H&#244;m nay nh&#226;n dịp BĐS c&#243; sự tăng mạnh trong phi&#234;n n&#234;n t&#244;i l&#224;m một post về c&#225;ch m&#224; t&#244;i d&#249;ng để ph&#226;n t&#237;ch một m&#227; BĐS - ở đ&#226;y l&#224; TCH (n&#224;y l&#224; cũ rồi v&#224; đang chờ update Q3.2024) 

C&#243; thể thấy r&#245; r&#224;ng rằng BĐS l&#224; một chủ đề được giới đầu tư đặc biệt quan t&#226;m, bất kể l&#224; đầu tư bất động sản hay đầu tư cổ phiếu bất động sản !

**Sơ lược lịch sử l&#234;n đỉnh xuống đ&#225;y của ng&#224;nh BĐS

Giai đoạn 1994 - 1996, thị trường BĐS xảy ra đợt sốt đất lần đầu ti&#234;n. Sau đợt sốt đất n&#224;y, từ năm 1997 - 1999 thị trường BĐS “đ&#243;ng băng” lần thứ nhất. Đến năm 2000, tức 3 năm sau, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai v&#224; cơn sốt n&#224;y k&#233;o d&#224;i &#226;m ỉ sang c&#225;c năm 2001 - 2002. Sau lần tăng trưởng n&#243;ng, thị trường đ&#243;ng băng thời gian d&#224;i, bắt đầu từ năm 2003 v&#224; đ&#224; khủng hoảng k&#233;o d&#224;i đến tận năm 2006. Đến năm 2007 - 2008, đợt sốt đất thứ ba diễn ra nhưng 5 năm sau đ&#243;, từ năm 2011 - 2013, thị trường đ&#243;ng băng lần thứ ba. Đ&#226;y l&#224; giai đoạn “đ&#243;ng băng” l&#226;u nhất trong v&#242;ng ba thập kỷ qua. Thị trường BĐS tan băng v&#224;o cuối năm 2014 v&#224; đợt n&#243;ng sốt lần thứ tư bắt đầu k&#233;o d&#224;i đến năm 2019 sau đ&#243; chững lại. Với diễn biến kh&#243; khăn của thị trường BĐS từ đầu năm 2022 đến 2023, thị trường BĐS một lần nữa ch&#236;m v&#224;o đ&#225;y. Vậy c&#226;u chuyện của năm nay c&#243; kh&#225;c đi kh&#244;ng ?

**C&#226;u trả lời l&#224; c&#243; nhưng cũng đồng thời kh&#244;ng c&#243; !

Bất động sản c&#243; thể ph&#226;n loại như sau theo d&#226;n stock (l&#224; m&#236;nh): BĐS văn ph&#242;ng, BĐS trung t&#226;m thương mại, BĐS d&#226;n cư, BĐS Khu c&#244;ng nghiệp (loại n&#224;y c&#225; biệt qu&#225; n&#234;n kh&#244;ng nhắc trong b&#224;i). BĐS d&#226;n cư c&#243; nhiều loại h&#236;nh: nh&#224; ở, biệt thự, v&#224; chung cư…

Tại ph&#237;a Bắc, gi&#225; chung cư thứ cấp hit new high với gi&#225; trung b&#236;nh khoảng 37tr5/sqm ~ 1,475$, sơ cấp l&#224; gần 58tr/sqm ~ 2,275$, chưa t&#237;nh VAT v&#224; ph&#237; maintenance. Trong khi đ&#243;, gi&#225; cho thu&#234; BĐS văn ph&#242;ng dường như kh&#244;ng tăng hoặc tăng nhẹ 0.1%. Gi&#225; thu&#234; BĐS trung t&#226;m thương mại duy tr&#236; tăng gi&#225; khoảng 13-14% cho khu vực trung t&#226;m v&#224; ngoại &#244; H&#224; Nội.

Tại ph&#237;a Nam, gi&#225; chung cư kh&#244;ng đổi v&#224; đang ở đ&#226;u đ&#243; 61tr/sqm. Gi&#225; cho thu&#234; BĐS văn ph&#242;ng tăng tốt từ 2.0 - 2.6%. Gi&#225; thu&#234; BĐS trung t&#226;m thương mại th&#236; ph&#226;n h&#243;a hơn, tăng 1.8% ở khu vực trung t&#226;m v&#224; ngoại &#244; tăng 23.7%.

=&gt; Như vậy, tạm thời c&#243; thể kết luận bđs đang ph&#226;n h&#243;a theo khu vực, ph&#237;a Bắc th&#236; chung cư ngon c&#242;n ph&#237;a Nam th&#236; l&#224; văn ph&#242;ng + trung t&#226;m thương mại. Do đ&#243; n&#243;i C&#211; kh&#225;c đi so với 2023 l&#224; BĐS c&#243; “ấm l&#234;n”. C&#242;n KH&#212;NG l&#224; kh&#244;ng phải thằng n&#224;o cũng reborn, vd bđs nghỉ dưỡng + đất nền + nh&#224; phố vẫn c&#242;n thở gấp lắm (theo mẫu quan s&#225;t 500 m&#244;i giới review).

C&#243; v&#224;i l&#237; do cho sự ph&#226;n h&#243;a n&#224;y, về chung cư th&#236; ph&#237;a Bắc thiếu nguồn cung, dịch chuyển d&#242;ng vốn từ ph&#237;a Nam ra Bắc (Capital Land, Masterise Homes, Kusto Home…), giao dịch s&#244;i động. Ph&#237;a Nam th&#236; c&#243; cung nhưng n&#243; ngo&#224;i ngoại &#244;, ph&#225;p l&#253; v&#224; tin ti&#234;u cực cũng to&#224;n nằm ở đ&#226;y. Về văn ph&#242;ng th&#236; ph&#237;a Nam đang c&#243; xu hướng di dời văn ph&#242;ng theo ESG. Trung t&#226;m thương mại th&#236; chỉ c&#243; big boiz chơi !

**OK, thế TCH được chỗ n&#224;o

&#192;, ph&#237;a Bắc c&#243; chung cư th&#236; TCH gần như kh&#225; l&#224; b&#225; chủ về thể loại n&#224;y ở khu vực. D&#249; c&#243; nhiều c&#225;i t&#234;n ni&#234;m yết nhiều nhưng c&#243; vol stock chơi tốt th&#236; chắc TCH tr&#244;ng kh&#225; ổn, mặc kh&#225;c b&#226;y giờ ph&#225;p l&#253; l&#224;m việc kh&#244;ng c&#242;n như trước. Giờ đ&#226;y ở giai đoạn mở b&#225;n (theo Điều 25 luật Kinh doanh BĐS), thu cọc kh&#244;ng qu&#225; 5%, lần đầu thanh to&#225;n kh&#244;ng qu&#225; 30% t&#237;nh cả cọc (hồi trước l&#224; thu lần đầu dưới 30%, về cọc th&#236; kh&#244;ng thấy n&#243;i g&#236; mấy n&#234;n c&#243; nhiều tips thu trước bằng c&#225;ch cọc nhiều). Đối với thu&#234; mua, những lần thanh to&#225;n tiếp theo kh&#244;ng qu&#225; 50% (trước đ&#226;y l&#224; tận 70%). Do đ&#243; khả năng l&#224;m chưa xong nhưng cầm tiền trước của BĐS đ&#227; bị nerf đ&#225;ng kể. Điều n&#224;y buộc c&#225;c player phải c&#243; vốn tự th&#226;n cao, v&#224; l&#250;c n&#224;y lại gi&#225;n tiếp d&#237;nh tới c&#225;i giai đoạn chuẩn bị với y&#234;u cầu đảm bảo tỷ lệ đ&#242;n bẩy (equity/total asset) &gt; 15 - 20% (theo Điều 9 luật Kinh doanh BĐS) - tỷ lệ equity/total asset của TCH &gt; 85%. Nợ vay TCH khoảng 34 tỷ, tổng t&#224;i sản khoảng 14.5k tỷ !

Điểm đặc biệt cần phải n&#243;i đến nữa l&#224; vị tr&#237; kinh doanh của TCH khi c&#243; Vingroup nằm chung khu vực, Hải Ph&#242;ng. Sự thật th&#236; Vingroup như một bảo chứng cho khu vực đang c&#243; kế hoạch l&#224;m bđs d&#226;n cư, tức chỗ n&#224;o Vingroup l&#224;m dự &#225;n th&#236; bđs chỗ đ&#243; rất hot. B&#226;y giờ d&#226;n tr&#237; c&#224;ng cao th&#236; mindset l&#224;m khu d&#226;n cư cũng phải thay đổi t&#237;, l&#224;m tiện &#237;ch trường học, c&#244;ng vi&#234;n, bệnh viện, trung t&#226;m mua sắm, giao th&#244;ng trước rồi l&#224;m khu d&#226;n cư. L&#250;c n&#224;y gi&#225; l&#234;n, ngo&#224;i đất đai m&#224; c&#242;n l&#224; v&#236; tiện &#237;ch xung quanh khu d&#226;n cư. Royal Island của Vingroup l&#224; một ng&#242;i nổ cho c&#225;c player ăn theo sau lưng như TCH. Ngo&#224;i ra, một c&#225;i điểm cũng đặc biệt nữa l&#224; Thủy Nguy&#234;n của Hải Ph&#242;ng được duyệt l&#234;n th&#224;nh phố, TCH đang c&#243; 3 dự &#225;n lớn ở đ&#226;y (New City, Green River v&#224; Đỗ Mười). Ở đ&#226;y đặc biệt n&#243;i về Hải Ph&#242;ng v&#236; content tại Hải Ph&#242;ng hot chỉ sau H&#224; Nội v&#224; H&#224; Nội đang kh&#225; hạn chế cấp ph&#233;p dự &#225;n BĐS ở giai đoạn hiện tại nữa, tức anh n&#224;o c&#243; dự &#225;n đất đai đ&#227; được duyệt trước đ&#243; th&#236; c&#243; của để l&#224;m c&#242;n anh n&#224;o chưa th&#236; chịu, đứng nh&#236;n……



Hôm nay nhân dịp BĐS có sự tăng mạnh trong phiên nên tôi làm một post về cách mà tôi dùng để phân tích một mã BĐS - ở đây là TCH (này là cũ rồi và đang chờ update Q3.2024) 

Có thể thấy rõ ràng rằng BĐS là một chủ đề được giới đầu tư đặc biệt quan tâm, bất kể là đầu tư bất động sản hay đầu tư cổ phiếu bất động sản !

**Sơ lược lịch sử lên đỉnh xuống đáy của ngành BĐS

Giai đoạn 1994 - 1996, thị trường BĐS xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 - 1999 thị trường BĐS “đóng băng” lần thứ nhất. Đến năm 2000, tức 3 năm sau, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001 - 2002. Sau lần tăng trưởng nóng, thị trường đóng băng thời gian dài, bắt đầu từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Đến năm 2007 - 2008, đợt sốt đất thứ ba diễn ra nhưng 5 năm sau đó, từ năm 2011 - 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn “đóng băng” lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua. Thị trường BĐS tan băng vào cuối năm 2014 và đợt nóng sốt lần thứ tư bắt đầu kéo dài đến năm 2019 sau đó chững lại. Với diễn biến khó khăn của thị trường BĐS từ đầu năm 2022 đến 2023, thị trường BĐS một lần nữa chìm vào đáy. Vậy câu chuyện của năm nay có khác đi không ?

**Câu trả lời là có nhưng cũng đồng thời không có !

Bất động sản có thể phân loại như sau theo dân stock (là mình): BĐS văn phòng, BĐS trung tâm thương mại, BĐS dân cư, BĐS Khu công nghiệp (loại này cá biệt quá nên không nhắc trong bài). BĐS dân cư có nhiều loại hình: nhà ở, biệt thự, và chung cư…

Tại phía Bắc, giá chung cư thứ cấp hit new high với giá trung bình khoảng 37tr5/sqm ~ 1,475$, sơ cấp là gần 58tr/sqm ~ 2,275$, chưa tính VAT và phí maintenance. Trong khi đó, giá cho thuê BĐS văn phòng dường như không tăng hoặc tăng nhẹ 0.1%. Giá thuê BĐS trung tâm thương mại duy trì tăng giá khoảng 13-14% cho khu vực trung tâm và ngoại ô Hà Nội.

Tại phía Nam, giá chung cư không đổi và đang ở đâu đó 61tr/sqm. Giá cho thuê BĐS văn phòng tăng tốt từ 2.0 - 2.6%. Giá thuê BĐS trung tâm thương mại thì phân hóa hơn, tăng 1.8% ở khu vực trung tâm và ngoại ô tăng 23.7%.

=> Như vậy, tạm thời có thể kết luận bđs đang phân hóa theo khu vực, phía Bắc thì chung cư ngon còn phía Nam thì là văn phòng + trung tâm thương mại. Do đó nói CÓ khác đi so với 2023 là BĐS có “ấm lên”. Còn KHÔNG là không phải thằng nào cũng reborn, vd bđs nghỉ dưỡng + đất nền + nhà phố vẫn còn thở gấp lắm (theo mẫu quan sát 500 môi giới review).

Có vài lí do cho sự phân hóa này, về chung cư thì phía Bắc thiếu nguồn cung, dịch chuyển dòng vốn từ phía Nam ra Bắc (Capital Land, Masterise Homes, Kusto Home…), giao dịch sôi động. Phía Nam thì có cung nhưng nó ngoài ngoại ô, pháp lý và tin tiêu cực cũng toàn nằm ở đây. Về văn phòng thì phía Nam đang có xu hướng di dời văn phòng theo ESG. Trung tâm thương mại thì chỉ có big boiz chơi !

**OK, thế TCH được chỗ nào

À, phía Bắc có chung cư thì TCH gần như khá là bá chủ về thể loại này ở khu vực. Dù có nhiều cái tên niêm yết nhiều nhưng có vol stock chơi tốt thì chắc TCH trông khá ổn, mặc khác bây giờ pháp lý làm việc không còn như trước. Giờ đây ở giai đoạn mở bán (theo Điều 25 luật Kinh doanh BĐS), thu cọc không quá 5%, lần đầu thanh toán không quá 30% tính cả cọc (hồi trước là thu lần đầu dưới 30%, về cọc thì không thấy nói gì mấy nên có nhiều tips thu trước bằng cách cọc nhiều). Đối với thuê mua, những lần thanh toán tiếp theo không quá 50% (trước đây là tận 70%). Do đó khả năng làm chưa xong nhưng cầm tiền trước của BĐS đã bị nerf đáng kể. Điều này buộc các player phải có vốn tự thân cao, và lúc này lại gián tiếp dính tới cái giai đoạn chuẩn bị với yêu cầu đảm bảo tỷ lệ đòn bẩy (equity/total asset) > 15 - 20% (theo Điều 9 luật Kinh doanh BĐS) - tỷ lệ equity/total asset của TCH > 85%. Nợ vay TCH khoảng 34 tỷ, tổng tài sản khoảng 14.5k tỷ !

Điểm đặc biệt cần phải nói đến nữa là vị trí kinh doanh của TCH khi có Vingroup nằm chung khu vực, Hải Phòng. Sự thật thì Vingroup như một bảo chứng cho khu vực đang có kế hoạch làm bđs dân cư, tức chỗ nào Vingroup làm dự án thì bđs chỗ đó rất hot. Bây giờ dân trí càng cao thì mindset làm khu dân cư cũng phải thay đổi tí, làm tiện ích trường học, công viên, bệnh viện, trung tâm mua sắm, giao thông trước rồi làm khu dân cư. Lúc này giá lên, ngoài đất đai mà còn là vì tiện ích xung quanh khu dân cư. Royal Island của Vingroup là một ngòi nổ cho các player ăn theo sau lưng như TCH. Ngoài ra, một cái điểm cũng đặc biệt nữa là Thủy Nguyên của Hải Phòng được duyệt lên thành phố, TCH đang có 3 dự án lớn ở đây (New City, Green River và Đỗ Mười). Ở đây đặc biệt nói về Hải Phòng vì content tại Hải Phòng hot chỉ sau Hà Nội và Hà Nội đang khá hạn chế cấp phép dự án BĐS ở giai đoạn hiện tại nữa, tức anh nào có dự án đất đai đã được duyệt trước đó thì có của để làm còn anh nào chưa thì chịu, đứng nhìn……

