DCF nhanh 5&#39; l&#244; đất OĐT c&#242;n lại của CCL tại khu 5A ST

Gi&#225; đất tạm t&#237;nh 18 tr/m2: <a href="https://nhadatsoctrang.vn/nha-dat/nen-biet-thuu-10x20-duong-n21-khu-do-thi-5a-soc-trang/" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">nhadatsoctrang.vn/.../</a>
Tổng hợp từ nhiều nguồn th&#236; số lượng đất thương phẩm c&#242;n lại của dự &#225;n ở con số ~ 220000 m2 đất ở
Giả định mỗi năm b&#225;n 11000 m2 đất
Hạ tầng đ&#227; ho&#224;n thiện xong sạch sẽ như blđ tuy&#234;n bố
Phụ ph&#237; = 10%
VAT = 20%
Rủi ro l&#227;nh đạo XXX = 10% nữa
CF0 = vốn h&#243;a h&#244;m nay (tạm t&#237;nh vậy cho nhanh)
CF1 = 118,8 tỷ/năm

Kịch bản 1 gi&#225; đất agr b&#249; trừ ls chiết khấu -&gt; NPV 1841,6 tỷ đ &gt;&gt; 0, IRR 21,8% -&gt; rẻ
Kịch bản 2 (t&#237;ch cực) gi&#225; đất tăng 10%/năm, lsck 7% -&gt; NPV 2787,76 tỷ đ &gt;&gt; 0; IRR kh&#244;ng đổi -&gt; rất rẻ
Kịch bản 3 (thận trọng) gi&#225; đất kh&#244;ng tăng, lsck 10% -&gt; NPV 477,01 tỷ vẫn &gt; 0; IRR kh&#244;ng đổi -&gt; chơi được

Kịch bản ktế suy tho&#225;i nghi&#234;m trọng, gi&#225; đất sụt giảm 2%/năm, lsck 20% -&gt; NPV &lt; 0 -&gt; Vứt
Kịch bản si&#234;u cảng Trần Đề, gi&#225; đất 40 tr/m2 như anh D&#245;ng ch&#233;m, lại c&#242;n tăng phi m&#227; 20%/năm, lsck 7% -&gt; NPV 30340,86 tỷ đ &gt;&gt; 0; IRR 49,39% -&gt; Chỉ d&#249;ng để l&#249;a g&#224;

N&#243;i chung l&#224; CCL gi&#225; n&#224;y chơi được, nhưng cũng kh&#243; đột biến. T&#237;nh thế n&#224;y l&#224; coi như những l&#244; đất vương v&#227;i c&#242;n lại của CCL b&#249; trừ cho nợ vay hết rồi. Kỳ vọng lợi nhuận 21,8%/năm l&#224; thực tế với vốn h&#243;a 534,4 tỷ. Ngắn hạn gi&#225; cổ c&#225;nh phụ thuộc độ gi&#224;u c&#243; của l&#225;i.

Bonus: 92ha dự &#225;n b&#226;y giờ ở ST (&lt; 5A) cần tổng vốn đầu tư ch&#237;nh x&#225;c 8489 tỷ
<a href="https://baodautu.vn/batdongsan/soc-trang-tim-nha-dau-tu-2-du-an-khu-do-thi-moi-von-hon-8489-ty-dong-d162773.html" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">baodautu.vn/.../...n-hon-8489-ty-dong-d162773.html</a>

Nền biệt thựu 10x20 đường N21 khu đô thị 5A Sóc Trăng

Nền biệt thựu 10x20 đường N21 khu đô thị 5A Sóc Trăng - Nhà Đất Sóc Trăng

DCF nhanh 5' lô đất OĐT còn lại của CCL tại khu 5A ST

Giá đất tạm tính 18 tr/m2: https://nhadatsoctrang.vn/nha-dat/nen-biet-thuu-10x20-duong-n21-khu-do-thi-5a-soc-trang/
Tổng hợp từ nhiều nguồn thì số lượng đất thương phẩm còn lại của dự án ở con số ~ 220000 m2 đất ở
Giả định mỗi năm bán 11000 m2 đất
Hạ tầng đã hoàn thiện xong sạch sẽ như blđ tuyên bố
Phụ phí = 10%
VAT = 20%
Rủi ro lãnh đạo XXX = 10% nữa
CF0 = vốn hóa hôm nay (tạm tính vậy cho nhanh)
CF1 = 118,8 tỷ/năm

Kịch bản 1 giá đất agr bù trừ ls chiết khấu -> NPV 1841,6 tỷ đ >> 0, IRR 21,8% -> rẻ
Kịch bản 2 (tích cực) giá đất tăng 10%/năm, lsck 7% -> NPV 2787,76 tỷ đ >> 0; IRR không đổi -> rất rẻ
Kịch bản 3 (thận trọng) giá đất không tăng, lsck 10% -> NPV 477,01 tỷ vẫn > 0; IRR không đổi -> chơi được

Kịch bản ktế suy thoái nghiêm trọng, giá đất sụt giảm 2%/năm, lsck 20% -> NPV < 0 -> Vứt
Kịch bản siêu cảng Trần Đề, giá đất 40 tr/m2 như anh Dõng chém, lại còn tăng phi mã 20%/năm, lsck 7% -> NPV 30340,86 tỷ đ >> 0; IRR 49,39% -> Chỉ dùng để lùa gà

Nói chung là CCL giá này chơi được, nhưng cũng khó đột biến. Tính thế này là coi như những lô đất vương vãi còn lại của CCL bù trừ cho nợ vay hết rồi. Kỳ vọng lợi nhuận 21,8%/năm là thực tế với vốn hóa 534,4 tỷ. Ngắn hạn giá cổ cánh phụ thuộc độ giàu có của lái.

Bonus: 92ha dự án bây giờ ở ST (< 5A) cần tổng vốn đầu tư chính xác 8489 tỷ
https://baodautu.vn/batdongsan/soc-trang-tim-nha-dau-tu-2-du-an-khu-do-thi-moi-von-hon-8489-ty-dong-d162773.html