷ suất yêu cầu sinh lời thị trường (mình giả định 10%/năm)

Áp vào:

P/B = \frac{0.15 - 0.05}{0.10 - 0.05} = \frac{0.10}{0.05} = 2.0

=> P/B hợp lý theo mô hình lý thuyết là khoảng 2.0 lần.

⸻

Bước 2: Tính giá hợp lý

\text{Giá hợp lý} = BVPS \times P/B \text{ hợp lý}

Nhớ:
 • BVPS = 22.856 đồng/cp (như đã tính)

Áp vào:

\text{Giá hợp lý} = 22.856 \times 2.0 = 45.712 \text{ đồng/cp}

⸻

2. Định giá bằng P/E ngành

Giả sử:
 • Lợi nhuận ròng 2024 của VGC ~ 1.600 tỷ đồng.
 • EPS (thu nhập trên mỗi cổ phiếu):

EPS = \frac{1.600.000.000.000}{448.350.000} \approx 3.570 \text{ đồng/cp}
 • Trung bình P/E ngành khu công nghiệp Việt Nam (hiện tại) ≈ 12x - 14x.

Giá hợp lý theo P/E = EPS × P/E ngành

Chọn P/E thận trọng 12x:

\text{Giá hợp lý} = 3.570 \times 12 = 42.840 \text{ đồng/cp}

⸻

3. Kết luận tổng hợp

Phương pháp
Giá hợp lý ước tính
P/B theo ROE
~45.700 đồng/cp
P/E ngành
~42.800 đồng/cp

>>>> đầu tư trung hạn, k thích hợp lướt sóng