Thấy Vinacap đang bị kẹp ITC gi&#225; 16, nghĩ cũng tội n&#234;n c&#243; ch&#250;t động lực định gi&#225; giải cứu cho bro Don Lam 1 &#237;t h&#224;ng gi&#225; b&#249;n lầy n&#224;y

ITC c&#243; v&#224;i điểm ch&#237;nh nhắc lại 1 ch&#250;t như sau:

C&#225;c l&#244; đất ở đ&#225;ng ch&#250; &#253;:
Hơn 500 m2 Quận 1 cũ tại S&#224;i G&#242;n, chỗ n&#224;y thận trọng được 250 tỷ, hợp l&#253; th&#236; 500 tỷ, ng&#225;o gi&#225; th&#236; 1k tỷ (l&#244; g&#243;c Nguyễn Đ&#236;nh Chiểu - Nguyễn Bỉnh Khi&#234;m)
Gần 1000 m2 Quận 3 cũ, đối diện La Vela, chỗ n&#224;y cũng tầm 400 tỷ th&#236; hợp l&#253;
Gần 10000 m2 Quận 2 cũ, gần khu Thủ Thi&#234;m, chỗ n&#224;y cần th&#234;m th&#244;ng tin nhưng nếu thanh khoản được th&#236; phải lấy vốn h&#243;a l&#224;m đơn vị định gi&#225;

Kh&#225;ch sạn La Vela quận 3, chiết khấu d&#242;ng tiền với c&#225;c giả định thận trọng th&#236; được khoảng 1800 tỷ cho 75% tỷ lệ lợi &#237;ch

Về đất dự &#225;n th&#236; thấy nhiều đội đang bơm thổi Sabinco
Cưỡi ngựa xem hoa th&#236; đ&#225;nh gi&#225; rằng đất xung quanh khu TBH TD1 d&#226;n đang b&#225;n 15 tr/m2 kh&#244;ng c&#243; thanh khoản m&#224; c&#242;n đ&#242;i x&#226;y 300k m2 s&#224;n chung cư rồi nhẩm t&#237;nh như chủ tịch doanh thu 20k tỷ th&#236; khả năng lại tiếp tục b&#225;n h&#224;ng dưới gi&#225; vốn
Tạm lấy tồn kho l&#224;m cơ sở định gi&#225;
C&#225;c dự &#225;n kh&#225;c b&#249; trừ nợ vay th&#236; gi&#225; trị 4k tỷ c&#243; thể coi l&#224; hợp l&#253; với ITC
Tuy nhi&#234;n &#225;p hệ số l&#227;nh đạo v&#224;o th&#236; c&#242;n 2k tỷ l&#224; hợp l&#253;
Hệ số l&#227;nh đạo 0,5 do nhiều năm b&#225;n nh&#224; dưới gi&#225; vốn v&#224; rất nhiều c&#225;c giao dịch kh&#244;ng minh bạch với c&#225;c b&#234;n li&#234;n quan, tư duy chậm chạp tr&#236; trệ

Tổng hợp tạm thời l&#224; rẻ, gi&#225; n&#224;y gom cũng kh&#243; chết nhưng đừng đ&#242;i ăn ngay, l&#227;nh đạo chưa chứng minh được sự thay đổi cần thiết để tạo niềm tin, điểm kh&#225;c biệt l&#224; c&#243; Vinacap bị kẹp gi&#225; cao nhưng khả năng đội n&#224;y về bờ cũng sẽ tho&#225;i ra tạo kh&#225;ng cự, 2026 khả năng sẽ kh&#244;ng c&#243; biến động lớn n&#234;n đừng kỳ vọng nhiều m&#224; l&#224;m g&#236;

Thấy Vinacap đang bị kẹp ITC giá 16, nghĩ cũng tội nên có chút động lực định giá giải cứu cho bro Don Lam 1 ít hàng giá bùn lầy này

ITC có vài điểm chính nhắc lại 1 chút như sau:

Các lô đất ở đáng chú ý:
Hơn 500 m2 Quận 1 cũ tại Sài Gòn, chỗ này thận trọng được 250 tỷ, hợp lý thì 500 tỷ, ngáo giá thì 1k tỷ (lô góc Nguyễn Đình Chiểu - Nguyễn Bỉnh Khiêm)
Gần 1000 m2 Quận 3 cũ, đối diện La Vela, chỗ này cũng tầm 400 tỷ thì hợp lý
Gần 10000 m2 Quận 2 cũ, gần khu Thủ Thiêm, chỗ này cần thêm thông tin nhưng nếu thanh khoản được thì phải lấy vốn hóa làm đơn vị định giá

Khách sạn La Vela quận 3, chiết khấu dòng tiền với các giả định thận trọng thì được khoảng 1800 tỷ cho 75% tỷ lệ lợi ích

Về đất dự án thì thấy nhiều đội đang bơm thổi Sabinco
Cưỡi ngựa xem hoa thì đánh giá rằng đất xung quanh khu TBH TD1 dân đang bán 15 tr/m2 không có thanh khoản mà còn đòi xây 300k m2 sàn chung cư rồi nhẩm tính như chủ tịch doanh thu 20k tỷ thì khả năng lại tiếp tục bán hàng dưới giá vốn
Tạm lấy tồn kho làm cơ sở định giá
Các dự án khác bù trừ nợ vay thì giá trị 4k tỷ có thể coi là hợp lý với ITC
Tuy nhiên áp hệ số lãnh đạo vào thì còn 2k tỷ là hợp lý
Hệ số lãnh đạo 0,5 do nhiều năm bán nhà dưới giá vốn và rất nhiều các giao dịch không minh bạch với các bên liên quan, tư duy chậm chạp trì trệ

Tổng hợp tạm thời là rẻ, giá này gom cũng khó chết nhưng đừng đòi ăn ngay, lãnh đạo chưa chứng minh được sự thay đổi cần thiết để tạo niềm tin, điểm khác biệt là có Vinacap bị kẹp giá cao nhưng khả năng đội này về bờ cũng sẽ thoái ra tạo kháng cự, 2026 khả năng sẽ không có biến động lớn nên đừng kỳ vọng nhiều mà làm gì