Novaland Q2/2025: T&#237;n Hiệu Hồi Sinh Sau B&#227;o Khủng Hoảng
1. Giới thiệu chung
C&#244;ng ty Cổ phần Tập đo&#224;n Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, m&#227;: NVL) l&#224; một trong những nh&#224; ph&#225;t triển bất động sản h&#224;ng đầu Việt Nam. Được th&#224;nh lập từ năm 1992, c&#244;ng ty t&#225;i cấu tr&#250;c v&#224; tập trung v&#224;o bất động sản từ năm 2007, sau đ&#243; ni&#234;m yết tr&#234;n s&#224;n HOSE v&#224;o cuối năm 2016. Sau giai đoạn ph&#225;t triển b&#249;ng nổ, Novaland đ&#227; đối mặt với khủng hoảng t&#224;i ch&#237;nh nghi&#234;m trọng từ cuối năm 2022 v&#224; hiện đang trong giai đoạn t&#225;i cấu tr&#250;c to&#224;n diện.
Novaland tập trung v&#224;o ba mảng sản phẩm ch&#237;nh: Bất động sản Đ&#244; thị (dự &#225;n trung t&#226;m v&#224; đ&#244; thị vệ tinh như Aqua City), Bất động sản Du lịch (c&#225;c đại đ&#244; thị nghỉ dưỡng như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram) v&#224; Bất động sản C&#244;ng nghiệp.
Từ vị thế l&#224; nh&#224; ph&#225;t triển bất động sản lớn thứ hai Việt Nam, Novaland đ&#227; trải qua giai đoạn kh&#243; khăn nhất v&#224; hiện đang nỗ lực phục hồi. Vị thế hiện tại được định h&#236;nh bởi qu&#225; tr&#236;nh t&#225;i cấu tr&#250;c, th&#225;o gỡ ph&#225;p l&#253; v&#224; t&#225;i khởi động c&#225;c dự &#225;n trọng điểm.

2. Chuỗi gi&#225; trị v&#224; Hệ sinh th&#225;i
Novaland l&#224; hạt nh&#226;n trong hệ sinh th&#225;i của tập đo&#224;n mẹ NovaGroup, được hỗ trợ bởi hai trụ cột kh&#225;c l&#224; Nova Services (cung cấp c&#225;c dịch vụ b&#225;n lẻ, du lịch, giải tr&#237;, y tế, gi&#225;o dục) v&#224; Nova Consumer (n&#244;ng nghiệp v&#224; h&#224;ng ti&#234;u d&#249;ng theo m&#244; h&#236;nh 3F).
Hệ sinh th&#225;i n&#224;y được thiết kế để tạo ra c&#225;c &quot;điểm đến&quot; to&#224;n diện, gia tăng gi&#225; trị cho bất động sản. Tuy nhi&#234;n, m&#244; h&#236;nh n&#224;y đ&#242;i hỏi vốn đầu tư khổng lồ v&#224; tạo ra rủi ro hệ thống. Khi mảng bất động sản cốt l&#245;i gặp kh&#243; khăn, t&#225;c động ti&#234;u cực đ&#227; lan sang to&#224;n bộ hệ sinh th&#225;i, điển h&#236;nh l&#224; giai đoạn cuối năm 2022.

3. Kết quả kinh doanh Q2/2025: Dấu hiệu phục hồi
Qu&#253; 2/2025, doanh thu thuần đạt 1.936 tỷ đồng, tăng 21% so với c&#249;ng kỳ. Điểm s&#225;ng lớn nhất l&#224; khoản lỗ sau thuế chỉ c&#242;n gần 190 tỷ đồng, cải thiện mạnh mẽ so với khoản lỗ 6.726 tỷ đồng của c&#249;ng kỳ năm 2024.
Lũy kế 6 th&#225;ng đầu năm, doanh thu thuần đạt 3.715 tỷ đồng (tăng 62,5%), lỗ sau thuế 666 tỷ đồng (so với mức lỗ hơn 7.300 tỷ đồng c&#249;ng kỳ năm trước).
Sự cải thiện n&#224;y chủ yếu nhờ chi ph&#237; t&#224;i ch&#237;nh giảm mạnh, phản &#225;nh kết quả t&#237;ch cực từ qu&#225; tr&#236;nh t&#225;i cấu tr&#250;c nợ.

4. Sức khỏe t&#224;i ch&#237;nh: Th&#225;ch thức v&#224; giải ph&#225;p
T&#237;nh đến 30/06/2025, tổng t&#224;i sản đạt hơn 238.619 tỷ đồng, trong đ&#243; h&#224;ng tồn kho chiếm 150.533 tỷ đồng (khoảng 63%), chủ yếu l&#224; quỹ đất v&#224; c&#225;c dự &#225;n đang x&#226;y dựng. Đ&#226;y vừa l&#224; t&#224;i sản tiềm năng lớn nhất, vừa l&#224; g&#225;nh nặng thanh khoản.
Tổng nợ vay v&#224; nợ thu&#234; t&#224;i ch&#237;nh hơn 61.000 tỷ đồng. Cơ cấu nợ đ&#227; dịch chuyển t&#237;ch cực khi nợ d&#224;i hạn tăng v&#224; nợ ngắn hạn giảm, cho thấy nỗ lực gia hạn nợ th&#224;nh c&#244;ng. Tuy nhi&#234;n, &#225;p lực vẫn rất lớn với khoảng 32.000 tỷ đồng nợ vay đ&#225;o hạn trong 12 th&#225;ng tới.
Kế hoạch t&#225;i cấu tr&#250;c nợ đ&#227; được th&#244;ng qua tại Đại hội đồng cổ đ&#244;ng bất thường th&#225;ng 8/2025 gồm:

Ho&#225;n đổi nợ th&#224;nh cổ phần: Ph&#225;t h&#224;nh gần 320 triệu cổ phiếu để ho&#225;n đổi hơn 8.700 tỷ đồng nợ (bao gồm nợ của c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan v&#224; nợ tr&#225;i phiếu).

Vay chuyển đổi: Thực hiện khoản vay mới tối đa 5.000 tỷ đồng, c&#243; quyền chuyển đổi th&#224;nh cổ phần.

5. Triển vọng tăng trưởng
M&#244;i trường kinh doanh thuận lợi hơn nhờ khung ph&#225;p l&#253; được cải thiện (Luật Đất đai 2024), mặt bằng l&#227;i suất thấp v&#224; sự phục hồi của thị trường bất động sản.
C&#225;c dự &#225;n trọng điểm c&#243; bước tiến mới, đ&#225;ng ch&#250; &#253; l&#224; NovaWorld Phan Thiet được cho ph&#233;p chuyển đổi h&#236;nh thức sử dụng đất, mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận cho kh&#225;ch h&#224;ng. Dự &#225;n Aqua City cũng đang từng bước th&#225;o gỡ vướng mắc.
C&#244;ng ty đặt mục ti&#234;u b&#224;n giao hơn 3.000 sản phẩm trong năm 2025 v&#224; tăng tốc mạnh mẽ trong giai đoạn 2026–2027.
Chiến lược mới của Novaland cho thấy sự thận trọng khi dự b&#225;o 2025 vẫn c&#243; thể ghi nhận lỗ, đồng thời mở rộng sang ph&#226;n kh&#250;c nh&#224; ở vừa t&#250;i tiền để đảm bảo d&#242;ng tiền ổn định v&#224; bền vững.

6. Rủi ro v&#224; th&#225;ch thức

T&#224;i ch&#237;nh v&#224; thanh khoản: &#193;p lực đ&#225;o hạn nợ ngắn hạn vẫn lớn, c&#249;ng với nhu cầu vốn lớn để ho&#224;n thiện c&#225;c dự &#225;n dở dang.

Ph&#225;p l&#253; dự &#225;n: D&#249; đ&#227; c&#243; tiến triển, qu&#225; tr&#236;nh ho&#224;n tất thủ tục ph&#225;p l&#253;, đặc biệt l&#224; t&#237;nh tiền sử dụng đất, c&#243; thể k&#233;o d&#224;i hơn dự kiến.

Pha lo&#227;ng cổ phiếu: Việc ph&#225;t h&#224;nh lượng lớn cổ phiếu để t&#225;i cấu tr&#250;c nợ sẽ g&#226;y pha lo&#227;ng đ&#225;ng kể, nhưng l&#224; cần thiết để giảm rủi ro vỡ nợ.

Rủi ro thị trường: Sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhất l&#224; ph&#226;n kh&#250;c cao cấp, vẫn tiềm ẩn yếu tố bất định.

7. Định gi&#225; v&#224; quan điểm đầu tư
Do c&#244;ng ty vẫn đang ghi nhận lỗ, phương ph&#225;p Đ&#225;nh gi&#225; lại Gi&#225; trị T&#224;i sản r&#242;ng (RNAV) ph&#249; hợp nhất để định gi&#225; quỹ đất v&#224; c&#225;c dự &#225;n của Novaland.
Kịch bản định gi&#225; 12 th&#225;ng:

Cơ sở: 19.600 VND/cp

T&#237;ch cực: 26.500 VND/cp

Ti&#234;u cực: 12.000 VND/cp

Quan điểm đầu tư:

Ngắn hạn (3–6 th&#225;ng): Trung lập – cổ phiếu biến động mạnh theo tin tức, chỉ ph&#249; hợp với nh&#224; đầu tư chấp nhận rủi ro cao v&#224; c&#243; khả năng phản ứng nhanh.

D&#224;i hạn (&gt;12 th&#225;ng): Tăng tỷ trọng – cơ hội lợi nhuận lớn nếu c&#244;ng ty phục hồi th&#224;nh c&#244;ng; n&#234;n giải ng&#226;n thận trọng theo c&#225;c cột mốc t&#225;i cấu tr&#250;c v&#224; ph&#225;p l&#253;.

Lưu &#253; th&#244;ng tin chỉ mang t&#237;nh chất tham khảo. Th&#244;ng tin nh&#243;m hỗ trợ tr&#234;n trang c&#225; nh&#226;n. 

Novaland Q2/2025: Tín Hiệu Hồi Sinh Sau Bão Khủng Hoảng
1. Giới thiệu chung
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam. Được thành lập từ năm 1992, công ty tái cấu trúc và tập trung vào bất động sản từ năm 2007, sau đó niêm yết trên sàn HOSE vào cuối năm 2016. Sau giai đoạn phát triển bùng nổ, Novaland đã đối mặt với khủng hoảng tài chính nghiêm trọng từ cuối năm 2022 và hiện đang trong giai đoạn tái cấu trúc toàn diện.
Novaland tập trung vào ba mảng sản phẩm chính: Bất động sản Đô thị (dự án trung tâm và đô thị vệ tinh như Aqua City), Bất động sản Du lịch (các đại đô thị nghỉ dưỡng như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram) và Bất động sản Công nghiệp.
Từ vị thế là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Việt Nam, Novaland đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và hiện đang nỗ lực phục hồi. Vị thế hiện tại được định hình bởi quá trình tái cấu trúc, tháo gỡ pháp lý và tái khởi động các dự án trọng điểm.

2. Chuỗi giá trị và Hệ sinh thái
Novaland là hạt nhân trong hệ sinh thái của tập đoàn mẹ NovaGroup, được hỗ trợ bởi hai trụ cột khác là Nova Services (cung cấp các dịch vụ bán lẻ, du lịch, giải trí, y tế, giáo dục) và Nova Consumer (nông nghiệp và hàng tiêu dùng theo mô hình 3F).
Hệ sinh thái này được thiết kế để tạo ra các "điểm đến" toàn diện, gia tăng giá trị cho bất động sản. Tuy nhiên, mô hình này đòi hỏi vốn đầu tư khổng lồ và tạo ra rủi ro hệ thống. Khi mảng bất động sản cốt lõi gặp khó khăn, tác động tiêu cực đã lan sang toàn bộ hệ sinh thái, điển hình là giai đoạn cuối năm 2022.

3. Kết quả kinh doanh Q2/2025: Dấu hiệu phục hồi
Quý 2/2025, doanh thu thuần đạt 1.936 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ. Điểm sáng lớn nhất là khoản lỗ sau thuế chỉ còn gần 190 tỷ đồng, cải thiện mạnh mẽ so với khoản lỗ 6.726 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 3.715 tỷ đồng (tăng 62,5%), lỗ sau thuế 666 tỷ đồng (so với mức lỗ hơn 7.300 tỷ đồng cùng kỳ năm trước).
Sự cải thiện này chủ yếu nhờ chi phí tài chính giảm mạnh, phản ánh kết quả tích cực từ quá trình tái cấu trúc nợ.

4. Sức khỏe tài chính: Thách thức và giải pháp
Tính đến 30/06/2025, tổng tài sản đạt hơn 238.619 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm 150.533 tỷ đồng (khoảng 63%), chủ yếu là quỹ đất và các dự án đang xây dựng. Đây vừa là tài sản tiềm năng lớn nhất, vừa là gánh nặng thanh khoản.
Tổng nợ vay và nợ thuê tài chính hơn 61.000 tỷ đồng. Cơ cấu nợ đã dịch chuyển tích cực khi nợ dài hạn tăng và nợ ngắn hạn giảm, cho thấy nỗ lực gia hạn nợ thành công. Tuy nhiên, áp lực vẫn rất lớn với khoảng 32.000 tỷ đồng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới.
Kế hoạch tái cấu trúc nợ đã được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông bất thường tháng 8/2025 gồm:

Hoán đổi nợ thành cổ phần: Phát hành gần 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi hơn 8.700 tỷ đồng nợ (bao gồm nợ của các bên liên quan và nợ trái phiếu).

Vay chuyển đổi: Thực hiện khoản vay mới tối đa 5.000 tỷ đồng, có quyền chuyển đổi thành cổ phần.

5. Triển vọng tăng trưởng
Môi trường kinh doanh thuận lợi hơn nhờ khung pháp lý được cải thiện (Luật Đất đai 2024), mặt bằng lãi suất thấp và sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Các dự án trọng điểm có bước tiến mới, đáng chú ý là NovaWorld Phan Thiet được cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất, mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Dự án Aqua City cũng đang từng bước tháo gỡ vướng mắc.
Công ty đặt mục tiêu bàn giao hơn 3.000 sản phẩm trong năm 2025 và tăng tốc mạnh mẽ trong giai đoạn 2026–2027.
Chiến lược mới của Novaland cho thấy sự thận trọng khi dự báo 2025 vẫn có thể ghi nhận lỗ, đồng thời mở rộng sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền để đảm bảo dòng tiền ổn định và bền vững.

6. Rủi ro và thách thức

Tài chính và thanh khoản: Áp lực đáo hạn nợ ngắn hạn vẫn lớn, cùng với nhu cầu vốn lớn để hoàn thiện các dự án dở dang.

Pháp lý dự án: Dù đã có tiến triển, quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý, đặc biệt là tính tiền sử dụng đất, có thể kéo dài hơn dự kiến.

Pha loãng cổ phiếu: Việc phát hành lượng lớn cổ phiếu để tái cấu trúc nợ sẽ gây pha loãng đáng kể, nhưng là cần thiết để giảm rủi ro vỡ nợ.

Rủi ro thị trường: Sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhất là phân khúc cao cấp, vẫn tiềm ẩn yếu tố bất định.

7. Định giá và quan điểm đầu tư
Do công ty vẫn đang ghi nhận lỗ, phương pháp Đánh giá lại Giá trị Tài sản ròng (RNAV) phù hợp nhất để định giá quỹ đất và các dự án của Novaland.
Kịch bản định giá 12 tháng:

Cơ sở: 19.600 VND/cp

Tích cực: 26.500 VND/cp

Tiêu cực: 12.000 VND/cp

Quan điểm đầu tư:

Ngắn hạn (3–6 tháng): Trung lập – cổ phiếu biến động mạnh theo tin tức, chỉ phù hợp với nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao và có khả năng phản ứng nhanh.

Dài hạn (>12 tháng): Tăng tỷ trọng – cơ hội lợi nhuận lớn nếu công ty phục hồi thành công; nên giải ngân thận trọng theo các cột mốc tái cấu trúc và pháp lý.

Lưu ý thông tin chỉ mang tính chất tham khảo. Thông tin nhóm hỗ trợ trên trang cá nhân. 