Với 1 người mới m&#250;c đc 20% lượng h&#224;ng kỳ vọng ở c&#225;i gi&#225; 1x rẻ r&#250;m n&#224;y, ITC c&#224;ng giảm th&#236; t&#244;i c&#224;ng th&#237;ch th&#250;

C&#242;n nếu đi ngang th&#236; c&#243; thể đ&#225;nh T0 kiếm cafe n&#234;n c&#225;i t&#244;i kh&#244;ng mong chờ (cũng như biết trước lu&#244;n sẽ kh&#244;ng xảy ra) l&#224; ITC vụt phi mạnh m&#224; kh&#244;ng tạo nền từ gi&#225; n&#224;y hoặc từ ngưỡng thấp hơn

T&#244;i c&#243; nhắc đến Sabinco ở b&#224;i trước về ITC với sự bi quan khi soi gi&#225; đất thị trường khu TBH
Sabinco thật ra c&#242;n rủi ro l&#224; bị hồi tố gi&#225; đất đ&#227; nộp đợt 1 2018 theo gi&#225; đất hiện h&#224;nh do điều chỉnh quy hoạch 1/500 to&#224;n bộ dự &#225;n
Tuy nhi&#234;n, khi đặt vấn đề n&#224;y với AI bản PRO th&#236; n&#243; trả lời thế n&#224;y:
&quot;Trong trường hợp của Sabinco, nguy&#234;n tắc n&#224;y được diễn giải cụ thể qua 3 kh&#237;a cạnh sau để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp:
1. Bảo lưu gi&#225; trị nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh đ&#227; ho&#224;n tất
Diễn giải: Nếu Sabinco đ&#227; được giao đất v&#224; đ&#227; nộp đủ tiền sử dụng đất cho phần diện t&#237;ch 14,1 ha theo c&#225;c th&#244;ng b&#225;o thuế năm 2018 (dựa tr&#234;n Luật Đất đai 2013), th&#236; cơ quan thuế kh&#244;ng được ph&#233;p hủy bỏ kết quả đ&#243; để t&#237;nh lại theo gi&#225; năm 2024 - 2025 chỉ v&#236; c&#243; Luật Đất đai mới ra đời.
Gi&#225; trị ph&#225;p l&#253;: Khoản tiền đ&#243; đ&#227; được x&#225;c lập l&#224; &quot;t&#224;i sản&quot; v&#224; &quot;nghĩa vụ đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh&quot;. Nh&#224; nước phải c&#244;ng nhận gi&#225; trị n&#224;y trừ khi ph&#225;t hiện c&#243; sai phạm trong qu&#225; tr&#236;nh t&#237;nh gi&#225; tại thời điểm 2018.
2. Sự chuyển tiếp giữa hai thời điểm điều chỉnh quy hoạch
Đ&#226;y l&#224; điểm mấu chốt nếu Sabinco bị giảm diện t&#237;ch thương phẩm:
Trường hợp 1: Nếu việc điều chỉnh 1/500 l&#224;m giảm diện t&#237;ch b&#225;n nhưng kh&#244;ng thay đổi mục đ&#237;ch sử dụng đất của phần đ&#227; nộp tiền, doanh nghiệp c&#243; quyền bảo lưu mức gi&#225; cũ cho diện t&#237;ch đ&#243;.
Trường hợp 2: Nếu luật mới (2024) c&#243; những quy định về định gi&#225; đất theo hướng &quot;nghi&#234;m ngặt&quot; hơn, nhưng hồ sơ của Sabinco đ&#227; đủ điều kiện ph&#234; duyệt từ trước đ&#243; m&#224; do lỗi chậm trễ của cơ quan nh&#224; nước, doanh nghiệp c&#243; quyền y&#234;u cầu &#225;p dụng quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
Cơ sở ph&#225;p l&#253;: Điều 252 Luật Đất đai 2024 về điều khoản chuyển tiếp thường quy định r&#245;: Những trường hợp đ&#227; c&#243; quyết định giao đất trước ng&#224;y Luật n&#224;y c&#243; hiệu lực th&#236; tiếp tục thực hiện theo quy định cũ về thu tiền sử dụng đất.
3. Ph&#226;n t&#225;ch rạch r&#242;i giữa &quot;Cũ&quot; v&#224; &quot;Mới&quot;
Trong trường hợp Sabinco c&#243; sự xen kẹt giữa đất đ&#227; nộp tiền v&#224; đất mới giao, nguy&#234;n tắc kh&#244;ng hồi tố buộc cơ quan chức năng phải t&#225;ch bạch:
Phần 14,1 ha (Đ&#227; xong): Giữ nguy&#234;n hiện trạng t&#224;i ch&#237;nh cũ.
Phần 2-3 ha (Mới): &#193;p dụng theo Luật Đất đai 2024 v&#224; gi&#225; đất hiện h&#224;nh.
Lưu &#253;: Cơ quan thuế kh&#244;ng được lấy l&#253; do &quot;dự &#225;n l&#224; một khối thống nhất&quot; để mang to&#224;n bộ diện t&#237;ch cũ ra &#225;p gi&#225; mới.
Nếu cơ quan thuế vẫn &quot;m&#225;y m&#243;c&quot; &#225;p gi&#225; mới cho to&#224;n bộ, Sabinco c&#243; thể viện dẫn:
Điều 152 Luật Ban h&#224;nh văn bản quy phạm ph&#225;p luật 2015: Quy định về việc kh&#244;ng hồi tố. Văn bản kh&#244;ng được &#225;p dụng đối với c&#225;c quan hệ ph&#225;p luật đ&#227; chấm dứt trước thời điểm văn bản đ&#243; c&#243; hiệu lực (ở đ&#226;y l&#224; nghĩa vụ thuế đ&#227; nộp xong).
Bảo vệ niềm tin ph&#225;p l&#253;: Doanh nghiệp đ&#227; dựa tr&#234;n chi ph&#237; đất năm 2018 để lập kế hoạch kinh doanh v&#224; huy động vốn. Việc t&#237;nh lại to&#224;n bộ sẽ l&#224;m đổ vỡ phương &#225;n t&#224;i ch&#237;nh, g&#226;y thiệt hại nghi&#234;m trọng v&#224; đi ngược lại ch&#237;nh s&#225;ch khuyến kh&#237;ch đầu tư.&quot;

V&#236; l&#224; AI bản PRO n&#234;n t&#244;i c&#243; thể tạm tin l&#224; nếu đ&#250;ng luật, Sabinco sẽ giữ được gi&#225; vốn thấp với phần diện t&#237;ch đất đ&#227; nộp tiền sử dụng; tuy nhi&#234;n nếu đội thuế cứ &#225;p đặt gi&#225; đất mới để tận thu (d&#249; tr&#225;i luật, cụ thể l&#224; tr&#225;i điều 125 VBQPPL 2015) th&#236; Sabinco lại tiếp tục d&#237;nh v&#224;o v&#242;ng xo&#225;y ph&#225;p l&#253; luẩn quẩn mới với rủi ro l&#234;n tới 5k tỷ theo lời l&#227;nh đạo chia sẻ

Về tiềm năng ch&#237;nh x&#225;c của Sabinco, ch&#250;ng ta c&#243; thể g&#225;c lại việc đếm cua cho tới khi c&#243; kết quả cuối c&#249;ng về nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh của ITC tại Sabinco

Với 1 người mới múc đc 20% lượng hàng kỳ vọng ở cái giá 1x rẻ rúm này, ITC càng giảm thì tôi càng thích thú

Còn nếu đi ngang thì có thể đánh T0 kiếm cafe nên cái tôi không mong chờ (cũng như biết trước luôn sẽ không xảy ra) là ITC vụt phi mạnh mà không tạo nền từ giá này hoặc từ ngưỡng thấp hơn

Tôi có nhắc đến Sabinco ở bài trước về ITC với sự bi quan khi soi giá đất thị trường khu TBH
Sabinco thật ra còn rủi ro là bị hồi tố giá đất đã nộp đợt 1 2018 theo giá đất hiện hành do điều chỉnh quy hoạch 1/500 toàn bộ dự án
Tuy nhiên, khi đặt vấn đề này với AI bản PRO thì nó trả lời thế này:
"Trong trường hợp của Sabinco, nguyên tắc này được diễn giải cụ thể qua 3 khía cạnh sau để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp:
1. Bảo lưu giá trị nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất
Diễn giải: Nếu Sabinco đã được giao đất và đã nộp đủ tiền sử dụng đất cho phần diện tích 14,1 ha theo các thông báo thuế năm 2018 (dựa trên Luật Đất đai 2013), thì cơ quan thuế không được phép hủy bỏ kết quả đó để tính lại theo giá năm 2024 - 2025 chỉ vì có Luật Đất đai mới ra đời.
Giá trị pháp lý: Khoản tiền đó đã được xác lập là "tài sản" và "nghĩa vụ đã hoàn thành". Nhà nước phải công nhận giá trị này trừ khi phát hiện có sai phạm trong quá trình tính giá tại thời điểm 2018.
2. Sự chuyển tiếp giữa hai thời điểm điều chỉnh quy hoạch
Đây là điểm mấu chốt nếu Sabinco bị giảm diện tích thương phẩm:
Trường hợp 1: Nếu việc điều chỉnh 1/500 làm giảm diện tích bán nhưng không thay đổi mục đích sử dụng đất của phần đã nộp tiền, doanh nghiệp có quyền bảo lưu mức giá cũ cho diện tích đó.
Trường hợp 2: Nếu luật mới (2024) có những quy định về định giá đất theo hướng "nghiêm ngặt" hơn, nhưng hồ sơ của Sabinco đã đủ điều kiện phê duyệt từ trước đó mà do lỗi chậm trễ của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp có quyền yêu cầu áp dụng quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
Cơ sở pháp lý: Điều 252 Luật Đất đai 2024 về điều khoản chuyển tiếp thường quy định rõ: Những trường hợp đã có quyết định giao đất trước ngày Luật này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quy định cũ về thu tiền sử dụng đất.
3. Phân tách rạch ròi giữa "Cũ" và "Mới"
Trong trường hợp Sabinco có sự xen kẹt giữa đất đã nộp tiền và đất mới giao, nguyên tắc không hồi tố buộc cơ quan chức năng phải tách bạch:
Phần 14,1 ha (Đã xong): Giữ nguyên hiện trạng tài chính cũ.
Phần 2-3 ha (Mới): Áp dụng theo Luật Đất đai 2024 và giá đất hiện hành.
Lưu ý: Cơ quan thuế không được lấy lý do "dự án là một khối thống nhất" để mang toàn bộ diện tích cũ ra áp giá mới.
Nếu cơ quan thuế vẫn "máy móc" áp giá mới cho toàn bộ, Sabinco có thể viện dẫn:
Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015: Quy định về việc không hồi tố. Văn bản không được áp dụng đối với các quan hệ pháp luật đã chấm dứt trước thời điểm văn bản đó có hiệu lực (ở đây là nghĩa vụ thuế đã nộp xong).
Bảo vệ niềm tin pháp lý: Doanh nghiệp đã dựa trên chi phí đất năm 2018 để lập kế hoạch kinh doanh và huy động vốn. Việc tính lại toàn bộ sẽ làm đổ vỡ phương án tài chính, gây thiệt hại nghiêm trọng và đi ngược lại chính sách khuyến khích đầu tư."

Vì là AI bản PRO nên tôi có thể tạm tin là nếu đúng luật, Sabinco sẽ giữ được giá vốn thấp với phần diện tích đất đã nộp tiền sử dụng; tuy nhiên nếu đội thuế cứ áp đặt giá đất mới để tận thu (dù trái luật, cụ thể là trái điều 125 VBQPPL 2015) thì Sabinco lại tiếp tục dính vào vòng xoáy pháp lý luẩn quẩn mới với rủi ro lên tới 5k tỷ theo lời lãnh đạo chia sẻ

Về tiềm năng chính xác của Sabinco, chúng ta có thể gác lại việc đếm cua cho tới khi có kết quả cuối cùng về nghĩa vụ tài chính của ITC tại Sabinco