DIG, c&#249;ng đếm cua n&#224;o...
&#128165;C&#243; g&#236;? 10.000 ha đất trong đ&#243; 8000 ha sạch v&#224; gần sạch.
T&#244;i định gi&#225; tr&#234;n quỹ đất sạch th&#244;i nh&#233;! Theo gi&#225; thị trường tr&#234;n quan điểm thận trọng!
-----------------------
Để định gi&#225; phần đất sạch của DIG theo gi&#225; thị trường hiện nay, ta sẽ cần ph&#226;n t&#237;ch từng dự &#225;n lớn c&#243; đất sạch đủ điều kiện b&#225;n được. Dưới đ&#226;y l&#224; c&#225;c dự &#225;n ti&#234;u biểu c&#243; đất sạch, k&#232;m theo ước t&#237;nh gi&#225; trị hiện tại theo gi&#225; đất thị trường năm 2024–2025:
⸻

&#129001; 1. Dự &#225;n Long T&#226;n (Nhơn Trạch – Đồng Nai)
 • ✅ Diện t&#237;ch: 331 ha (trong đ&#243; &gt;200 ha đ&#227; sạch).
 • ✅ Ph&#225;p l&#253;: đ&#227; c&#243; QH 1/500, ph&#226;n khu r&#245; r&#224;ng.
 • ✅ Gi&#225; đất thị trường khu vực Long T&#226;n hiện nay:
 • Đất nền đ&#227; san lấp: 25–30 triệu/m&#178; (đất ph&#226;n l&#244; ven đường lớn).
 • Đất quy hoạch l&#224;m dự &#225;n (đ&#227; sạch): 12–18 triệu/m&#178;.

→ T&#237;nh thận trọng: 200 ha đất sạch &#215; 12 triệu/m&#178;
= 24.000 tỷ đồng.

⸻

&#129001; 2. Khu đ&#244; thị Đồi 2 (Vũng T&#224;u)
 • ✅ Diện t&#237;ch đất sạch: ~50 ha.
 • ✅ Vị tr&#237;: đồi cao trung t&#226;m TP Vũng T&#224;u – gần s&#226;n golf Paradise.
 • ✅ Gi&#225; đất nền Vũng T&#224;u khu tương đương: 30–60 triệu/m&#178;.

→ T&#237;nh thận trọng: 500.000 m&#178; &#215; 30 triệu/m&#178;
= 15.000 tỷ đồng.

⸻

&#129001; 3. Khu đ&#244; thị Ch&#237; Linh C – TP B&#224; Rịa
 • ✅ Diện t&#237;ch: ~60 ha (ph&#226;n kỳ tiếp theo).
 • ✅ Gi&#225; đất sạch khu B&#224; Rịa (chưa hạ tầng): 12–15 triệu/m&#178;.

→ 600.000 m&#178; &#215; 12 triệu/m&#178;
= 7.200 tỷ đồng.

⸻

&#129001; 4. Dự &#225;n Lam Sơn (Thanh H&#243;a) v&#224; c&#225;c quỹ đất kh&#225;c:
 • Ước t&#237;nh DIG c&#242;n khoảng 100–150 ha đất sạch nhỏ lẻ tại nhiều địa phương (thận trọng: t&#237;nh 100 ha &#215; 5 triệu/m&#178;).

→ = 5.000 tỷ đồng.

⸻

&#128312; TỔNG GI&#193; TRỊ ƯỚC T&#205;NH ĐẤT SẠCH:

Dự &#225;n Gi&#225; trị đất sạch ước t&#237;nh
Long T&#226;n – Đồng Nai 24.000 tỷ
Đồi 2 – Vũng T&#224;u 15.000 tỷ
Ch&#237; Linh – B&#224; Rịa 7.200 tỷ
Kh&#225;c 5.000 tỷ
Tổng cộng ~51.200 tỷ đồng

⸻

&#128313; Lưu &#253;:
 • Mức n&#224;y chưa t&#237;nh th&#234;m hệ số sinh lời nếu tự ph&#225;t triển dự &#225;n hoặc ph&#226;n l&#244; b&#225;n nền (c&#243; thể cao gấp 2–3 lần).
 • Cũng chưa t&#237;nh th&#234;m phần đất đang trong qu&#225; tr&#236;nh giải ph&#243;ng mặt bằng, c&#243; thể sạch trong 1–2 năm tới.

⸻

&#128073; Kết luận ngắn gọn:
Chỉ ri&#234;ng phần đất sạch, nếu đem b&#225;n theo mặt bằng gi&#225; hiện tại, gi&#225; trị tối thiểu cũng đ&#227; ~51.000 tỷ đồng – gấp hơn 6 lần vốn h&#243;a DIG hiện tại (~8.000 tỷ đồng tại gi&#225; 15.8k/cp). Đ&#226;y l&#224; cốt l&#245;i cho định gi&#225; lại DIG d&#224;i hạn.
----------
&#128165;Kh&#243; khăn:
&#212;ng Tuấn l&#224; linh hồn của Dig mới mất g&#226;y kh&#243; khăn lớn nhất cho c&#244;ng ty.
Chu kỳ BĐS chưa khởi sắc.
&#128165;Thuận lợi;
Lớp kế tiếp (H&#249;ng, Huyền- con &#244;ng Tuấn) đ&#227; tham gia điều h&#224;nh c&#244;ng ty đến tr&#234;n dưới chục năm. Tuổi trẻ ho&#224;i b&#227;o lớn.
C&#244;ng ty vay nợ ở mức trung b&#236;nh, kh&#244;ng qu&#225; khủng như PDR, NVL,....

DIG, cùng đếm cua nào...
💥Có gì? 10.000 ha đất trong đó 8000 ha sạch và gần sạch.
Tôi định giá trên quỹ đất sạch thôi nhé! Theo giá thị trường trên quan điểm thận trọng!
-----------------------
Để định giá phần đất sạch của DIG theo giá thị trường hiện nay, ta sẽ cần phân tích từng dự án lớn có đất sạch đủ điều kiện bán được. Dưới đây là các dự án tiêu biểu có đất sạch, kèm theo ước tính giá trị hiện tại theo giá đất thị trường năm 2024–2025:
⸻

🟩 1. Dự án Long Tân (Nhơn Trạch – Đồng Nai)
 • ✅ Diện tích: 331 ha (trong đó >200 ha đã sạch).
 • ✅ Pháp lý: đã có QH 1/500, phân khu rõ ràng.
 • ✅ Giá đất thị trường khu vực Long Tân hiện nay:
 • Đất nền đã san lấp: 25–30 triệu/m² (đất phân lô ven đường lớn).
 • Đất quy hoạch làm dự án (đã sạch): 12–18 triệu/m².

→ Tính thận trọng: 200 ha đất sạch × 12 triệu/m²
= 24.000 tỷ đồng.

⸻

🟩 2. Khu đô thị Đồi 2 (Vũng Tàu)
 • ✅ Diện tích đất sạch: ~50 ha.
 • ✅ Vị trí: đồi cao trung tâm TP Vũng Tàu – gần sân golf Paradise.
 • ✅ Giá đất nền Vũng Tàu khu tương đương: 30–60 triệu/m².

→ Tính thận trọng: 500.000 m² × 30 triệu/m²
= 15.000 tỷ đồng.

⸻

🟩 3. Khu đô thị Chí Linh C – TP Bà Rịa
 • ✅ Diện tích: ~60 ha (phân kỳ tiếp theo).
 • ✅ Giá đất sạch khu Bà Rịa (chưa hạ tầng): 12–15 triệu/m².

→ 600.000 m² × 12 triệu/m²
= 7.200 tỷ đồng.

⸻

🟩 4. Dự án Lam Sơn (Thanh Hóa) và các quỹ đất khác:
 • Ước tính DIG còn khoảng 100–150 ha đất sạch nhỏ lẻ tại nhiều địa phương (thận trọng: tính 100 ha × 5 triệu/m²).

→ = 5.000 tỷ đồng.

⸻

🔸 TỔNG GIÁ TRỊ ƯỚC TÍNH ĐẤT SẠCH:

Dự án Giá trị đất sạch ước tính
Long Tân – Đồng Nai 24.000 tỷ
Đồi 2 – Vũng Tàu 15.000 tỷ
Chí Linh – Bà Rịa 7.200 tỷ
Khác 5.000 tỷ
Tổng cộng ~51.200 tỷ đồng

⸻

🔹 Lưu ý:
 • Mức này chưa tính thêm hệ số sinh lời nếu tự phát triển dự án hoặc phân lô bán nền (có thể cao gấp 2–3 lần).
 • Cũng chưa tính thêm phần đất đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, có thể sạch trong 1–2 năm tới.

⸻

👉 Kết luận ngắn gọn:
Chỉ riêng phần đất sạch, nếu đem bán theo mặt bằng giá hiện tại, giá trị tối thiểu cũng đã ~51.000 tỷ đồng – gấp hơn 6 lần vốn hóa DIG hiện tại (~8.000 tỷ đồng tại giá 15.8k/cp). Đây là cốt lõi cho định giá lại DIG dài hạn.
----------
💥Khó khăn:
Ông Tuấn là linh hồn của Dig mới mất gây khó khăn lớn nhất cho công ty.
Chu kỳ BĐS chưa khởi sắc.
💥Thuận lợi;
Lớp kế tiếp (Hùng, Huyền- con ông Tuấn) đã tham gia điều hành công ty đến trên dưới chục năm. Tuổi trẻ hoài bão lớn.
Công ty vay nợ ở mức trung bình, không quá khủng như PDR, NVL,....