Hậu quả của việc đu đọt tr&#234;n đỉnh. Ham case #TR&#193;I_PHIẾU #HDC qu&#225; n&#234;n vậy — nhập th&#234;m nhiều để tăng quyền mua tr&#225;i phiếu khi cổ phiếu lưng lửng, bi&#234;n l&#227;i trong năm từ &gt;300% về c&#242;n chưa đến 60% &#128524;

NGHĨ VỀ BĐS, CỔ PHIẾU BĐS:

&#128073; Mấy chục năm nay gi&#225; nh&#224;, đất n&#243; cứ tăng ầm ầm; tăng, đi ngang, giảm, rồi lại tăng… gi&#225; b&#234;n ngo&#224;i đ&#227; tăng chục đến trăm lần trong mấy chục năm qua.

&#128073; Năm n&#224;o trong mấy chục năm qua cũng b&#224;n về siết v&#224; đ&#225;nh thuế BĐS. Nhưng rồi vẫn chưa “đ&#225;nh” theo c&#225;ch m&#224; thị trường sợ. Năm n&#224;o cũng nghe “giờ kh&#225;c rồi”… m&#224; gi&#225; vẫn tăng &#129325;. Tự bắn ch&#226;n m&#236;nh kh&#243; hơn bắn ch&#226;n người kh&#225;c m&#224; &#128516;.

&#128073; TT chung vượt đỉnh l&#234;n 1900, gi&#225; nhiều cổ x5, x10 lần. Trong khi gi&#225; nhiều cổ phiếu BĐS vẫn đang ở v&#249;ng “VNI 900”.

&#128073; Vậy VHM, VIC c&#243; l&#224; cổ phiếu BĐS, li&#234;n quan đến BĐS kh&#244;ng? X5–X10 lần rồi. Nếu siết thật sự theo kiểu triệt ti&#234;u th&#236; n&#243; kh&#244;ng ảnh hưởng &#224;?

&#128073; M&#236;nh tạm bỏ qua biến động ngắn hạn v&#224; “trend” gi&#225;, m&#236;nh nh&#236;n theo định gi&#225;: Ở thời điểm n&#224;y, c&#243; cổ phiếu n&#224;o đ&#225;ng để mua v&#224; nắm giữ hơn nh&#243;m BĐS kh&#244;ng — đặc biệt l&#224; những doanh nghiệp quỹ đất lớn, ph&#225;p l&#253; r&#245; r&#224;ng hơn dần, t&#237;ch lũy t&#224;i sản từ mấy chục năm trước, m&#224; gi&#225; cả c&#244;ng ty tr&#234;n s&#224;n đ&#244;i khi thị trường đang trả chưa bằng gi&#225; trị của 1–2 l&#244; đất &#129325;. 

&#128073; V&#224; với nh&#243;m m&#236;nh đang theo d&#245;i/nắm giữ (#HDC #DIG #NVL): M&#236;nh nh&#236;n đ&#226;y l&#224; nh&#243;m BĐS đ&#227; đi qua giai đoạn căng nhất v&#224; đang bước v&#224;o pha “l&#224;m sạch – củng cố – t&#225;i cơ cấu” r&#245; rệt. Theo c&#225;c th&#244;ng tin m&#236;nh c&#243; (nguồn c&#244;ng bố/đủ kiểm chứng), tr&#225;i phiếu của #DIG thuộc nh&#243;m kh&#225; “sạch”, #HDC l&#224; doanh nghiệp m&#236;nh đ&#225;nh gi&#225; cao về t&#237;nh minh bạch v&#224; phong c&#225;ch quản trị, c&#242;n #NVL th&#236; quy m&#244; v&#224; tiềm lực t&#224;i ch&#237;nh BLĐ vẫn rất lớn- &#244;ng đ&#227; chốt tr&#234;n đỉnh gần nửa tỉ cổ gi&#225; quanh 80-100, thiếu g&#236; tiền&#129325;. Đặc biệt, m&#236;nh thấy đến 168 triệu cổ NVL từ nh&#243;m cổ đ&#244;ng li&#234;n quan đến ban l&#227;nh đạo ở v&#249;ng gi&#225; quanh 15.750đ/cp, cho thấy mức độ “đồng h&#224;nh” nhất định.

M&#236;nh cũng nh&#236;n nhận qu&#225; tr&#236;nh tăng vốn, cơ cấu nợ v&#224; củng cố nguồn lực đang c&#243; tiến triển theo thời gian; những vấn đề kh&#243; nhất đang dần được giải theo hướng bền vững hơn. V&#236; vậy, nếu x&#233;t theo định gi&#225; t&#224;i sản/quỹ đất v&#224; vị thế doanh nghiệp, m&#236;nh tin đ&#226;y l&#224; nh&#243;m “t&#224;i sản thật” m&#224; thị trường đang trả gi&#225; thấp — c&#242;n chuyện gi&#225; ngắn hạn th&#236; c&#243; thể vẫn do t&#226;m l&#253;, rung lắc, thậm ch&#237; c&#242;n giảm th&#234;m trước khi quay lại v&#249;ng gi&#225; trị.

&#128073;Ch&#237;nh s&#225;ch minh bạch/thuế/định danh theo m&#236;nh l&#224; xu hướng d&#224;i hạn; ngắn hạn c&#243; thể rung lắc nhưng d&#224;i hạn tốt cho thị trường v&#224; cổ đ&#244;ng. M&#236;nh chọn nh&#236;n theo định gi&#225; + t&#224;i sản/quỹ đất + chu kỳ, chấp nhận biến động v&#224; đi đường d&#224;i. Timing c&#243; thể sai, nhưng m&#236;nh tin về d&#224;i hạn gi&#225; sẽ phản &#225;nh lại gi&#225; trị.

Chỉ ngần đấy l&#253; do đủ để m&#236;nh &#244;m cổ phiếu BĐS v&#224; chấp nhận thời gian.

M&#236;nh c&#243; thể định gi&#225; chưa đ&#250;ng, cũng chẳng ai định gi&#225; được đ&#250;ng tuyệt đối. Nhưng m&#236;nh chắc chắn một điều: m&#236;nh đang nắm t&#224;i sản m&#224; m&#236;nh thấy l&#224; “cực hời” so với những g&#236; doanh nghiệp sở hữu. Gi&#225; do t&#226;m l&#253; c&#243; thể chưa phản &#225;nh ngay, nhưng về d&#224;i hạn, m&#236;nh tin gi&#225; sẽ phải quay về gi&#225; trị thực.

⸻

Chia sẻ quan điểm, kh&#244;ng phải tư vấn/khuyến nghị đầu tư. Quan điểm c&#225; nh&#226;n c&#243; thể tr&#225;i ngược với mọi người!
(FB: NGUYỄN VĂN QU&#221;- 0915666577)

Hậu quả của việc đu đọt trên đỉnh. Ham case #TRÁI_PHIẾU #HDC quá nên vậy — nhập thêm nhiều để tăng quyền mua trái phiếu khi cổ phiếu lưng lửng, biên lãi trong năm từ >300% về còn chưa đến 60% 😌

NGHĨ VỀ BĐS, CỔ PHIẾU BĐS:

👉 Mấy chục năm nay giá nhà, đất nó cứ tăng ầm ầm; tăng, đi ngang, giảm, rồi lại tăng… giá bên ngoài đã tăng chục đến trăm lần trong mấy chục năm qua.

👉 Năm nào trong mấy chục năm qua cũng bàn về siết và đánh thuế BĐS. Nhưng rồi vẫn chưa “đánh” theo cách mà thị trường sợ. Năm nào cũng nghe “giờ khác rồi”… mà giá vẫn tăng 🤭. Tự bắn chân mình khó hơn bắn chân người khác mà 😄.

👉 TT chung vượt đỉnh lên 1900, giá nhiều cổ x5, x10 lần. Trong khi giá nhiều cổ phiếu BĐS vẫn đang ở vùng “VNI 900”.

👉 Vậy VHM, VIC có là cổ phiếu BĐS, liên quan đến BĐS không? X5–X10 lần rồi. Nếu siết thật sự theo kiểu triệt tiêu thì nó không ảnh hưởng à?

👉 Mình tạm bỏ qua biến động ngắn hạn và “trend” giá, mình nhìn theo định giá: Ở thời điểm này, có cổ phiếu nào đáng để mua và nắm giữ hơn nhóm BĐS không — đặc biệt là những doanh nghiệp quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng hơn dần, tích lũy tài sản từ mấy chục năm trước, mà giá cả công ty trên sàn đôi khi thị trường đang trả chưa bằng giá trị của 1–2 lô đất 🤭. 

👉 Và với nhóm mình đang theo dõi/nắm giữ (#HDC #DIG #NVL): Mình nhìn đây là nhóm BĐS đã đi qua giai đoạn căng nhất và đang bước vào pha “làm sạch – củng cố – tái cơ cấu” rõ rệt. Theo các thông tin mình có (nguồn công bố/đủ kiểm chứng), trái phiếu của #DIG thuộc nhóm khá “sạch”, #HDC là doanh nghiệp mình đánh giá cao về tính minh bạch và phong cách quản trị, còn #NVL thì quy mô và tiềm lực tài chính BLĐ vẫn rất lớn- ông đã chốt trên đỉnh gần nửa tỉ cổ giá quanh 80-100, thiếu gì tiền🤭. Đặc biệt, mình thấy đến 168 triệu cổ NVL từ nhóm cổ đông liên quan đến ban lãnh đạo ở vùng giá quanh 15.750đ/cp, cho thấy mức độ “đồng hành” nhất định.

Mình cũng nhìn nhận quá trình tăng vốn, cơ cấu nợ và củng cố nguồn lực đang có tiến triển theo thời gian; những vấn đề khó nhất đang dần được giải theo hướng bền vững hơn. Vì vậy, nếu xét theo định giá tài sản/quỹ đất và vị thế doanh nghiệp, mình tin đây là nhóm “tài sản thật” mà thị trường đang trả giá thấp — còn chuyện giá ngắn hạn thì có thể vẫn do tâm lý, rung lắc, thậm chí còn giảm thêm trước khi quay lại vùng giá trị.

👉Chính sách minh bạch/thuế/định danh theo mình là xu hướng dài hạn; ngắn hạn có thể rung lắc nhưng dài hạn tốt cho thị trường và cổ đông. Mình chọn nhìn theo định giá + tài sản/quỹ đất + chu kỳ, chấp nhận biến động và đi đường dài. Timing có thể sai, nhưng mình tin về dài hạn giá sẽ phản ánh lại giá trị.

Chỉ ngần đấy lý do đủ để mình ôm cổ phiếu BĐS và chấp nhận thời gian.

Mình có thể định giá chưa đúng, cũng chẳng ai định giá được đúng tuyệt đối. Nhưng mình chắc chắn một điều: mình đang nắm tài sản mà mình thấy là “cực hời” so với những gì doanh nghiệp sở hữu. Giá do tâm lý có thể chưa phản ánh ngay, nhưng về dài hạn, mình tin giá sẽ phải quay về giá trị thực.

⸻

Chia sẻ quan điểm, không phải tư vấn/khuyến nghị đầu tư. Quan điểm cá nhân có thể trái ngược với mọi người!
(FB: NGUYỄN VĂN QUÝ- 0915666577)